Прав»во1 решм земель
Т.Е. Быстров
ДОГОВОР ЗАЛОГА
ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА (ИПОТЕКА)
И ИНЫЕ СДЕЛКИ С ЗЕМЕЛЬНЫМИ УЧАСТКАМИ
Определение залога (ипотеки). В
числе гражданско-правовых сделок с земельными участками важнейшее значение для возникновения земельных прав имеет договор залога недвижимого имущества (ипотеки). Исходным пунктом для формирующейся системы залога имеет определение ипотеки. Оно содержится в ст. 1 Федерального закона от 24 июня 1997 г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)», который воспроизводит частично нормы ст. 1154 и 1587 т. 10 X Свода законов Российской империи. Во-первых, залог рассматривается как способ обеспечения обязательств. Во-вторых, современная ипотека, как и ипотека по ранее действовавшему законодательству, представляет собой право обратить взыскание на недвижимость при неисполнении должником своих обязательств. В-третьих, притязания кредитора к чужой недвижимости базируются на основе принципа старшинства: залогодержатель при неисполнении должником обязательства вправе получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами.
Имеются однако определенные отличия в интерпретации определения ипотеки по прежнему и современному законодательству. В ст. 1 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека связывается только с правом залогодержателя на удовлетворение денежных требований из стоимости заложенного недвижимого имущества. В действительности ипотека может служить удовлетворению как денежных, так и иных обязательств. И ГК РФ, и Закон РФ «О залоге» не
исключают возможности перевода неденежных обязательств в денежные до того, как залогодержатель сможет начать процедуру правоприменения.
Предмет договора залога (ипотеки). По договору об ипотеке могут быть заложены земельные участки, находящиеся в собственности граждан, их объединений юридических лиц и предоставленные для садоводства, животноводства, индивидуального жилищного, дачного и гаражного строительства, приусадебные земельные участки личного подсобного хозяйства и земельные участки, занятые зданиями, строениями или сооружениями, в размере, необходимом для их хозяйственного обслуживания. Ранее в соответствии с п. 1 ст. 63 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека сельскохозяйственных угодий из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств и полевых земельных участков личных подсобных хозяйств была запрещена.
В юридической науке подвергалась сомнению конституционность положения п. 1 ст. 63 данного закона, поскольку в данном случае устанавливался различный правовой режим в отношении государственной, муниципальной и частной собственности на землю, создавались привилегированные условия для залоговых операций с государственными и муниципальными землями. Применение запретительного режима в отношении ипотеки сельскохозяйственных угодий создавало барьеры на пути движения капиталов, рабочей силы и товаров в аграрный сектор экономики. В то же время не подлежит сомне-
нию, что п. 1 ст. 63 закона об ипотеке противоречил конституционным установлениям о свободе предпринимательской деятельности, свободе договоров, свободе собственника в осуществлении владения, пользования и распоряжения землей, свободе труда и праве каждого на выбор рода занятий и профессий, составляющих основу правовой инфраструктуры ипотечного земельного рынка. Поскольку запрещение залоговых операций с сельскохозяйственными угодьями ослабляло конституционные гарантии о единстве экономического пространства, свободном перемещении товаров, услуг и финансовых средств, лишало сельскохозяйственные коммерческие организации и крестьянские (фермерские) хозяйства долгосрочных кредитов, 5 февраля 2004 г. был отменен запрет на залог земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения.
Предметом ипотеки может быть любой земельный участок (или часть его), находящийся в собственности гражданина или юридического лица, не изъятый из гражданского оборота и не запрещенный для сдачи в залог законодательством РФ. В силу п. 1 ст. 63 закона ипотека земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не допускается. Требование о том, что имущество, составляющее предмет залога, должно быть обозначено и выделено из остального имущества залогодателя, распространяется также на залог земель. Это означает, что предметом залога может быть земельный участок с зафиксированными границами (местоположением) в документах, удостоверяющих права на землю, и в государственной регистрации этих прав. Наряду с общим правилом о допустимости использования предмета залога имущества, не изъятого из оборота, в каждом отдельном случае нужно учитывать специальные правила о том, что к договору ипотеки земельного участка должна быть приложена копия чертежа границ этого участка, выданная правомочным органом.
