ВОПРОСЫ ЗАЩИТЫ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ
Наталья Михайловна ЛАКОЦЕНИНА,
адвокат
E-mail-Nataadvokatura@mail.ru
Научная специальность: 12.00.03 — гражданское право; предпринимательское право;
семейное право; международное частное право
Аннотация. В статье рассматриваются особенности применения вещно-правовых исков как способа защиты права собственности на земельные участки.
Автор исследует несоответствие норм Земельного и Гражданского кодексов РФ в части нормативного регулирования защиты права собственности на земельные участки.
Ключевые слова: формы собственности на землю, соотношение понятий «земли» и «земельные» участки, обязанность нарушителя освободить земельный участок, виндикация земельного участка, добросовестный приобретатель земельного участка.
Annotation. This article addresses the use proprietary claims as a way to protect ownership rights to land plots.
The author investigates the discrepancy between the rules of the Land and Civil codes of the Russian Federation regarding regulation of protection of property rights to land plots.
Key words: forms of land ownership, the correlation of the notions of «land» and «land» areas, the responsibility of the offender to vacate the land, the vindication of the land, a bona fide acquirer of the land plot.
Земельные участки обоснованно считаются наиболее важными объектами гражданских прав. Принятая 12 декабря 1993 г. Конституция установила, что земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности (ст. 9). При этом в ст. 36 специально подчеркнуто, что граждане и их объединения вправе иметь в частной собственности землю, а в ст. 35 — что право частной собственности охраняется законом. По гражданскому законодательству права всех собственников защищаются равным образом (п. 4 ст. 212 ГК РФ).
Что касается иных форм собственности на землю, о которых упоминается в ст. 9 Конституции РФ, то таковых законодательством в настоящее время не предусмотрено.
С цивилистической точки зрения, земельные участки и другие природные объекты — вещи. Земля как товар — это объект купли-продажи, удовлетворяющий различные реальные или потенциальные потребности и имеющий определенные качественные и количественные харак-теристики1. Согласно Конституции РФ земля и другие природные ресурсы — основа жизни и
деятельности народов, проживающих на соответствующих территориях, и это положение предопределяет вторичность норм любой отрасли права, их соподчиненность норме более высокого порядка.
В свою очередь, особый конституционно -правовой статус природных ресурсов (ст. 9 Конституции РФ включена в гл. 1 «Основы конституционного строя») объясняется их исключительной экологической, экономической, социальной ролью.
В действующем законодательстве земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами (ст. 11.1 Земельного кодекса РФ). Особенностью земельных участков является то, что их правовой режим регулируется не только нормами гражданского права, но и земельно-правовыми нормами, среди которых важнейшими являются Земельный кодекс РФ и Закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», а также так называемыми природоресурсо-выми кодексами (Лесным, Водным и т.д.).
Как было отмечено в п. 5 Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации, подготовленной на основании Ука-
ЗАКОН И ПРАВО 06-2014
за Президента РФ от 18 июля 2008 г. № 1108 «О совершенствовании Гражданского кодекса Российской Федерации»2, в отличие от большинства развитых западных правопорядков в российском законодательстве не создана система стабильных вещных прав на землю и другие природные ресурсы. Реализация Концепции должна привести к ее созданию, что повлечет перераспределение соответствующего нормативного материала между ГК РФ и комплексными законами природо-ресурсного законодательства.
Одной из основополагающих идей Концепции является сосредоточение всех правовых норм, регулирующих правовые отношения собственности на земельные участки, в ГК РФ. Так, в п. 3.5 Концепции отмечено, что в ГК РФ необходимо включить самостоятельные главы о праве собственности на земельные участки и иные природные объекты. Соответственно, все нормы, посвященные указанному вопросу, должны быть изъяты из природоресурсовых кодексов и сосредоточены в ГК РФ.
В ходе реформирования ГК РФ необходимо, как представляется, учесть особенности гражданско-правовой защиты права собственности на земельные участки. Это обусловлено тем, что в настоящее время, как мы уже сказали выше, правовое регулирование оборота природных ресурсов регулируется не только ГК РФ, но и при-родоресурсовыми кодексами, между которыми существуют определенные противоречия. Более того, можно даже говорить о приоритете земельного законодательства по отношению к гражданскому.
