Анализ тенденций и перспектив развития рынка офисной недвижимости в Санкт-Петербурге
М.В. Сиротникова,
аспирант кафедры экономической теории, Санкт-Петербургский государственный университет (199034, Россия, г. Санкт-Петербург, Университетская наб., 7-9; e-mail: maria.sirotnikova@gmail.com)
Аннотация. В статье на основе исследований экспертов и аналитиков в сфере коммерческой недвижимости представлен анализ динамики и тенденций развития спроса и предложения на офисную недвижимость в Санкт-Петербурге. Проанализированы объем и структура предложения на рынке офисной недвижимости, в том числе в территориальном разрезе; рассмотрена структура спроса на офисную недвижимость; выявлены основные тенденции развития рынка офисной недвижимости в современных условиях. В статье рассмотрен уровень арендных ставок на офисные помещения различного класса.
Abstract. In article on the basis of researches of experts and analysts in the sphere of commercial real estate the analysis of dynamics and tendencies of development of supply and demand on office real estate in St. Petersburg is provided. The volume and a sentence structure in the market of office real estate, including in a territorial section are analyzed; the structure of demand for office real estate is considered; the main tendencies of development of the market of office real estate in the modern conditions are revealed. In article the level of rental rates on office locations of different class is considered.
Ключевые слова: спрос, предложение, рынок офисной недвижимости, бизнес-центр, арендатор, арендодатель, арендные ставки.
Keywords: demand, sentence, market of office real estate, business center, tenant, lessor, rental rates.
Рынок офисной недвижимости является одним из сегментов рынка коммерческой недвижимости. Он представляет собой взаимодействие субъектов по поводу распределения и использования объектов офисной недвижимости, в качестве которых выступают специализированные бизнес-центры, административные здания, строящиеся офисные здания, а также единичные встроенные офисные помещения. Субъектами выступают представители бизнеса (малый, средний и крупный бизнес), которые чаще всего выступают в роли арендаторов, собственники и арендодатели зданий, девелоперы, управляющие компании, агентства недвижимости.
Офисные помещения классифицируются на А, В и С классы. Класс бизнес-центра зависит от местоположения объекта, удаленности от основных транспортных развязок и станций метрополитена, инженерной оснащенности и качества предлагаемой отделки и планировки помещений, профессионализма управляющей компании. Бизнес-центры класса А отличаются наличием современных уникальных инженерных систем таких как, например, центральная система управления зданием, энергосбережагающие технологии, система охлаждающих балок, система «умных» лифтов и другие. Бизнес-центры класса В чаще всего используют стандартные системы центральной вентиляции и кондиционирования, контроля доступа и лифтов. Используя современные технологии, представители бизнесцентров класса А привлекают в качестве арендаторов иностранных представителей бизнеса, крупные российские компании.
Рынок офисной недвижимости в Санкт-Петербурге исторически начал развиваться в так называемом «золотом треугольнике»: часть города, ограниченная Дворцовой и Адмиралтейской набережными, улицей Гороховой и набережной реки Фонтанки. Именно в данном квартале появились первые бизнес-центры класса А. К ним относятся: бизнес-центр «Белые Ночи» на Малой Морской - 1998 год, «Северная Столица» на набережной реки Мойки - 98 год, «Атриум» на Невском, 95 - 97 год, бизнес-центр класса А на Караванной 10 - начало 2000-х годов. Данные бизнес-центры продолжают относить к бизнесцентрам класса А благодаря их местоположению, близости к центру, видовым характеристикам на исторический город. Но они сильно отстают по уровню представленных технологий и отделочных материалов, отсутствует мобильность планировочных решений.
Помимо бизнес-центров класса А и В большую долю предложения на рынке офисной недвижимости Санкт-Петербурга составляют объекты класса С, созданные на основе пустовавших помещений в институтах, заводах и административных зданиях. Данные комплексы не имеют ни современного инженерного обеспечения, ни современной качественной отделки помещений. Офисные здания данного класса отличаются более низким уровнем отделки помещений, отсутствием систем вентиляции и кондиционирования.
В первой части статьи рассмотрим структуру предложения на рынке офисной недвижимости в Санкт-Петербурге. По данным экспер-
тов, объем предложения качественных офисных площадей класса А и В на конец 2014 года в Санкт-Петербурге составил 2,7 млн. кв.м. Для сравнения в Москве данный объем достиг более 14-ти млн. кв.м офисных площадей того же класса.
