Может ли покупатель принять НДС к вычету? Обязана ли администрация проводить торги для получения банковской услуги?
На вопросы читателей нашего журнала отвечают эксперты службы Правового консалтинга «ГАРАНТ».
Физическое лицо и банк хотят зарегистрировать переход права собственности на жилое помещение (предмет ипотеки) к банку в связи с заключением соглашения об отступном. Срок исполнения основного обязательства, обеспеченного залогом, не наступил (основания для обращения взыскания на предмет ипотеки отсутствуют). Физическое лицо добровольно заключило соглашение об отступном с целью прекращения обязательств по кредитному договору.
В силу ст 407 и 409 ГК РФ обязательство по кредитному договору прекращено предоставлением взамен исполнения отступного. В силу части 1 п. 1 ст. 352 ГК РФ ипотека прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства (обязательства по кредитному договору). По смыслу ст. 352 ГК РФ в качестве основания совершения записи о погашении ипотеки выступает факт прекращения ипотеки в связи с совпадением собственника заложенного имущества, залогодателя и залогодержателя в одном лице. Положениями Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» не предусмотрена процедура обращения в регистрирующий орган с заявлением для внесения в Единый государственный
реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о прекращении ипотеки в случае, когда заложенное имущество передается залогодержателю в качестве погашения долга в установленном законом порядке (см. также постановление ФАС УО от 14.07.2011 № Ф09-3587/11 по делу № А76-18951/2010). Является ли основанием для отказа в регистрации перехода права собственности наличие в ЕГРП записи об ипотеке в отношении жилого помещения? Обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами, иными правовыми актами или договором (ст. 407 ГК РФ). Наряду с надлежащим исполнением обязательства (п. 1 ст. 408 ГК РФ) самостоятельным способом его прекращения является предоставление отступного (ст. 409 ГК РФ) - предоставление взамен исполнения основного обязательства по соглашению сторон отступного (уплатой денег, передачей имущества и т. п.).
По кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуется предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее (п. 1 ст. 819 ГК РФ). По договору о зало-
ге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона -залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны -залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя за изъятиями, установленными федеральным законом (п. 1 ст. 1 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», далее -Закон об ипотеке).
Притом что залогодержатель (кредитор) вправе в случае неисполнения должником основного обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами залогодателя-должника (п. 1 ст. 334, п. 1 ст. 349 ГК РФ), законодательство не ограничивает возможность прекращения основного обязательства путем передачи предмета залога в качестве отступного (см. п. 46 постановления пленума Верховного суда РФ и пленума Высшего арбитражного суда РФ от 01.07.1996 № 6/8, а также кассационное определение СК по гражданским делам Астраханского областного суда от 26.01.2011 по делу № 33-242/2011, кассационное определение СК по гражданским делам Ростовского областного суда от 13.02.2012 по
№11 2013 I БАНКОВСКОЕ ДЕЛО I 85 I
делу № 33-1876, постановления ФАС Восточно-Сибирского округа от 03.03.2009 № А58-2215/ 08-Ф02-573/2009, от 17.12.2008 № А58-2216/2008-Ф02-6329/2008).
Положения ГК РФ об отступном, в отличие от норм о зачете встречных требований (ст. 410 ГК РФ), не содержат указаний на то, что соглашения об отступном могут заключаться только в отношении обязательств, срок исполнения которых уже наступил или определен моментом востребования. Из этого следует, что стороны, руководствуясь принципом свободы договора (ст. 421 ГК РФ), вправе заключить соглашение об отступном и в отношении обязательства, срок исполнения которого еще не наступил, тем самым прекратив это обязательство досрочно. Аналогичный подход представлен и в судебной практике (см., например, постановление ФАС Московского округа от 19.04.2011 № Ф05-2224/11, постановление ФАС Северо-Западного округа от 16.04.2010 № Ф07-1908/2010, в передаче которого для пересмотра в порядке надзора отказано определением ВАС РФ от 23.08.2010 № ВАС-7449/10).
Представляется, что даже наличие в ГК РФ соответствующего указания не лишало бы стороны возможности на основании ст. 407 и 421 ГК РФ прийти к соглашению о прекращении обязательства путем передачи кредитору определенного имущества до наступления момента, с которого кредитор приобретет право требовать от должника исполнения обязательства. Даже формальная невозможность квалифицировать такое соглашение как соглашение об отступном, по нашему мнению, сама по себе не является основанием для признания его недействительным.