Наиболее обоснованным представляется четкое разграничение сфер действия отраслей законодательства, диктующее отказ от «двойного» регулирования земельных отношений. Данная позиция лежит в основе ст. 3 ЗК РФ, однако на практике она проводится весьма непоследовательно.
А.Л. Маковский справедливо, с нашей точки зрения, опасается того, что норма п. 3 ст. 3 ЗК РФ, «явно отнесенная в Земельном кодексе к числу принципиальных, дает неограниченную возможность (уже отчасти реализованную в Земельном кодексе) урегулировать права на основной по ценности и значению объект имущественных прав — землю и ее гражданский оборот особыми правилами, которые как угодно могут отличаться от всех (в том числе и наибо-
лее общих и принципиальных) правил гражданского закона»3.
Безусловно, земельный участок, в отличие от иных объектов гражданских прав, обладает существенной спецификой и требует применения особых средств и методов правового регулирования. Однако соответствующие нормы должны оставаться в рамках гражданско-правовой отрасли, а не создавать «параллельную» отрасль права, так как это неизбежно приведет к противоречивому регулированию одних и тех же общественных отношений.
Согласно классической модели, защита права собственности на недвижимость (земельные участки — не исключение) должна осуществляться с использованием исков о признании права собственности, об истребовании имущества из чужого незаконного владения (ст. 301 ГК), об устранении препятствий в осуществлении права собственности (ст. 304 ГК). В действительности же применение виндикационного иска как средства защиты права собственности на земельные участки наталкивается на целый ряд препятствий.
Прежде всего, земельному праву неизвестен институт виндикации. В соответствии со ст. 60 ЗК РФ собственник может требовать «восстановления положения, существовавшего до нарушения права на земельный участок».
Думается, что «восстановление» и «истребование» — разные понятия. Бесспорно, восстановление положения, существовавшего до нарушения права, и пресечение действий, нарушающих это право или создающих угрозу его нарушения, также является одним из способов защиты гражданских прав, предусмотренных ст. 12 ГК РФ. Однако сама возможность виндикации земельного участка представляется проблематичной главным образом потому, что процедура виндикации (передача владения собственнику) не предусмотрена земельным законодательством.
Арбитражная практика исходит из того, что восстановление положения, существовавшего до нарушения права на земельный участок, достигается посредством «обязания нарушителя» в соответствии с решением суда освободить самовольно занятый земельный участок (в том числе и путем сноса всех незаконно возведенных на нем строений и сооружений)4.
Что касается самовольного занятия земельного участка, ЗК РФ не содержит определения данного правонарушения. Здесь правоприменители используют аналогию права, обращаясь к
ЗАКОН И ПРАВО • 06-2014
административному законодательству. В соответствии со ст. 7.1 КоАП РФ самовольное занятие земельного участка — это использование земельного участка без оформленных в установленном порядке правоустанавливающих документов на землю, а в случае необходимости — без документов, разрешающих осуществление хозяйственной деятельности.
Сходной с виндикацией выглядит конструкция ст. 76 ЗК РФ, в соответствии с которой самовольно занятые земельные участки возвращаются их собственникам, землепользователям, землевладельцам, арендаторам земельных участков без возмещения затрат, произведенных лицами, виновными в нарушении земельного законодательства, за время незаконного пользования этими земельными участками. Однако и здесь остаются нерешенные проблемы.
Дело в том, что незаконное владение земельным участком не обязательно связано с его самовольным захватом. Речь может идти, например, об истребовании земельного участка от арендатора, если срок действия договора истек.
Определенные сложности возникают при виндикации недвижимости также в связи с тем, что запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) является единственно допустимым доказательством права собственности. Соответственно, истцом по искам об истребовании недвижимости из незаконного владения может быть только лицо, внесенное в ЕГРП в качестве собственника. Однако современная судебная практика допускает решение вопроса о праве собственности и, соответственно, о восстановлении истца в ЕГРП непосредственно в рамках виндикацион-ного процесса.
В настоящее время правовая позиция судебных органов относительно защиты вещных прав определена в совместном постановлении Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»5, информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13 ноября 2008 г. № 126 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения»6.
Практическое применение норм действующего гражданского законодательства позволяет
сделать вы
Для дальнейшего прочтения статьи необходимо приобрести полный текст. Статьи высылаются в формате PDF на указанную при оплате почту. Время доставки составляет менее 10 минут. Стоимость одной статьи — 150 рублей.