Анализ развития рынка малоэтажной жилой недвижимости в Волгоградской области
С. А. Коростин,
канд. экон. наук, докторант, доцент кафедры менеджмента, Волгоградский государственный университет (400062, Россия, г.Волгоград, Университетский проспект, 100; e-mail: korostin@inbox.ru)
Аннотация. В статье рассматривается состояние жилищного сектора Волгоградской области (обеспеченность жильем в городе и в сельской местности, количество аварийного и ветхого жилья, темпы роста строительства нового жилья и состояние дел в сфере индивидуального жилищного строительства). Проанализирован рынок комплексного освоения малоэтажным жильем Волгоградской области. Обозначены основные тенденции развития рынка малоэтажной жилой недвижимости и проблемы, мешающие его развитию.
Abstract. The article discusses the state of the housing sector in Volgograd region (housing in the city and in the countryside, the number of tumbledown habitation, the growth rate of new housing and the state of affairs in the sphere of individual housing construction). The market of low-rise housing by complex development of territories in Volgograd region has been analyzed. We mentioned main trends of market development of low-rise residential real estate and problems which hinder this development.
Ключевые слова: Волгоградская область, малоэтажное домостроение, индивидуальное жилье, строительная отрасль, девелопер, комплексное освоение территорий, жилая недвижимость.
Keywords: Volgograd region, low-rise construction, individual housing, construction industry, developer, complex development of territories, residential real estate.
Строительная отрасль играет существенную роль в экономике любой страны мира, в том числе и в России. Волгоградская область является регионом России, где строительство обеспечивает 6% ВРП и 8 % официальной занятости
[1]. Последние годы Россия наращивала темпы возведения нового жилья и добилась существенных результатов. Это было зафиксировано, например, в исследовании компании РеИс^е «Индекс недвижимости: Обзор европейских рынков жилой недвижимости», где Россия отмечена, как вторая страна в Европе в 2012 году по темпам строительства - 5,8 квартир на 1000 жителей
[2]. Согласно данным Росстата, темпы строительства в Волгоградской области постоянно растут и увеличились в 2,14 раза по сравнению с 2000 годом до показателя в 0,315 кв. м жилья в год на 1 жителя (2013 г.). Но данный показатель в 1,55 раза ниже среднероссийского в 0,49 кв.м жилья в год на 1 жителя [3]. Самый большой показатель ввода жилья среди городов отмечен в областном центре — почти 563 тыс. кв. метров. Второе место традиционно держит Волжский — 172 тыс. кв. метров. Третья и четвертая позиция у городов Михайловка и Камышин — 38,8 тыс. кв. метров и 14,6 тыс. кв. метров соответственно. Среди муниципальных районов в пятерке лидеров Среднеахтубинский — более 69 тыс. кв. метров, Городищенский — 56,4 тыс. кв. метров, Котельниковский — 31,1 тыс. кв. метров, Свет-лоярский — 19,4 тыс. кв. метров, а также Кала-чевский — 17,5 тыс. кв. метров [4].
По данным Волгоградстата 2014 года, в Волгоградской области проживает 2,569 млн. человек, из которых: 76,4% (1963 тыс.) жителей Волгоградской области проживают в городах, а
23,6% (606 тыс.) в сельской местности [5]. Жилищная обеспеченность одного городского жителя составляет 22,1 кв.м жилой площади, а на сельского жителя приходится немногим больше -22,7 кв.м.
За последние годы произошло смещение акцентов в пользу строительства жилья эконом-класса. Так, в 2014 году такого жилья было построено больше 60%, тогда как в 2013 году этот показатель был равен 37% от общего объема, в 2012 г. - 17,5 %, в 2011-м - 14%. При этом доля малоэтажного жилья также увеличивается. В общем объеме сданного жилья в Волгоградской области в 2014 году доля малоэтажного жилья составила 62%. Рост индивидуального жилищного строительства отразился и на доле строительства за счет собственных средств - более 60 % введенных в эксплуатацию жилых домов построены за счет собственных средств [6].
В силу специфики расположения и географической «растянутости» областного центра в нем преобладают частные дома в черте города. Волгоградцы, которые хотят иметь дом в городской черте, приобретают земельные участки с домами «под снос», сносят дома, строя на их месте новые или реконструируют старые дома, пристраивая к ним новые части. Помимо индивидуального строительства малоэтажных жилых домов за счет средств граждан и их собственными силами в Волгоградской области также развивается сегмент комплексного освоения территорий малоэтажной застройкой. При этом малоэтажные поселки становятся сателлитами крупных городов, развиваясь в основном вокруг Волгоградской агломерации (г. Волгограда и г. Волжского). Развитие жилищного сектора в Вол-
гоградской области таким образом дает возможность выбора: жить в многоэтажном доме в городе или в собственном доме за его приделами, но в транспортной доступности от него.
Поселки комплексной застройки в Волгоградской области стали появляться с 2005 года. Данные проекты были как в эконом сегменте, так и в премиум сегменте, где застройщики пытаются добиться высокого качества во всем.
