Землеустройство, кадастр и мониторинг земель
Рыбкина А.М., аспирант Демидова П.М., кандидат технических наук, ассистент (Национальный минерально-сырьевой университет «Горный»)
ВЛИЯНИЕ ИЗМЕНЧИВОСТИ ЗНАЧЕНИЙ РЫНОЧНЫХ ЦЕН НА ПРИМЕНЕНИЕ
МЕТОДОВ ГЕОСТАТИСТИЧЕСКОЙ ИНТЕРПОЛЯЦИИ ДЛЯ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬ НАСЕЛЕННЫХ ПУНКТОВ
В статье рассматриваются требования, предъявляемые к исходным данным при применении методов геостатистической интерполяции для целей кадастровой оценки земель населенных пунктов. Одним из наиболее важных требований является изучение изменчивости исходных данных, т.к. наличие ярко выраженных выбросов ведет к серьезному искажению результатов кадастровой оценки. В рамках исследования предложена методика проверки изменчивостивыборки рыночных цен, апробация которой проведена на землях г. Всеволожска.
Ключевые слова: геостатистика, рыночные цены, пространственная корреляция, выборка.
IMPACT OF VOLATILITY IN MARKET PRICES FOR VALUE PRIMENENIEMETODOV GEOSTATISTICAL INTERPOLATION FOR CADASTRAL
VALUATION OF LAND SETTLEMENTS
This article discusses the requirements for initial data in the application of geostatistical interpolation methods for cadastral valuation of land settlements. One of the most important requirements is to study the variability of the original data, as the presence of distinct emission leads to a serious distortion of the cadastral valuation. In the study, the technique of checking izmenchivostivyborki market prices, which is testing conducted on lands Vsevolozhsk.
Keywords: geostatistics, market prices, spatial correlation, the sample.
Применение методов геостатистической интерполяции предполагает наличие выборки с нормальным законом распределения [5]. В связи с этим, первым и весьма важным этапом исследований является современный статистический анализ данных, позволяющий определитьналичие выбросов в данных и установить закон распределения выборки (рис.1)[4, 2].
Данные &
Статисстическое описание
Рис. 1. Блок-схема методологии последовательного анализа и моделирования пространственно-распределенных данных при применении методов геостатистической интерполяции
Для целей исследования использовалась выборка из 61 земельного участкас известной рыночной ценой. Участки расположены в г. Всеволожске, вид разрешенного использования - для индивидуального жилищного строительства (ИЖС).
Для выявления ярко выраженных выбросов в выборке рыночных цен было построено вариограммное облако - график зависимости разности рыночных цен земельных участков от расстояния между ними (рис. 2).
Рис.2. Вариограммное облако для исходных данных
Анализ графика показал, что в данных нет ярко выраженных выбросов, т.е. точек с необоснованно высокими (или низкими) значениями. Этот вывод следует из того, что ширина вариограммного облака растет с расстоянием, а значит, для близких участков разница значений рыночных цен меньше, чем для более удаленных.Присутствие на ва-риограммном облаке точек с большим значением разности значений рыночных цен должно было бы вызвать опасения при построении функции пространственной корреляции, т.к. они могут вызвать серьезные искажения структуры [2].
Из визуальных наблюдений вариограммного облака следует, что в данных нет ярко выраженных выбросов. Для проверки истинности данного заключения был рассчитан коэффициент изменчивости (вариации) выборки по формуле (1) [3]:
V = а-100%
х , (1)
Где а- выборочное среднее квадратическое отклонение, руб.;
х - выборочное среднее, руб.
Если значение коэффициента вариации превышает 33%, то это говорит о неоднородности информации и необходимости исключения из выборки самых больших и самых маленьких значений, а также об опровержении гипотезы о нормальности распределения выборки [3].
В отношении исследуемых данных коэффициент вариации составил 32,7%, что позволило избежать процедуры переформирования выборки и приступить к дальнейшему статистическому анализу исходных данных.
Исследование на нормальность распределения проводилось при помощи критерия х2 («хи-квадрат»), что обусловлено достаточным объемом выборки (более 50 элементов). В результате анализа гипотеза нормальности распределения выборочных данных цены земельных участков под ИЖС в г. Всеволожске подтвердилась [1].
Таким образом, статистический анализ выборочных данных показал, что в выборке рыночных цен отсутствуют ярко выраженные выбросы, и она имеет нормальный закон распределения, а это значит, что можно приступать к следующим этапам исследования:
анализу и моделированию пространственной корреляции, построению полувариограм-мы, геостатистическому анализу данных и построению карт проинтерполированных значений.
Изучение изменчивости значений рыночных цен земельных участков является обязательным условием применения методов геостатистической интерполяции при проведении кадастровой оценки. Это вызвано тем, что, если на начальном этапе исследования не будут выявлены резкие отклонения в структуре выборки, то это отразится на серьезном искажении структуры функции пространственной корреляции, а в дальнейшем и на результатах применения методов геостатистической интерполяции: увеличится ошибка определения значений кадастровой стоимости земельных участков.
ЛИТЕРАТУРА
1. Демидова П.М., Снытко А.М. Анализ применения методов математической статистики для кадастровой оценки земель населенных пунктов на примере г. Всеволожска // Фундаментальная наука и технологии - перспективные разработки: Материалы III Международной научно-практической конференции (24-25 апреля 2014).-NorthCharleston, USA, 2014. -Т 1. - с.68-72.
2. Демьянов, В.В. Геостатистика: теория и практика / В.В. Демьянов, Е.А. Савельева -М.:Наука - 2010.-327 с.
3. Ковалев, А.П. Оценка стоимости машин, оборудования и транспортных средств / А.П. Ковалев, А.А. Кушель, В.С. Хомяков, Ю.В. Андрианов, Б.Е. Лужанский, И.В. Королев, С.М. Чемерикин. - М: Интерреклама, 2003. - 488 с.
4. Савельев, А.А. Геостатистический анализ данных в экологии и природопользовании (с применением пакета R): Учебное пособие / А.А. Савельев, С.С. Мухарамова, А.Г. Пилюгин, Н.А. Чижикова. - Казань: Казанский университет, 2012. - 120 с.
5. ArcGISResources [Электронный ресурс]: официальный сайт.- Режим доступа к сайту http://resources.arcgis.com - Загл. с экрана
Для дальнейшего прочтения статьи необходимо приобрести полный текст. Статьи высылаются в формате PDF на указанную при оплате почту. Время доставки составляет менее 10 минут. Стоимость одной статьи — 150 рублей.