научная статья по теме ДОГОВОРЫ И ИНЫЕ СДЕЛКИ С ЗЕМЕЛЬНЫМИ УЧАСТКАМИ Государство и право. Юридические науки

Текст научной статьи на тему «ДОГОВОРЫ И ИНЫЕ СДЕЛКИ С ЗЕМЕЛЬНЫМИ УЧАСТКАМИ»

Правовой режим земель

ДОГОВОРЫ И ИНЫЕ СДЕЛКИ С ЗЕМЕЛЬНЫМИ УЧАСТКАМИ

УСТЮКОВА Валентина Владимировна,

доктор юридических наук, профессор,

заведующая сектором аграрного и земельного права

Института государства и права Российской академии наук (ИГП РАН).

E-mail: ustyukova@rambler.ru

Краткая аннотация: в статье дается общая характеристика сделок с земельными участками, определяется, какие земельные участки могут быть предметом сделок, а также рассматриваются некоторые спорные вопросы регулирования совершения отдельных видов сделок с земельными участками и признания их недействительными.

This article provides an overview of the land transactions; defines what plots may be the subject of transactions and also discusses some of the controversial regulation of particular types of transactions with the land and declaration them invalid.

Ключевые слова: договоры (сделки) с земельными участками; оборот земельных участков; форма сделок; государственная регистрация сделок; купля-продажа земельных участков; преимущественное право покупки земельных участков.

Contracts (deals) with the land; the turnover of land plots; form deals; State registration of the transactions; the purchase and sale of land; the priority right of purchase of land.

Договоры и иные сделки в условиях рыночной экономики являются одним из самых распространенных оснований возникновения прав на земельные участки. Сделки (договоры) с земельными участками могут заключаться с учетом общих положений гражданского законодательства об оборотоспособности объектов гражданских прав.

Статья 129 ГК РФ предусматривает, что объекты гражданских прав могут:

- находиться в свободном обороте;

- быть ограниченно оборотоспособными;

- быть изъятыми из гражданского оборота.

Согласно п. 3 ст. 129 ГК РФ, определение оборотоспособности земельных участков относится к предмету регулирования земельного права. Этому вопросу посвящена ст. 27 ЗК РФ, а также Федеральный закон от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»2 (далее также - Закон об обороте земель). Нормы, касающиеся оборота земельных участков из земель отдельных категорий, есть и в других федеральных законах.

1 СЗ РФ. 1994. № 32. Ст. 3301.

2 СЗ РФ. 2002. № 30. Ст. 3018.

3

Статья 27 Земельного кодекса РФ предусматривает случаи изъятия земельных участков из оборота лишь для участков, находящихся в федеральной собственности, а ограничения оборотоспособности - для участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Кроме того, Кодекс содержит специальную оговорку, что оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется соответствующим Законом.

Таким образом, полностью оборотоспособными предполагаются:

1) земельные участки, находящиеся в частной собственности, не относящиеся к землям сельскохозяйственного назначения и расположенные не на приграничных территориях, перечень которых утвержден Указом Президента РФ от 9 января 2011 г. № 264;

2) земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения (кроме земельных участков на приграничных территориях),

3 СЗ РФ. 2001. № 44. Ст. 4147.

4 Об утверждении перечня приграничных территорий, на которых иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками. Указ Президента РФ от 9 января 2011 г. № 26 // СЗ РФ. 2011. № 2. Ст. 268.

предоставленные гражданам для индивидуального жилищного и гаражного строительства1, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, а также земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями (независимо от того, принадлежат ли эти участки гражданам или организациям). Такой вывод следует из ст. 1 Закона об обороте земель, где перечислены земельные участки, на которые данный закон не распространяется;

3) земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, не перечисленные в ст. 27 Земельного кодекса РФ (т.е. не изъятые из оборота или не ограниченные в обороте), за исключением земель сельскохозяйственного назначения и земельных участков на приграничных территориях.

Все указанные земельные участки могут быть предметом договоров купли-продажи, аренды, дарения и т.п., если они прошли государственный кадастровый учет. Кроме того, земельные участки, принадлежащие на праве собственности гражданам, могут входить в состав наследуемого имущества.

На первый взгляд, норма п. 3 ст. 129 ГК РФ, согласно которой земля и иные природные ресурсы отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах, ясно определяет соотношение гражданского и земельного законодательства при регулировании отношений по поводу земельных участков.

