ЭКОНОМИКА И МАТЕМАТИЧЕСКИЕ МЕТОДЫ, 2015, том 51, № 2, с. 19-27
= ОТРАСЛЕВЫЕ ПРОБЛЕМЫ =
МОДЕЛЬ ИНВЕСТИЦИЙ В КОММЕРЧЕСКУЮ НЕДВИЖИМОСТЬ С УЧЕТОМ ПАРАМЕТРОВ ПОТРЕБИТЕЛЬСКОГО РЫНКА
© 2015 г. Р.Х. Бахитова, Е.А. Гафарова, Н.А. Хайруллина
(Уфа)
Статья посвящена построению и анализу эмпирической эконометрической модели влияния розничного товарооборота и денежных доходов населения на динамику инвестиций в коммерческую недвижимость. Эконометрическое исследование основано на принципах коин-теграционного анализа Энгла-Грэнджера. Модель позволяет сделать вывод: изменение инвестиций в значительной степени зависит от условий отрасли торговли как в краткосрочном, так и в долгосрочном плане.
Ключевые слова: инвестиции, коммерческая недвижимость, розничная торговля, коинтег-рация, модель коррекции ошибками.
Классификация JEL: C15, C53, R33.
ВВЕДЕНИЕ
Инвестиционные процессы на рынке недвижимости играют важную роль для государства и являются одним из важнейших факторов экономического роста, учитывая мультипликативный, воспроизводственный и социальный эффекты. Важность развития отечественного рынка недвижимости как сектора рыночной экономики подтверждается высоким уровнем доходов, поступающих в бюджет от первичной продажи, сдачи в аренду государственной и муниципальной недвижимости (в том числе земли), поступлением сборов в бюджет, налогов от недвижимости и сделок с ней. В структуре валового внутреннего продукта в 2012 г. добавленная стоимость операций с недвижимым имуществом составила 11,7%, строительство - 6,5%. В консолидированный бюджет Российской Федерации в 2012 г. поступление налогов на недвижимое имущество составило 785,5 млрд руб., или около 3,35% всего объема налоговых поступлений (Россия 2013, 2013).
Однако на сегодняшний день стремительное развитие рынка инвестиций в коммерческую недвижимость происходит на фоне низкого уровня научного освоения данной сферы, остротой проблем, требующих теоретических и методологических разработок. Среди отечественных научных трудов, освещающих рынок коммерческой недвижимости, отсутствуют работы, которые отображали бы зависимости, свойственные данному рынку, а также их количественные характеристики. Это определяет актуальность и практическую значимость экономико-математического моделирования и прогнозирования инвестиций в коммерческую недвижимость.
Рынок недвижимости в России начал развиваться в начале 1990-х годов в связи с принятием Закона РСФСР "О собственности в РСФСР", согласно которому было признано понятие частной собственности в отношении земельных участков, зданий и сооружений и их обособленных частей - помещений (Айтмухаметова и др., 2003). Становление рынка недвижимости происходило в условиях неурегулированности прав на недвижимость и недостаточного развития нормативно-правовой базы (Асаул и др., 2009), что определяло возникновение множества проблем, которые участники рынка были вынуждены решать вслепую.
В 2000-х годах в связи с общим экономическим ростом в стране, политической, финансовой и социально-экономической стабилизацией на рынке недвижимости четко обозначились тенденции повышения уровня цен и поиска новых путей ведения бизнеса. Цены на недвижимость росли
так быстро, что ни один банковский вклад и прочие финансовые инструменты не могли дать такого прироста капитала, как рынок недвижимости. В этот период наблюдался количественный рост рынка недвижимости: росли не только цены, но и предложение, спрос, активность субъектов рынка (Асаул и др., 2009). На фоне стремительного развития рынка недвижимости в России важную роль начинает играть инвестиционная составляющая.
Общемировая практика последних лет указывает на то, что недвижимость перестает играть роль фактора производства, которая имеет только потребительскую стоимость (полезность). Распространение идей неолиберализма и открытия границ государств для международного капитала превратила недвижимость в объект инвестирования, который должен приносить доход. Сохраняющаяся на сегодняшний день высокая инвестиционная привлекательность российской коммерческой недвижимости притягивает инвесторов и девелоперов. Города быстро меняют свой облик под давлением капитала: на городских территориях появляются пугающие фантастической динамикой возведения и анонсами все более масштабных проектов все новые и новые торговые центры, бизнес-центры, многофункциональные центры, торгово-деловые центры и пр. Особенно ажиотажными темпами строительства отличается сектор торговых центров, прирост объемов нового строительства которого удваивается каждый год (Сазонова, 2010).