Хорошо известна хозяйственной практике и широко применяется для обеспечения
обязательств, связанных с долгосрочным инвестированием, ипотека предприятия и иного имущественного комплекса. Договор о таком залоге может заключать как предприятие, являющееся собственником такого имущества, так и предприятие, которому передано имущество в хозяйственное ведение или оперативное управление (с разрешения собственника или уполномоченного органа). Предметом залога по таким договорам является не только предприятие, но и иные имущественные комплексы.
Смысл этого правила, закрепленного в п. 2 ст. 340 ГК РФ, очевиден. Залог для того и устанавливается, чтобы подвергнуть его предмет, в случае необходимости принудительной реализации (входящее в состав предприятия или иного имущественного комплекса имущество движимое и недвижимое, включая права требования и исключительные права, в том числе и приобретенные в период ипотеки), если иное не предусмотрено законом или договором. Таким образом, в отдельных сферах практического применения круг возможных его предметов значительно расширен. Это касается особенно тех случаев, когда принятые в соответствии с требованиями ст. 44 Закона РФ «О залоге» меры по финансовому оздоровлению предприятия (назначение руководителей в руководящие органы, ограничение права распоряжаться продукцией) не дали надлежащих результатов, и потому залогодержатель вынужден обратить взыскание на находящееся на ипотеке предприятие.
Договор об ипотеке зданий и сооружений, помимо общих для любого договора о залоге условий, должен содержать положения, относящиеся к ипотеке земельного участка, на котором находится это здание и сооружение. Именно на эти случаи рассчитано правило, содержащееся в п. 3 ст. 340 ГК РФ. Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо часть этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогода-
телю права аренды этого участка или его соответствующей части. Ранее судебная практика также твердо придерживалась правила о том, что право на землю следует за правом на строение, находящееся на земельном участке, и ипотека зданий или сооружений возможна только с одновременной ипотекой земельного участка. Новый ЗК РФ закрепляет прямо противоположный принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Пленум Верховного суда РФ и Пленум Высшего арбитражного суда РФ в Постановлении от 1 июля 1996 г. «О некоторых вопросах, связанных с применением ч. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации» особо обратил внимание на то, что правила, содержащиеся в п. 3 ст. 340 ГК РФ, подлежат применению в случаях, когда лицо, выступающее в роли залогодателя здания или сооружения, является собственником или арендатором соответствующего земельного участка. Если такое лицо по договору ипотеки передает в залог только здание или сооружение, а земельный участок или право его аренды не является предметом залога, такой договор должен считаться ничтожной сделкой (ст. 168 ГК РФ)1.
Договор залога (ипотеки). В литературе нередко допускается смешение оснований возникновения залогового права и самого возникновения этого права, которое не совпадает с моментом заключения соответствующего договора об установлении ипотеки. Договор об ипотеке является договором, который стороны должны заключить для возникновения залогового права. Ипотека -это право, которое является результатом реализации данного договора. В ГК РФ также проводится четкое отграничение залога
1 О залоге. Сборник законодательных и нормативных актов по состоянию на ноябрь 1997 г. М.: Буковица, 1977. С. 133.
как права и ипотечного договора. Так, ст. 352 ГК РФ говорит о прекращении залога, ст. 341 определяет момент возникновения права залога в связи с заключением договора о залоге. В Федеральном законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» говорится о государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество, об ограничениях (обременениях) прав на него, в том числе сервитута, ипотеки, доверительном управлении, аренде. В Федеральном законе « Об ипотеке (залоге недвижимости)» повсюду речь идет об ипотеке, когда это касается права, созданного сторонами, и о договоре об ипотеке, когда речь идет о договоре, по которому создано это право.
Договор залога земельного участка (ипотеки) в том смысле, в каком он закреплен действующим законодательством РФ, может быть заключен залогодателем, сдающим в залог находящийся в его собственности земельный участок или часть его, либо право аренды земельного участка, и залогодержателем, который выдает залогодателю в обеспечение получаемого предмета залога оговоренную в договоре денежную сумму.
Не вдаваясь в подробный анализ содержания договора залога земельных участков (ипотеки), отметим лишь два существенных момента для правовой характеристики указанного договора. Во-первых, на практике наибольшее распространение
Для дальнейшего прочтения статьи необходимо приобрести полный текст. Статьи высылаются в формате PDF на указанную при оплате почту. Время доставки составляет менее 10 минут. Стоимость одной статьи — 150 рублей.