Оно состоит в том, что земельное законодательство должно определить, какие земельные участки исключены из гражданского оборота и какие находятся в ограниченном обороте, а также установить, по-видимому, особенности этого оборота, хотя из ГК РФ это непосредственно не следует. Все остальные

1 Следует отметить, что в п. 7 ст. 27 ЗК РФ и ст. 1 Закона об обороте земель говорится о земельных участках для индивидуального жилищного и гаражного строительства, предоставленных из земель сельскохозяйственного назначения. По нашему мнению, указанные нормы требуют уточнения, так как земли сельскохозяйственного назначения по определению предназначены для нужд сельского хозяйства, а индивидуальное жилищное и гаражное строительство осуществляется на землях населенных пунктов.

земельные участки находятся в свободном обороте, и отношения по поводу сделок с ними должны регулироваться нормами ГК РФ.

Однако такой подход не вполне учитывает особенности земельных участков как особого вида недвижимого имущества, являющегося одновременно природным объектом и природным ресурсом. В силу этого обстоятельства в п. 3 ст. 3 ЗК РФ было предусмотрено, что имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами. Таким образом, Земельный кодекс исходит из приоритета природоресурсного законодательства перед гражданским.

Вместе с тем в юридической литературе высказываются и иные мнения о соотношении гражданского и земельного права. Дискуссии по этому вопросу оживились в связи с обсуждением Концепции развития гражданского законодательства РФ, которая была разработана в соответствии с Указом Президента РФ от 18 июля 2008 г. № 1108 «О совершенствовании Гражданского кодекса Российской Федерации» .

По мнению авторов Концепции, все гражданско-правовые нормы, касающиеся прав на земельные участки и сделок с ними, должны быть исключены из земельного законодательства и перенесены в Гражданский кодекс РФ. Однако у представителей науки земельного права возникают вполне обоснованные опасения, что в этом случае не в полной мере будут учитываться особенности земли и иных природных ресурсов, нуждающихся в повышенной публичной защите3. Они высказываются за сохранение существующих законодательных пропорций, т.е. за сочетание общих норм гражданского законодательства, обеспечивающих свободный оборот земельных участков, и специальных норм земельного законодательства, учитывающих спе-

2 Росс. газ. 2008. 23 июля.

3 Подробному анализу проекта Концепции развития гражданского законодательства (Концепции развития законодательства о вещных правах) полностью посвящен журнал «Экологическое право». 2009. № 5-6.

цифику земли как объекта отношений1.

Из сказанного можно сделать вывод, что общие положения регулирования оборота земельных участков определяются в гражданском законодательстве, а особенности - в земельном законодательстве. Некоторые авторы именуют сделки с земельными участками земельно-правовыми сделками2, что не совсем корректно, так как несмотря на определенную специфику, вытекающую из предмета сделок, сами сделки, по сути, являются гражданско-правовыми. Можно согласиться с А.Л. Корнее-вым, что нет смысла в рамках земельного права создавать теорию сделок, которая сформировалась и апробирована в гражданском праве, следует использовать, а не отвергать разработки цивилистов в этой области3. Как будет показано далее, иногда земельное законодательство неоправданно вторгается в сферу гражданско-правового регулирования.

К сделкам с земельными участками вполне применимы существующие в науке гражданского права классификации этих сделок.

По числу сторон выделяют односторонние, двух- и многосторонние сделки (договоры). Чаще всего договоры по поводу земельных участков являются двусторонними, однако могут заключаться и многосторонние договоры, например, учредительный договор о создании хозяйственного товарищества или общества, в соответствии с которым в складочный (уставный) капитал юридического лица вносятся земельные участки. Применительно к земельным участкам сельскохозяйственного назначения, находящимся в общей долевой собственности, распространены также договоры аренды со множественностью лиц на стороне арендодателя. К односторонним сделкам относятся завещание, принятие наследства, отказ от наследства, доверенность и др.

Договоры с земельными участками в большинстве случаев являются консенсуаль-ными, т.е. считаются заключенными, когда ме-

Галиновская Е.А. О направлениях развития земельного законодательства // Экологическое право. 2009. № 5/6. С. 44.

2 Касьянова О.В. Правовое регулирование сделок с земельными участками // СПС «Консультант-плюс». Комментарии законодательства.

3 Корнеев А.Л. Сделки с земельными участками. М.: Городец, 2006.

жду сторонами в установленной законом форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Однако договор дарения земельного участка, напротив, по общему правилу является реальным и считается заключенным с момента передачи земельного учас

Для дальнейшего прочтения статьи необходимо приобрести полный текст. Статьи высылаются в формате PDF на указанную при оплате почту. Время доставки составляет менее 10 минут. Стоимость одной статьи — 150 рублей.

Показать целиком

Пoхожие научные работыпо теме «Государство и право. Юридические науки»