Анализ проблемы передачи в собственность инвестору объекта недвижимости по договору инвестирования в строительство
И.М. Лебедев,
ст. преп. кафедры социальных, правовых и психологических коммуникаций, Московский государственный строительный университет (129337, Россия, г. Москва, Ярославское ш., 26; e-mail: Lebedev26@mail.ru)
Аннотация. В статье рассмотрена передача в собственность объектов недвижимости. Выполнен анализ проблемы передачи в собственность недвижимость по договору инвестирования. Исследован договор инвестирования в строительство.
Abstract. In article transfer into the ownership of real estate objects is considered. The analysis of a problem of transfer into the ownership real estate under the contract of investment is made. The contract of investment into construction is investigated.
Ключевые слова: проблема передачи недвижимости, договор инвестирования в строительство, проблемы передачи недвижимости.
Keywords: problem of transfer of real estate, contract of investment into construction, problems of transfer of real estate.
В конце 90-х начале 2000-х годов, в России возросло количество строящихся объектов на коммерческой основе, за счёт физических или предприятий, занимающихся предпринимательской деятельностью. Инвестиции в недвижимость являются актуальными на протяжении множества лет, в последнее время это еще и средства получения постоянной прибыли от перепродажи объекта недвижимости или аренда (как краткосрочная, так и долгосрочная).
«Согласно ч.2 ст.4 Федерального закона № 39 от 25.02.1999г. (в ред. 28.12.2013г) на территории Российской Федерации инвестиции осуществляются в форме капитальных вложений, инвесторами выступают как юридические, так и физические лица»[1]. Отношения в области инвестиций в строительство осуществляются на основании заключённого договора между физическими и юридическими, либо между юридическими лицами, а также компетентными государственными и муниципальными органами.
При заключении договора инвестиции в строительство, физические лица, зачастую, подвергаются потенциально обману. Это происходит из-за малой юридической грамотности, зачастую не желая видеть угрозу мошенничества со стороны Застройщика, некоторые из которых этим пользуются в личных целях, и путём обмана отчуждают объект недвижимости от Инвестора, в свою пользу.
Действия, допускаемые Инвесторами -физическими лицами, зачастую повторяются во всех случаях, вводящие в заблуждение.
Такими действиями являются, прежде всего, правовая неосведомлённость (отсутствие полной картины понятия закона об инвестиционной деятельности в строительство, специфику вопроса, консультации со специалистом в дан-
ной сфере и т.д.). Неполное осознание проблемы в данном вопросе, доверие, зачастую тем бумагам, которые исполнены на бланках самой фирмы, но нет практически гарантии СРО, на соответствующем бланке или нотариально удостоверенной гарантии, в соответствии с действующим законодательством.
Например: При заключении договора инвестиции в строительство, Заказчик - Застройщик или Заказчик, в приложении к договору, не даёт копию экологической и технической экспертизы объекта инвестиции, смету на строящийся объект недвижимости, технический паспорт объекта недвижимости, правоустанавливающие документы на земельный участок (либо копию договора аренды на земельный участок, до регистрации недвижимости в Росреестре и передачи прав Инвестору (Инвесторам)), календарный план введения объекта в эксплуатацию, чем всегда может воспользоваться в мошеннических целях Заказчик - Застройщик.
Такое действие в отношении Инвестора является нарушением нескольких конституционных прав, таких как право на получение информации, тем более, что таковая информация непосредственно касается Инвестора, его прав на собственность, которую он приобретает в будущем.
Большинство Инвесторов, передают деньги Застройщику по договору, тем самым исполняя свои обязательства по договору, однако, Заказчик может ввести в заблуждение Инвестора и убедить его на подписания дополнительного соглашения для получения денежных средств, при этом, не предоставив обоснования к увеличению сметы. «Смета же подлежит перерасчёту при условии, что затраты превышают сметную стоимость более, чем на 10%»[2].
Journal of Economy and entrepreneurship, Vol. 9, Nom. 3-2
Хотя, большинство смет составляются, с уже заложенными предполагаемым ростом цен на строительные материалы и доставку их на строящийся объект, по отношению к затратам на выплату заработной платы работникам, которую стараются сдерживать относительно прибыли с объекта, а также инфляции.
Все эти действия дают предпосылки к неисполнению договорных обязательств Заказчиком, соответственно, возникают трудности передачи объекта Инвестору.
Существует два способа отчуждения имущества от Застройщика к Инвестору: досудебный порядок и по решению суда.
Досудебный порядок - это добровольное исполнение договорных обязательств, сторонами договора. Также, к досудебному решению относится разрешение спора путем переговоров, претензионный порядок, процедура медиации.