Одним из первых поселков комплексной застройки был элитный коттеджный поселок «Лазурная Дружина», расположенный на первой линии от берега реки Ахтуба в Среднеахтубин-ском районе, рядом с г.Волжским. В поселке до сих пор можно приобрести готовый дом. На площади в 9,6 га девелопером построено 74 коттеджа с земельными участками по 7,5-20 соток, из них: дома площадью от 258 до 391 кв. м построены по кирпичной технологии, а площадью от 107 до 237 кв. м по деревянной каркасно-панельной технологии. Также построены 7 таун-хаусов площадью по 174 кв. м с придомовыми участками от 3 до 4,2 соток. В поселке проложена асфальтированная дорога, к домам подведены центральные коммуникации (газ, электричество, городское водоснабжение). Территория поселка огорожена и охраняется. В поселке есть магазин, кафе, детские площадки, аптека.
В то же время, в 2005 году Национальная Жилищная Корпорация объявила о запуске проекта комплексной малоэтажной застройки «Но-воград» по деревянной каркасно-панельной технологии в пригороде Волгограда, рядом с поселком «Микоян» Городищенского района. На 46,5 га земли планировалось построить 127 тыс. кв. метров малоэтажного жилья (индивидуальные коттеджи и таунхаусы). Генплан застройки поселка включает: 550 квартир в таунхаусах с земельным участком 2,5 соток и 212 коттеджей с земельным участком по 6 соток. К поселку подведено городское водоснабжение. В нем запланированы школа, детский сад, пожарное депо, поликлиника, детский центр, торговый центр, спортивный центр, ресторан, кафе, караоке-бар, салон красоты. В 2009 г. проект был приостановлен из-за финансовых проблем, несмотря на высокую готовность многих работ по подключению поселка к коммуникациям и наличие более десятка построенных таунхаусов. Высокая готовность проекта и уже вложенные миллионы рублей в него дают надежду говорить о том, что в будущем данный проект снова возобновится. Поселок «Новоград» интересен своей локацией, размерами, городскими коммуникациями и наличием социальной инфраструктуры.
В 2008 году начал реализовываться уже сданный в эксплуатацию поселок «Green Garden» на 6,7 га, в котором есть две улицы коттеджей с участками по 8 и 10 соток и две улицы таунхаусов с участками по 2,5 - 4 сотки, где к домам подведены вода, газ, электричество, городская канализация.
Еще один проект, который начал реализо-вываться в том же году, - один из самых хорошо разрекламированных проектов малоэтажной застройки - поселок «Лебяжья поляна», который в настоящий момент находится в процессе реализации. Данный проект интересен тем, что является одним из самых крупных проектов комплексной малоэтажной застройки и позиционируется застройщиком, как проект в высокой ценовой категории: 82 гектара земли рядом с озером и напротив берега реки Ахтубы, на которой располагаются 277 участков от 7 до 30 соток. В 2014 году была сдана первая очередь поселка. Строительство домов в поселке осуществляется из любых материалов, но есть единственное условие - внешняя отделка и архитектура домов должны быть выдержаны в едином архитектурном стиле. Поселок имеет управляющую компанию (администрацию), электричество, газ, воду, автономную канализацию, круглосуточную охрану. В поселке обустраивают собственный пляж с яхт-клубом, систему спортивных и детских объектов, торговый комплекс, ЭРА-центр и гольф-клуб.
Другой проект в премиум сегменте, который начал реализовываться в 2009 году, по задумке его создателей должен ассоциироваться с подмосковной «Рублевкой», - коттеджный поселок в Мичуринском (Антоновка), где разработана единая концепция оформления и благоустройства территории поселка. В поселке планируется реализация проектов готовых домов, строящихся из ячеистого бетона, а также по деревянной каркасной технологии. Выбор дома возможен только по предлагаемым проектам. Асфальтированные дороги, тротуары из брусчатки, газ, электричество, центральные канализация (поселковые очистные сооружения) и водопровод, ливневая канализация. Территория поселка занимает 7,7 га, а под индивидуальное жилищное строительство выделено 5,7 га, поделенных на 80 участков, остальная площадь около 2 га предусмотрена для создания рекреационных, парковых зон и объектов внутренней и внешней инфраструктуры (детские площадки, кафе, круглосуточная охрана и служба сервиса с аптекой).
Кризис, который начал ощущаться для строителей малоэтажных поселков в 2008 году, внес свои коррективы в планы девелоперов и землевладельцев. Одни начали
приостанавливать деятельность, другие начали отказываться от строительства и стали продавать земельные участки без подряда. Большинство начатых крупных проектов не реализованы до сих пор. В основном докризисные проекты были в высокой ценовой группе.
В последние годы в Волгоградской области начали появляться новые поселки комплексной застройки. При этом застройщики вынесли уроки из кризиса и новые заявленные проекты, либо предполагаю
Для дальнейшего прочтения статьи необходимо приобрести полный текст. Статьи высылаются в формате PDF на указанную при оплате почту. Время доставки составляет менее 10 минут. Стоимость одной статьи — 150 рублей.