ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ КАК ПРЕДМЕТ ИПОТЕЧНЫХ СДЕЛОК
ТИТОВ Фёдор Юрьевич,
аспирант Российского государственного социального университета,
главный специалист-эксперт Обособленного межмуниципального отдела регистрации ипотеки Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (Управление Росреестра по Москве). E-mail: feo_fan@mail.ru
Краткая аннотация: статья посвящена одной из актуальных проблем на сегодня - это законодательное регулирование ипотеки.
This article highlights one of the actual problems of today as the legislative regulation of hypothec.
Ключевые слова: ипотека; государственная регистрация; земельные участки; законодательное регулирование.
Hypothec; state registration; plots; legislative regulation.
На сегодняшний день согласно п. 1 ст. 6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) объектами земельных отношений являются: земля как природный объект и природный ресурс; земельные участки; части земельных участков.1
Земля - часть территории, включающая поверхность земной коры, её почвенный плодородный слой, в том числе дно водных объектов.2 Земельный участок как объект земельных отношений - часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которого описаны и удостоверены в установленном порядке. Данное определение земельного участка было исключено законодателем из ЗК РФ, хотя, на мой взгляд, оно соответствует правовой природе этого объекта правоотношений, в том числе ипотечных.
Ипотечные сделки - это сделки, на основании которых возникает залог недвижимого имущества в силу договора (договор ипотеки, договор залога недвижимого имущества), либо в силу закона (договор ренты, договор пожизненного содержания с иждивением, договор ку-
1 Земельный кодекс РФ (с изм. и доп.) // Росс. газ. 2001. 30 октября. № 211-212.
2 Буланова Е.К. Соотношение норм гражданского и земельного
законодательства РФ о праве собственности на земельные участки. Сравнительное право и проблемы частноправового регулирования: Материалы научной конференции аспирантов кафедры гражданского и трудового права РУДН. Вып. 6. Москва, 25 января 2006 г. М.: МАКС Пресс, 2006. С. 32.
пли-продажи недвижимости в кредит, договор купли-продажи жилого помещения с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа и др.)3. Такие сделки считаются заключенными с момента их государственной регистрации, которая является единственным доказательством существования зарегистрированного обременения (ограничения) права в виде ипотеки и осуществляется в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о регистрации).
Земельные участки могут быть заложены по ипотеке, возникающей как в силу закона, так и на основании договора, в следующих случаях.
1) Когда здания, в том числе жилые дома и иные строения, и сооружения, непосредственно связанные с землей, могут быть предметом ипотеки при условии соблюдения правил ст. 69 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Закон об ипотеке).
2) При продаже в кредит, в том числе с условием о рассрочке платежа, с момента пере-
3 Титов Ф.Ю. Существенные условия государственной регистрации ипотечных сделок. Цивилизация знаний: глобальный кризис и инновационный выбор России: Труды Десятой Международной научной конференции. Москва, 24-25 апреля 2009 г. В 2-х ч. Ч. 2. М.: РосНОУ, 2009. С. 87.
дачи имущества покупателю оно находится в залоге у продавца до полной оплаты, если иное не предусмотрено договором купли-продажи (п. 5 ст. 488, п. 3 ст. 489 Гражданского кодекса Российской Федерации, далее - ГК РФ). При этом, сделка заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи.
3) При передаче имущества под выплату ренты, в том числе земельного участка по договору пожизненного содержания с иждивением, переданное имущество (квартира, жилой дом, земельный участок) находится в залоге у получателя ренты в обеспечение обязательств по ее выплате (п. 1 ст. 587 ГК РФ).
4) При приобретении земельного участка с использованием заемных средств - кредита банка или иной кредитной организации, либо целевого займа, предоставленного юридическим лицом на приобретение земельного участка, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором кредита или займа. Приобретенный земельный участок находится в залоге у банка (иной кредитной организации) или юридического лица, предоставившего для этих целей денежные средства в обеспечении обязательств по возврату кредита (займа). Залог возникает с момента регистрации права собственности заемщика на приобретенный земельный участок. Если земельный участок взят в аренду, то в залоге находится право аренды и залог возникает с момента государственной регистрации договора аренды (ст. 64.1 Закона об ипотеке).
5) При строительстве на земельном участке здания или сооружения с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного юридическим лицом. Земельный участок, на котором построено или строится здание или сооружение, или право аренды земельного участка находится в залоге у банка или иного юридического лица, предоставившего денежный средства для строительства здания. Целевое назначения здания (жилое или нежилое) в данном случае значения не имеет.
В данном случае ипотека земельного участка возникает:
- с момента регистрации права собственности на построенное или строящееся зда-
ние (сооружение);
- с момента получения органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, уведомления залогодателя и залогодержателя о заключении кредитного договора (договора займа с условием целевого использования) с приложением указанного договора не зависимо от регистрации права собственности на построенное или строящееся здание (сооружение) (ст. 64.2 Закона об ипотеке).
6) Если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, здание или сооружение и земельный участок, на котором находится это здание или сооружение, нежилое помещение, приобретенные полностью, либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации, либо средств целевого займа, предоставленного на их приобретение другим юридическим лицом, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на это здание или сооружение, права собственности или права аренды на земельный участок, на котором находится это здание или сооружение, права собственности на это нежилое помещение (ст. 69.1 Закона об ипотеке).
7) При привлечении застройщиком по договорам участия в долевом строительстве денежных средств граждан и юридических лиц для строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (п. 1, 2, 3 ст. 13 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», далее - Закон об участии в долевом строительстве):
- земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности или право аренды на земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости считаются находящимися в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации договора участия в долевом строительстве;
- незавершенный строительством объект с момента государственной регистрации
права собственности застройщика на такой объект находится в залоге у участников долевого строительства;
- жилые и (или) нежилые помещения, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строительство которых осуществлялось с привлечением денежных средств участников долевого строительства, с момента государственной регистрации права собственности застройщика считаются находящимися в залоге у участников долевого строительства.
Этот залог обеспечивает исполнение застройщиком договорных обязательств, указанных в п. 4 ст. 13 Закона об участии в долевом строительстве:
- возврат денежных средств, внесенных участником долевого строительства;
- уплату участнику долевого строительства денежных средств, причитающихся ему в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пеней) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательств по передаче участнику долевого строительства жилых и (или) нежилых помещений, и иных денежных средств, причитающихся ему в соответствии с договором и (или) федеральными законами.
Правила Закона об ипотеке применяются к залогу незавершенного строительством недвижимого имущества, возводимого на земельном участке в соответствии с требованиями законодательства РФ, в том числе зданий и сооружений при условии соблюдения правил ст. 69 Закона об ипотеке.
9) Отсутствие государственной регистрации права собственности на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, не является препятствием для ипотеки таких земельных участков в соответствии со ст. 62.1 Закона об ипотеке.
10) Правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений.
11) Земельные участки, указанные в ст. 63 Закона об ипотеке, не могут быть предметом
ипотечных сделок.
Согласно абз. 2 п. 1 ст. 2 ЗК РФ, нормы земельного права, содержащиеся в других федеральных законах, законах субъектов Российской Федерации, должны соответствовать ЗК РФ.
В соответствии с п. 5 ст. 22 ЗК РФ, арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в
Для дальнейшего прочтения статьи необходимо приобрести полный текст. Статьи высылаются в формате PDF на указанную при оплате почту. Время доставки составляет менее 10 минут. Стоимость одной статьи — 150 рублей.