О НЕКОТОРЫХ ПРАКТИЧЕСКИХ АСПЕКТАХ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ В ГОРОДАХ
НИГМАТУЛЛИНА Эльмира Фаатовна,
кандидат юридических наук,
доцент кафедры экологического, трудового права и гражданского процесса Казанского (Приволжского) федерального университета г. Казань. E-mail: elm71@mail.ru
Краткая аннотация: в статье подробно анализируются понятия кадастровая и рыночная стоимость земельных участков, процедура оспаривания кадастровой стоимости земельных участков, проблемы взимания арендной платы в городах.
In article concepts cadastral and market cost of the ground areas, procedure of contest of cadastral cost of the ground areas, problems of collection of a rent in cities are in detail analyzed.
Ключевые слова: кадастровая оценка; кадастровая стоимость; рыночная стоимость; земельный участок; кадастровый учет; арендная плата.
Cadastral estimation; cadastral cost; market cost; the ground area; the cadastral account; rent.
О природе стоимости земли и земельной ренты впервые заговорили в XVII в. В этот период в земледелии создавалась основная часть национального продукта и господствовало представление, что способность приносить земельную ренту есть само природное качество земли, ее необходимая принадлежность1. XX в. в современной экономической теории рента определялась как цена, уплачиваемая за использование земли и других природных ресурсов, количество которых (их запасы) строго ограничено2.
Особое внимание этому институту стало уделяться с момента проведения земельной реформы, начало которой положил Закон РСФСР от 23 ноября 1990 г. № 374-1 «О земельной реформе» кардинально изменивший отношения собственности на землю в Российской Федерации, что потребовало необходимости закрепления специальной процедуры оценки земельных участков для целей налогообложения.
Однако следует отметить, что до настоящего времени отсутствует четкое опреде-
1 Пети В. Трактат о налогах и сборах // Пети В., Смит А., Риккар-до Д. и др. Классика экономической мысли: Сочинения. М.: ЭКС-МО-Пресс, 2000. С. 29.
2 Фишер С., Дорнбуш Р., Шмалензи Р. Экономика: Пер. с англ. М.: Дело, 2002. С. 657.
ление кадастровой оценки земель не только в методических документах, но и в научных исследованиях. Несколько лет тому назад понятие кадастровой оценки земель было дано в письме Роскомзема от 14 июня 1996 г. № 116/1240 «Временные методические рекомендации по кадастровой оценке земельных участков». Кадастровая оценка определялась как рыночная стоимость собственно земельного участка, «по которым сформировался достаточно интенсивный рынок, и наиболее вероятная цена продажи на открытом и конкурентном рынке». Этот пробел был частично восполнен в постановлении Правительства РФ от 15 марта 1997 г. № 319 «О порядке определения нормативной цены земли», в соответствии с которым нормативная цена земли (используемая при приватизации земельных участков, а также при совершении сделок с землей) не должна была превышать 75% от рыночной цены земельных участков.
Отсутствие в законодательстве четкого определения кадастровой оценки сказывается и на правоприменительной деятельности. Так, совсем недавно возникали споры по установлению ставок земельного налога, которое было произведено без их экономического обоснования. Федеральный арбитражный суд Поволж-
ского округа в своем Постановлении от 3 мая 2006 г. № А57-3875/04-22-16-7 указал, что экономическая оценка при дифференциации средних ставок, кадастровая оценка и рыночная оценка земельных участков базируются на принципах доходности земельного участка, с учетом категории земли и разрешенного использования. В соответствии с ЗК РФ кадастровая оценка земельного участка должна быть максимально приближена к его рыночной стоимости.
Редакцией п. 3 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации, действовавшей до вступления в силу Федерального закона от 22 июля 2010 г. № 167-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» было установлено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость земельного участка устанавливается в процентах от его рыночной стоимости.
Причем правило об определении кадастровой стоимости земельного участка в процентах от его рыночной стоимости, как отмечает Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ в своем определении от 6 декабря 2006 г. № 43-Г06-5 установлено для случаев определения рыночной стоимости земельного участка. Тем самым суд подтвердил возможность установления кадастровой стоимости земельного участка многократно превышающей рыночной стоимости земли, поскольку утвержденная Правительством Удмуртской Республики кадастровая стоимость принадлежащего ему земельного участка определенная в нарушение Методики государственной кадастровой оценки земель поселений, утвержденной Приказом Росземкадастра от 17 октября 2002 г. № П/337, не может служить основанием к отмене решения суда.