Совокупное предложение состоит из строящихся бизнес-центров и уже действующих на рынке. Стабильный низкий уровень вакантных площадей (на уровне 10%) за несколько послед-
них лет привел к активному строительству новых офисных зданий. По данным на конец 2014 года на этапе строительства находится около 550 000 кв.м офисной недвижимости, ввод которой планируется до конца 2015 года . Это составляет почти 1/5 всего текущего объема предложения качественных офисных площадей. Более 50% строящихся объектов недвижимости относится к классу А. Основными проектами являются следующие офисные здания:
Название Район СПб Адрес расположения Общая площадь
Административно-деловой комплекс «Невская ратуша» Центральный район Расположен на территории бывшего трамвайного парка, в квартале между улицами Новгородская, Моисеенко, Дегтярный переулок Первая очередь - 50 000 кв.м, к 2017 г. -450 000 кв.м
Сеть бизнес-центров «Сенатор» Петроградский район Ул. Чапаева, ул. Большая Пушкарская, ул. Кропоткина Общая площадь -54 000 кв.м
БЦ «Electro» Московский район Московский пр., 156 22 000 кв.м
БЦ «Trinity» Петроградский район Набережная Адмирала Лазарева, 22 37 000 кв.м
БЦ «Renaissance Business Park» Выборгский район Смолячкова ул., 5 31 700 кв.м
БЦ «Eightedges» Красногвардейский район Малоохтинский пр., 45 20 100 кв.м
БЦ «Lidertower», й российский небоскреб, 42 этажа Московский район Площадь Конституции, 2 52 000 кв.м
БЦ Удельный парк Приморский район Угол Удельного проспекта и аллеи Поликарпова 39 000 кв.м
Офисный центр Московский район Ленинский пр., 153 20 000 кв.м
БЦ «Луч» (реконструкция бывшего завода) Красногвардейский район Ул. Металлистов, 7 18 000 кв.м
Большая доля строительства бизнесцентров класса А связана в первую очередь с соотношением уровня затрат и доходов. Стоимость строительства квадратного метра бизнесцентра класса А (в среднем порядка 60 000 руб-лей/кв.м) составляет лишь на 10- 20% выше стоимости строительства бизнес-центра класса В (в среднем порядка 50 000 рублей/кв.м), при этом арендные ставки могут отличаться на 30 и 50%.
Основная проблема оценки уровня предложения помещений в классе С состоит в том, что нет возможности предоставить точные подсчеты располагаемого их объема. На это есть несколько причин: часть зданий находится в заброшенном состоянии, но может быть реконструирована при наличии должного финансирования; в части заводских зданий сдаются в аренду лишь небольшие помещения, в том числе в субаренду; часть офисных помещений используется под складскую или производственную функцию. При этом многие договоры аренды заключаются на срок менее года или на неопределенный срок, поэтому не требуется их регистрация в Федеральной регистрационной службе, вследствие чего невозможно просчитать точный объем сданных площадей. Такая ситуация складывается, например, на таких заводах, как «Красный Треугольник», «Красная Заря», «Самсон» и другие.
Таким образом, в Санкт-Петербурге наблюдается следующее распределение офисной недвижимости (из действующих объектов): бизнес-центры класса А - порядка 800 000 кв.м, бизнес-центры класса В - порядка 1,9 млн. кв.м.
офисные площади класса С составляют более 2 млн. кв.м, однако точному подсчету данный показатель не поддается. На конец 2015 года при условии завершении всех проектов в срок офисная недвижимость будет распределена следующим образом: бизнес-центры класса А - порядка 1,15 млн. кв.м, бизнес-центры класса В - 2,12 млн. кв.м. В процентном соотношении доля бизнес-центров класса А среди качественных офисных зданий составляет порядка 30%, доля класса В - 70 %.
Наибольшая доля предложения в территориальном разрезе приходится на Центральный и Петроградский, что составляет порядка 18 и 15 % соответственно. На Московский район приходится порядка 10% предложения готовых офисных площадей. Наименьший удельный вес в предложении составляет Невский район (чуть более 1%). В последние месяцы наблюдается динамика по увеличению доли предложения в Красногвардейском районе. Это связано с реализацией на рынке таких объектов, как комплекс «Русские Самоцветы» и «Золотая Долина» на площади Карла Фаберже, «Заневский Каскад» у метро Ладожская, «Формида» на Уткином проспекте, «Крол» на углу проспекта Энергетиков и Магнитогорской улицы и другие. Данный микрорайон (вблизи Ладожского вокзала)можно назвать развивающейся новой деловой зоной.
Одним из важнейших факторов поглощения - снижения уровня вакантных площадей благодаря сдаче их в аренду, являются предлагаемые арендные ставки. Их ежегодный рост составляет порядка 3-7%. Средний уровень арендных ставок в бизнес-центрах класса А со-
Journal of Economy and entrepreneurship, Vol. 9, Nom. 4-1
ставляет 1400-1800 рублей за кв.м в месяц, включая НДС и операционные расходы. Уровень арендных ставок в бизнес-центрах класса в среднем находится в диапазоне от 900 до 1300 рублей за кв.м в месяц, включая НДС и коммунальные расходы. При этом на многих новых объектах, в особенности, класса А, уровень арендных ставок держится на более высоком уровне: порядка 1800 - 2300 р./кв.м./мес. Данные арендные ставки чаще всего представлены в вновь веденных бизнес-центрах. В рамках переговоров возможно их снижение. Однако финальные условия всегда индивидуальны в зависимости от статус
Для дальнейшего прочтения статьи необходимо приобрести полный текст. Статьи высылаются в формате PDF на указанную при оплате почту. Время доставки составляет менее 10 минут. Стоимость одной статьи — 150 рублей.