Неолиберальная реформа с процессами приватизации недвижимости и ослабления государственных ограничений инвестиционной и девелоперской деятельности, по мнению многих исследователей, оказывает на города разрушительное воздействие. Так, анализируя последствия слабой протекционистской политики стран с развивающейся экономикой в отношении инвесторов, авторы Д. Харви и М. Робле-Дюран (Щукин, 2013; Harvey, 1989) говорят о разрушающем воздействии на городские территории. Так как единственной целью инвесторов является получение прибыли, то когда территория перестает быть доходной, капитал перемещается в другие страны или города, оставляя позади себя неприглядную картину. Примерами такого рода явлений являются города Китая, там есть буквально пустые города с театрами, небоскребами и домами, в которых никто не живет; города Испании, где построено невероятное число объектов недвижимости, которые невозможно продать и за пять лет (Щукин, 2013), а также множество других городов в Мексике, Чили, Аргентине и других странах.
Таким образом, в сложившихся на сегодняшний день условиях высокого объема инвестирования в российскую недвижимость необходимо развитие протекционистской политики, разработка мер и механизмов регуляризации девелоперской и инвестиционной деятельности на территориях городов.
1. АНАЛИЗ ДИНАМИКИ ИНВЕСТИЦИЙ В КОММЕРЧЕСКУЮ НЕДВИЖИМОСТЬ
И ЕЕ ФАКТОРОВ
Как известно, под инвестициями в недвижимость понимается вложение капитала в реализацию проектов или приобретения недвижимости с целью извлечения прибыли. Когда речь идет о ликвидной недвижимости, в первую очередь имеется в виду недвижимость коммерческая - как наиболее доходный вид финансовых вложений. Среди сегментов коммерческой недвижимости наиболее инвестиционно привлекательным в России является торговая недвижимость, что обусловлено динамичным развитием розничной торговли. В свою очередь, показатель инвестиций в торговую недвижимость одним из первых реагирует на изменения экономической ситуации в стране. Поэтому для моделирования развития коммерческой недвижимости необходимо анализировать факторы, которые во многом определяют тенденции рынка торговой недвижимости.
Разрабатывая методику анализа, приходится отказываться от прямого сравнения как экономических, так и социально-демографических характеристик. Оценка влияния показателей на развитие рынка торговой недвижимости - достаточно сложная задача из-за неточностей, свойственных официальной статистике, а также неявной связи между различными данными и развитием торговли. В таком случае необходимо ориентироваться на систему относительных показателей, сводимых к тому, сколько денег конкретный житель города может заработать и сколько потратить. Торговля развивается там, где человек зарабатывает достаточно и тратит много. По-
этому было принято анализировать динамику инвестиций в торговую недвижимость, опираясь на следующие факторы: оборот розничной торговли и денежные доходы населения.
Оборот розничной торговли является одним из наиболее ярких макроэкономических показателей, характеризующим состояние внутреннего потребительского спроса. На практике данный показатель одним из первых откликается на изменения в реальном секторе. Поэтому на его динамику обращают внимание инвесторы, рейтинговые агентства, сетевые операторы и пр. Как статистический показатель оборот розничной торговли включает объем продажи товаров населению через все каналы реализации: на официально учтенных предприятиях, вещевых, смешанных и продуктовых рынках. Так, данный показатель во многом характеризует состояние национальной экономики, отражая изменение благосостояния населения, конъюнктуру и емкость внутреннего рынка торговли. Кроме того, его объем, динамика, структура входят в число показателей, характеризующих экономический потенциал страны. Обороты розничной торговли используются в большинстве развитых стран как индикаторы ожидаемого состояния экономики, так как снижение потребительской активности, неминуемо приводящее к падению темпов экономического роста, быстрее всего отражается на динамике розничного товарооборота.
Стоит отметить, что воздействие динамики оборота розничной торговли в первую очередь отражается на рынке торговой недвижимости, а затем - и на других сегментах рынка коммерческой недвижимости (офисной, складской). В посткризисные периоды именно с активизации розничной торговли начался восстановительный процесс на рынке торговой недвижимости. Это привело к возобновлению девелоперских проектов, росту объемов предложения и инвестиционной привлекательности торговой недвижимости, а в последующем - положительно отразилось на восстановлении рынков офисной и складской недвижимости.
Совместно с показателем оборота розничной торговли анализируются реальные денежные доходы населения - обобщающий показатель жизненного уровня, который определяется путем вычитания из общей суммы всех денежных и натуральных доходов населения платежей в бюджет, взносов в общественные и кооперативные организации, прироста денежных сбережений всех видов и части расходов на оплату услуг. То есть это - та часть доходов, которая используется населением для потребления или накопления. Данный показатель определяется как самый главный для описания уровня жизни населения. Показатель денежных доходов населения (совместно с ценой и предложением) выступает как основа формирования одного из основных элементов рыночного механизма - платежеспособного спроса, который представляет собой потребность населения в товарах и услугах,
Для дальнейшего прочтения статьи необходимо приобрести полный текст. Статьи высылаются в формате PDF на указанную при оплате почту. Время доставки составляет менее 10 минут. Стоимость одной статьи — 150 рублей.