О ПРИЗНАКАХ И КЛАССИФИКАЦИИ НЕДВИЖИМЫХ ВЕЩЕЙ В ГРАЖДАНСКОМ ПРАВЕ
А.В. МОРОЗОВА, соискатель кафедры гражданского права и процесса МосУ МВД России
У//////////////////////////^^^^
Аннотация. Анализ материалов судебной и арбитражной практики показывает, что разрешение вопроса о признаках и классификации недвижимых вещей может иметь большую практическую ценность. Автор определил практическое значение определения отдельного вида недвижимости и признаков недвижимого имущества при разрешении вопроса об отнесении к недвижимому имуществу отдельных объектов гражданских прав.
The analysis of materials of court and arbitral practice shows that solution of the question about features and classification of immovable things can have big practical value. The author determined practical importance of determination of separate kind of immovable property during solving the question of ascription of separate objects of civil rights to immovable property.
Ключевые слова: признаки недвижимых вещей, классификация недвижимых вещей, правоприменительная практика, отдельные объекты гражданских прав, анализ судебной практики (features of immovable things, classification of immovable things, law-enforcement practice, separate objects of civil rights, analysis of court practice).
t///////////////////////////^^^^
Анализ материалов судебной и арбитражной практики показывает, что разрешение вопроса о признаках и классификации недвижимык вещей может иметь большую практическую ценность. Высший Арбитражный Суд РФ, в частности, отметил, что для правильного разрешения спора судам необходимо было определить, является ли здание объектом недвижимости и подлежал ли государственной регистрации переход права собственности на него1.
Из материалов дела следует, что предметом сделок являлся не завершенный строительством объект. На момент рассмотрения дела спорное здание не было сдано в эксплуатацию и переход права собственности на него ни одним из приобретателей по указанным выше сделкам не регистрировался.
Вместе с тем, как видно из материалов дела, спорный объект отвечает всем признакам недвижимого имущества, установленным ст. 130 ГК РФ: объект прочно связан с землей и его перемещение без нанесения несоразмерного ущерба назначению невозможно.
В соответствии с п. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации.
Согласно п. 1 ст. 551 ГК РФ переход к покупателю права собственности на недвижимость по договору купли-продажи подлежит государственной регистрации. Поэтому до государственной регистрации перехода права собственности покупатель не вправе распоряжаться приобретенным имуществом, в том числе отчуждать его другому лицу, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.
При таких обстоятельствах вывод арбитражного суда первой инстанции о правомерности отчуждения спорного здания по правилам движимого имущества,
для перехода права собственности на которое не требуется государственной регистрации, не соответствует фактическим обстоятельствам дела и требованиям законодательства.
Оставляя решение суда первой инстанции без изменения, суд кассационной инстанции согласился с данным выводом и дополнительно указал, что договор купли-продажи между ООО «Мираж» и истцом заключен до вступления в действие ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
В ходе рассмотрения другого дела суд, удовлетворяя иск о признании права собственности профкома на спорное сооружение, сослался на то, что профком за период эксплуатации произвел улучшения в конструкции эллинга, в результате чего сооружение приобрело признаки недвижимого имущества, т.е. объекта, прочно связанного с землей, перемещение которого невозможно без несоразмерного ущерба для его назначения2.
Основанием для такого вывода суда послужило заключение Центральной Северо-Кавказской лаборатории судебной экспертизы от 1 февраля 1999 г. № 187. Однако в порядке, предусмотренном ст. 66 Арбитражного процессуального кодекса РФ, экспертиза судом не назначалась, а заключение как одно из доказательств по делу судом не оценивалось.
Кроме того, не был исследован вопрос о соблюдении порядка выделения земельного участка под строительство спорного сооружения. Документов, подтверждающих предоставление земельного участка заводу или профкому, в деле не имеется. Согласно материалам дела эллинг находится на территории спортивной базы, но доказательств согласования строительства с указанным лицом суду не предста-
Закон и право 06 • 2009
44
вили, а спортивная база к участию в деле не привлекалась.
В связи с неисследованностью указанных обстоятельств дело подлежит направлению на новое рассмотрение, при котором требуется также проверить, является ли профком правопреемником той общественной организации, которой в 1997 г. быи передан возведенный заводом ангар.