В случае искового обращения в суд возможны два варианта: 1) Обращение в суд по основаниям, предусмотренного Законом РФ «О защите прав потребителей», [3] то есть, при нарушение договорных обязательств по передаче товара, услуги и т.д. «Застройщиком путём ненадлежащего исполнения договора инвестиции в строительство, а также ненадлежащего исполнения передачи необходимой сопутствующей документации Инвестору, как потребителю услуги»;[3]
2) «В соответствии с п.4 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», причём, данное постановление Пленума ВАС, обязывает суды рассматривать споры о передаче объекта недвижимости, как договор купли -продажи объекта в будущем».[4]
Исходя из постановления Пленума ВАС № 54 от 11.07.2011г., можно сделать выводы, что суд указывает на нарушения положений договора инвестиций в строительство, нарушения при передаче документов, а в последствие на передачу имущества, как на отношения в сфере купле - продажи объекта. То есть, регламентировать рассмотрение некоторых вопросов о нарушении договорных условий в рамках Закона о защите прав потребителей.
Одной из негативных сторон неисполнения обязательств Заказчиком - Застройщиком договорных обязательств то, что Инвестор вправе обратиться в правоохранительные органы (ОБЭП) с заявлением о возбуждении уголовного дела по статье 159 УК РФ «Мошенничество». Учитывая, что размер нанесённого ущерба неправомерными действиями Застройщика, дело передаётся в ведение Следственного комитета РФ. Расследуя дело о мошенничестве, не редко, сотрудниками вскрываются дела о коррупции, множество схем с использованием служебного положения правонарушителем, что ведёт к
длинной цепочке, как следственных действий, так и взаимосвязанных преступлений.
«Понятие и условия договора, обязательств, возникших из договора, регламентируются положениями гражданского законодательства (гл. 9, разд. III, IV ГК РФ)». [5]
«Таким образом, нарушая договорные условия, что является основанием для квалификации содеянного по ст. 159.4 УК РФ является не только совершение мошенничества в сфере предпринимательской деятельности, но и его сопряжённость с преднамеренным неисполнением договорных обязательств. Для квалификации содеянного по ст. 159.4 УК РФ не имеет значения, кто является другой стороной договора (коммерческая организация, предприниматель или физическое лицо)».[6]
Так как, Заказчик не передал объект в соответствии с условиями Договора, следует учитывать, что некоторые преступления могут быть сопряжены с извлечением доходов в крупном либо особо крупном размере, но при этом не причинять ущерба гражданам, организациям либо государству.
По смыслу закона мошенничество считается совершенными в сфере предпринимательской деятельности, если оно совершено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность или участвующим в предпринимательской деятельности, и эти преступлении непосредственно связаны с указанной деятельностью.
Договора инвестиции в строительство подлежат обязательной экспертизе. При установлении факта мошенничества в сфере инвестиций, компетентным органам, необходимо руководствоваться ст. 2 ФЗ № 73 от 31.05.2001г. «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», (с изменениями и дополнениями) «Задачей государственной судебно - экспертной деятельности является оказание содействия судам, судьям, органам дознания, лицам, производящим дознание, следователям в установлении обстоятельств, подлежащих доказыванию по конкретному делу, посредством разрешения вопросов, требующих специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла».[7] Таким образом, следователь, дознаватель, а в дальнейшем и суд, смогут правильно квалифицировать данное преступление, установить имеет ли место отягчение или особо крупный размер причинённого ущерба и т.д. Государственному обвинению, в совершённом преступлении обвиняемым, необходимо использовать не только экспертное заключение, которое сделано многосторонне и непредвзято, но также обратить должное внимание на мнение и заключения специалистов различных областей познания в сфере строительства, экономики, управления и прочих областей познания.
Злоупотребление доверием в этом контексте предполагает обязанность лица в силу
трудового или иного договора, закона или специального полномочия действовать в чужих интересах. Чужой интерес, интерес Инвестора, вытекает из положений договора об инвестициях в строительство, а также законодательства, соответственно Застройщик является доверенным лицом, которое действует в чужих интересах.
«Совершая в личных интересах деяние вопреки вверенным его попечению интересам, причиняя вред вверенному интересу, обязанное лицо тем самым злоупотребляет оказанным ему доверием, подпадает под действие ч. 3 и 4 ст. 159 УК РФ как мошенничество, т.е. хищение чужого имущества путем обмана, совершенное с причинением значи
Для дальнейшего прочтения статьи необходимо приобрести полный текст. Статьи высылаются в формате PDF на указанную при оплате почту. Время доставки составляет менее 10 минут. Стоимость одной статьи — 150 рублей.