Однако в последующем п. 2 ст. 3 Федерального закона № 167-ФЗ было внесено изменение в положение п. 3 ст. 66 ЗК РФ, в соответствии, с действующей редакцией которого в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной
его рыночной стоимости.
Решения судов по этому вопросу очень противоречивы. Иногда решения принимаются в пользу Росреестра, а иногда - в пользу заявителя. Так, решением Арбитражного суда РТ от 14 октября 2011 г. удовлетворен иск о внесение изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости земельного участка, указав ее равной рыночной. Согласно правовой позиции Высшего арбитражного суда РФ, изложенной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 28 июня 2011 г. № 913/11 установление судом рыночной стоимости земельного участка должно являться основанием для обязания органа кадастрового учета внести такую стоимость в качестве новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости с момента вступления в силу судебного акта.
Однако Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в Постановлении от 17 января 2011 г. отметил, что в соответствии с абз. 4 п. 1 Информационного письма от 30 мая 2005 г. № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведённой независимым оценщиком» Президиум Высшего арбитражного суда Российской Федерации разъяснил, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определённой независимым оценщиком, путём предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).
Поскольку результаты государственной кадастровой оценки земель населённых пунктов Кемеровской области утверждены постановлением Коллегии Администрации Кемеровской области от 27 ноября 2008 г. № 520, вопрос о достоверности результатов кадастровой оценки указанного земельного участка может быть рас-
смотрен только в рамках дела об оспаривании данного постановления.
Вместе с тем суд отмечает ошибочным в рассмотрение заявления общества к Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии о признании недостоверным результата государственной кадастровой оценки спорного земельного участка, где кадастровая стоимость существенно (более чем на 30 процентов) превышает рыночную стоимость участка, о признании недействительным решения управления об отказе в исключении из государственного кадастра недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорного земельного участка и удельном показателе его кадастровой стоимости, по правилам гл. 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Поскольку заявленные обществом требования, по существу, имеют своим предметом изменение внесенной в государственный кадастр недвижимости органом кадастрового учета кадастровой стоимости земельного участка на его рыночную стоимость, а не оспаривание действий этого органа. Следовательно, такое требование, предъявленное к органу кадастрового учета, осуществляющему в том числе и функции по государственной кадастровой оценке, подлежит рассмотрению по общим правилам искового производства, включая правила о распределении бремени доказывания между истцом и ответчиком, в том числе и в отношении доказывания действительной рыночной стоимости земельного участка, для определения которой в случае необходимости назначается экспертиза.
В современной науке сформировалось ряд подходов к конкретизации понятия кадастровой стоимости земельного участка как особой категории. По мнению В.А. Щеглова, кадастровая стоимость земельного участка не зависит от формы собственности на оцениваемый земельный участок1. Тем самым ко всем земельным участкам, находящимся в государственной, муниципальной, частной собственности применим единый подход. О.А. Скуфинский отмечает, что объектом кадастровой оценки яв-
1 Щеглов В.А. Кадастровая оценка земель для целей налогообложения // Финансовая газета. Региональный выпуск. 1998. № 51. С. 52.
ляется земельный участок без улучшений на нем2. Такой подход является на сегодняшний день наиболее эффективным, хотя введение единого налога не отдаленная задача.
По мнению Н.В. Воловича, «основное различие между предметом оценки кадастровой и рыночной стоимости земельного участка в расхождении между текущим и наиболее эффективным видом использования. Кадастровая и рыночная стоимость, по сути, разные категории, где для расчета рыночной стоимости необходима реализация принципа наиболее эффективного, наиболее рационального использования земель, а это, как правило, такое использование, при котором его стоимость становится максимальной3.
В соответствии с Методическими р
Для дальнейшего прочтения статьи необходимо приобрести полный текст. Статьи высылаются в формате PDF на указанную при оплате почту. Время доставки составляет менее 10 минут. Стоимость одной статьи — 150 рублей.