В. А. Горемыкин под недвижимостью понимает в первую очередь товар3. Причем определение понятия «недвижимость» как таковое отсутствует. Названы лишь ее характерный признаки: стационарность, материальность, полезность, долговечность, износ, разнородность, уникальность и неповторимость. Думается, что такой подход не отражает специфику недвижимого имущества. Безусловно, товар может быть движимым и недвижимым. Следовательно, названные признаки должны быть универсальными, подходящими для любого вида имущества.
И действительно, уникальностью, разнородностью и неповторимостью может обладать, например, произведение живописи, которое, вместе с тем, не считается недвижимостью. Но тогда непонятно, почему речь идет о свойствах недвижимости. Вероятно, следует говорить о признаках товара вообще.
Так, М.В. Абрамова, придерживаясь общепризнанной классификации, указывает, что перечень имущества, предусмотренный ГК РФ в качестве недвижимого, можно разделить на несколько групп4.
Первая группа включает недвижимое имущество, перечисленное в п. 1 ч. 1 ст. 130 ГК РФ: имущество, прочно связанное с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Причем наличие указанных признаков, по ее мнению, как бы «устанавливает планку», разграничивающую движимые и недвижимые вещи, которая может быть применена ко всем объектам недвижимости. В данную группу входят объекты, которые не только по статусу, но и по своей природе являются недвижимостью.
Однако и внутри этой группы недвижимое имущество неоднородно. Оно также включает две группы объектов: объекты природного происхождения (земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, леса, многолетние насаждения, вовлекаемые в хозяйственную деятельность) и объекты, созданные искусственно, но прочно связанные с землей. В то же время среди последних следует выделить предприятие как имущественный комплекс и объект недвижимости, а также здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, кондоминиумы, которые тоже признаются отдельными объектами недвижимости и права на них подлежат государственной регистрации в соответствии с ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними» от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ (в ред. от 12.04.2001 г.)5.
Вторую группу недвижимого имущества в соответствии с п. 1 ч. 2 ст. 130 составляют подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. В частности, в силу специфики этих объектов, о которой отчасти упоминалось выше, а также необходимости повышенного контроля за владением, пользованием и распоряжением ими законодатель обоснованно отнес их к объектам недвижимости.
Практическое значение определения отдельного вида недвижимости и его признаков проявляется в разрешении вопроса об отнесении к недвижимому имуществу отдельных объектов гражданских прав. Так, суд апелляционной инстанции в соответствии со ст. 130 ГК РФ указал, что данные предприятия технической инвентаризации, отраженные в техническом паспорте на холодильник, свидетельствуют о том, что холодильник относится к недвижимому имуществу как стационарное сооружение, смонтированное на специально возведенном для него фундаменте, к нему подведены стационарные коммуникации по электро- и водоснабжению и оно является строением первой группы капитальности6.
Суд первой инстанции ошибочно исходил из того, что эти сведения относятся к зданию холодильника, а не к самому холодильнику, тогда как названное сооружение составляет единое целое.
Выводы суда кассационной инстанции о том, что спорный объект является движимым имуществом, а поэтому на его отчуждение не требовалось согласия собственника, нельзя признать обоснованными.
Отменяя постановление суда апелляционной инстанции и оставляя в силе решение суда первой инстанции, суд кассационной инстанции в подтверждение отнесения спорного холодильника к движимому имуществу сослался на представленные ответчиком руководство по эксплуатации камеры холодильной, перечень выпускаемой продукции Алатырского завода низкотемпературных холодильников, где приведены техническое описание конструкции и технические характеристики холодильников, аналогичных спорному, свидетельствующие о том, что холодильник может быть демонтирован и перенесен на другое место.
Однако содержащиеся в названных документах данные не позволяют сделать вывод о том, что такое перемещение не будет связано с несоразмерным ущербом для использования холодильника по назначению. Напротив, исследованные и оцененные судом данные, в том числе акт № 2 сдачи-приемки работ по договору от 27 мая 1991 г. № 0214/СВ, указывают на то, что характер работ по привязке фундамента к местности, по изготовлению фундамента холодильника и его монтажу свидетельствуют о возведении сооружения, относящегося к недвижимому имуществу, прочно связанному с землей.
Закон и право 06 • 2009
В материалах дела имеется также письмо Комитета по управлению государственным имуществом Ульяновской области от 30 ноября 1998 г. № 07-1467 о том, что факт отнесения спорного холодильник
Для дальнейшего прочтения статьи необходимо приобрести полный текст. Статьи высылаются в формате PDF на указанную при оплате почту. Время доставки составляет менее 10 минут. Стоимость одной статьи — 150 рублей.