Нередко в подобных ситуациях регистрирующие органы отказывают в совершении регистрационных действий, квалифицируя соглашения об отступном как прикрывающие фактическое обращение взыскания на предмет ипотеки. Однако подобные отказы, как показывает
судебная практика, признаются не соответствующими закону (см. постановление ФАС Уральского округа от 14.05.2012 № Ф09-2639/12, постановление ФАС СевероЗападного округа от 23.01.2012 № Ф07-1291/11, постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.10.2011 № 13АП-14667/11, постановление ФАС Северо-Западного округа от
15.11.2010 № Ф07-11467/2010). Указанные в вопросе обстоятельства сами по себе не препятствуют регистрации перехода права собственности на недвижимость, передаваемую по соглашению об отступном.
Поскольку предоставление отступного прекращает основное обязательство, следствием исполнения соглашения об отступном должно быть и прекращение залога (подп. 1 п. 1 ст. 352 ГК РФ). Кроме того, переход права собственности на предмет ипотеки от должника к кредитору-залогодержателю приводит к невозможности существования залогового обязательства и в силу совпадения должника и кредитора в одном лице (ст. 413 ГК РФ). Закон об ипотеке не предусматривает необходимости обращения в регистрирующий орган с заявлением о прекращении ипотеки в случае, когда заложенное имущество передается залогодержателю в качестве погашения долга в установленном законом порядке.
При изложенных в вопросе обстоятельствах запись об ипотеке, на наш взгляд, может быть погашена регистрирующим органом и в отсутствие документов, перечисленных в ст. 25 Закона об ипотеке (в том числе по результатам судебного обжалования отказа в регистрации). Кроме упомянутого постановления ФАС Уральского округа от 14.07.2011 № Ф09-3587/11, об этом косвенно свидетельствует и другая судебная практика (см. постановления ФАС Центрального округа от 29.07.2011 № Ф10-2026/11, ФАС Северо-Западного округа от
12.01.2011 № Ф07-13710/2010, ФАС Поволжского округа от 01.11.2012 № Ф06-8014/12, Четырнадцатого
арбитражного апелляционного суда от 11.05.2011 № 14АП-2253/11, Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.03.2011 № 14АП-237/2011). Тем не менее при необходимости для погашения записи об ипотеке после государственной регистрации перехода права стороны прекращенного договора ипотеки могут представить в регистрирующий орган соответствующее совместное заявление.
Татьяна ЧАШИНА, Алексей АЛЕКСАНДРОВ
Заключен договор купли-продажи имущества между банком и ООО. Покупатель произвел оплату имущества по цене, определенной в договоре купли-продажи и включающей НДС. Впоследствии продавец (банк) предъявил покупателю счет-фактуру, в котором продажная цена имущества не изменена, однако НДС, исчисленный с межценовой разницы, равняется нулю (в счете-фактуре есть ссылка на п. 3 ст. 154 НК РФ). Может ли покупатель на основании этого счета-фактуры принять НДС к вычету? Права на вычет НДС у организации - покупателя имущества в рассматриваемой ситуации не возникает.
Прежде чем перейти к порядку применения вычетов покупателем имущества, на наш взгляд, целесообразно рассмотреть вопрос обоснованности исчисления банком НДС с так называемой межценовой разницы.
Согласно подп. 1 п. 1 ст. 146 Налогового кодекса Российской Федерации объектом обложения НДС признаются, в частности, операции по реализации товаров (работ, услуг) на территории РФ. С учетом положений ст. 149 НК РФ, в общем случае реализация банком имущества является объектом обложения НДС. При этом может реализовываться как имущество, приобретенное банком и использу-
I 86 I БАНКОВСКОЕ ДЕЛО I №11 2013
емое ранее непосредственно в деятельности кредитного учреждения, так и имущество, еще не используемое для осуществления банковской деятельности.
В соответствии с п. 3 ст. 154 НК РФ при реализации имущества, подлежащего учету с учетом уплаченного НДС, налоговая база по налогу определяется как разница между ценой реализуемого имущества, исчисляемой с учетом положений ст. 105.3 НК РФ, с учетом НДС, акцизов (для подакцизных товаров), и стоимостью реализуемого имущества (остаточной стоимостью с учетом переоценок).
Таким образом, указанный порядок определения налоговой базы по НДС при реализации имущества банка применяется в случае, если стоимость имущества (остаточная стоимость имущества с учетом переоценок) сформирована с учетом сумм НДС.
В настоящее время подп. 1 и 5 п. 2 ст. 179 НК РФ предусматривают, что суммы налога, предъявленные покупателю при приобретении товаров (работ, услуг, основных средств, нематериальных активов), учитываются в стоимости таких товаров в случае приобретения товаров (раб
Для дальнейшего прочтения статьи необходимо приобрести полный текст. Статьи высылаются в формате PDF на указанную при оплате почту. Время доставки составляет менее 10 минут. Стоимость одной статьи — 150 рублей.