Правовой режим земель
ОБЩЕТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА ДЛЯ СТРОИТЕЛЬСТВА
ГРЕЧКО Владислав Владимирович,
аспирант кафедры экологического и природоресурсного права
Московской государственной юридической академии им. О.Е. Кутафина (МГЮА).
E-mail: Grechko@uk-proekt.ru
Краткая аннотация: характерной особенностью жилищного строительства как отрасли экономики является опережающий потребительский спрос при остром дефиците предложения, обусловленного, в немалой степени, организационно-административными проблемами, в том числе несовершенством правового регулирования предоставления прав на земельные участки для строительства. Одним из направлений насыщения рынка земельными участками, пригодными для развития и строительства жилья, является использование земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, посредством предоставления земельных участков заинтересованным лицам.
An overrunning consumers' demand under a shortage of offers is distinctive feature of a housing construction as an economic sector. This shortage is determined in no small degree, by organizational and administrative problems including imperfection of the legal regulation of the granting of rights to land plots for construction. Usage of state or municipally owned land plots through the provision of land plots for concerned persons - is one of the ways to saturate the market with land plots, appropriate for development and construction of housing.
Ключевые слова: предоставление земельного участка; жилищное строительство; права на земельные участки.
Provision of land plots; housing construction; the rights to land plots.
Словарь русского языка С.И. Ожегова дает следующие определения слова предоставить - 1) отдать в распоряжение в пользование, 2) дать право, возможность что-нибудь сделать. Помимо глагольной формы слова предоставить существует и форма существительного -предоставление 1.
Как видно из представленного значения слова, предоставление в русском языке тесно связано с понятиями - право, а также с понятиями распоряжение и пользование чем-либо.
В советский период официально было признано, что принадлежащие государству земля, ее недра, леса, воды и т.п. изъяты из гражданского оборота, не могут быть проданы или заложены и не может быть их принудительного взыскания за долги отдельных государственных органов.2
1 Ожегов С.И. Словарь русского языка. М., 1978. С. 532-533.
2 БСЭ. Т. 51. М., 1945. Ст. 526.
При этом, стоит отметить, что изъятие объектов гражданских прав из оборота либо их ограничение в обороте - традиционный способ защиты публичного интереса в российском гражданском праве. Как отмечал еще К.П. Победоносцев, «великое множество вещей по русским законам изъято из частного произвола, не подлежит вовсе частному праву, не может быть предметом частного имущества»3.
Таким образом, национализация земель в Советский период вряд ли можно назвать аномалией обусловленной субъективными причинами, а скорее способом разрешения существовавших острейших земельных противоречий последнего периода Российской империи4, притом, способом предопределенным господствовавшей земельно-правовой доктри-
3 Победоносцев К.П. Курс гражданского права. СПб., 1883. С. 20.
4 Сыродоев Н.А. Земельное право. Курс лекций: Уч. пособие. М.: Проспект, 2011. С. 25-33.
ной, раскрашенный яркими идеологическими красками.
Как в условиях рынка, функционирующего на принципах свободы субъектов в распоряжении своими правами, могут использоваться публичные земельные ресурсы в решении проблем обеспечения жилищных потребностей заинтересованных лиц?
Основой развития строительной индустрии в условиях количественного и качественного многообразия звеньев хозяйственной деятельности является бесперебойное обеспечение строительства земельными участками, независимо от их правового режима и правового положения: свободный (несвободный), застроенный (незастроенный)1.
Земельная реформа 1990-х гг. и дальнейшее развитие законодательства России открыли возможности широкого вовлечения земельных участков в экономический оборот.
По мнению Н.С. Михайлова, гражданский оборот - «это юридическая форма экономического оборота, включающая в себя правомерные, активные, волевые действия, обеспечивающие переход субъективных имущественных прав, а в случаях и в порядке, которые установлены законодательством, и иных прав
- 2
участников гражданских правоотношений» .
В.В. Зеленский, комментируя ст. 27 ЗК РФ, указывает, что земельный участок как самостоятельный имущественный объект может быть предметом гражданских и земельных правоотношений. Использование в п. 1 ст. 27 ЗК РФ словосочетания «оборот земельных участков» свидетельствует о том, что речь идет о включении земельных участков в систему рыночных отношений, в гражданский оборот в смысле ст. 2 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ), т.е. земельные участки, представляют собой объекты гражданских прав .
Названные теоретические основы под-
1 Грицкова Ю.В. Правовое регулирование и изъятие земельных участков в целях развития застроенных территорий: Дисс. ... на соиск. канд. юрид. наук. М., 2009. С. 82.
2 Михайлова Н.С. Оборотоспособность вещей в гражданском праве и роль актов органов внутренних дел Российской Федерации в ее реализации: Автореф. дисс. ... на соиск. канд. юрид. наук. СПб., 2007. С. 5.
3 Комментарий к Земельному кодексу / Под ред. Г.В. Чубукова,
М.Ю. Тихомирова. М., 2003. С. 137.
тверждаются нормами действующего права.
Подпункт 2 п. 1 ст. 6 ЗК РФ в качестве объекта земельных отношений называет земельный участок, юридическое определение которого установлено в п. 11.1 ЗК РФ. Одновременно такой участок является недвижимым имуществом, объектом гражданских прав, вещью в гражданско-правовом смысле (ст. 128130, 133, 260 ГК РФ). Как и любая другая вещь, земельный участок, отвечающий требованиям гражданского и земельного законодательства, может предоставляться гражданам и юридическим лицам, быть предметом сделок, в результате которых возникают, переходят и прекращаются вещные и иные права на землю. В этом качестве он является объектом не только земельных (связанных с использованием и охраной земель), но и множества гражданско-правовых отношений, прежде всего имущественных (ст. 2 ГК РФ).
Основы приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, в современном российском праве закреплены ст. 28 Земельного кодекса Российской Федерации4 (далее по тексту - ЗК РФ). Данной статьей кодекса определены те виды прав, на основании которых лица могут приобрести и использовать земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Пункт 1 указанной статьи гласит, что земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду, а также предоставляются юридическим лицам в постоянное (бессрочное) пользование в случаях, предусмотренных п. 1 ст. 20 ЗК РФ, и гражданам и юридическим лицам в безвозмездное срочное пользование в случаях, предусмотренных п. 1 ст. 24 ЗК РФ.
Таким образом, на основании содержания ст. 28 ЗК РФ правомерным будет предположение, что одним из способов вовлечения земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (далее по тексту также именуемого как - земель-
4 Земельный кодекс Российской федерации // СПС «Консультант-плюс».
ные участки, находящиеся в публичной собственности), в экономический гражданский оборот и такое вовлечение осуществляется посредством предоставления земельного участка уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления физическим и/или юридическим лицам на предусмотренном законом праве.
Вторым способом включения земельных участков, находящихся в публичной собственности, в гражданский оборот может быть признана передача земельных участков унитарным и казенным предприятиям на предусмотренном законом праве. Но этот случай не является предметом рассмотрения в настоящей статье.
В связи с этим, возникает интерес к понятию предоставления, как правовому понятию и его содержанию.
На определённом этапе современная российская наука земельного права рассматривала предоставление земельных участков неразрывно с изъятием как функцию государственного управления в сфере распределения и перераспределения земель; как основание возникновения, изменения и прекращения прав на землю; как институт земельного права.1 Так, Т.В. Волкова считает, что предоставление и изъятие земельных участков представляет собой, в объективном смысле, институт земельного права, регулирующий порядок возникновения и прекращения прав на земельный участок.2
Существовавший подход можно кратко сформулировать в следующей форме: предоставление земельных участков и изъятие земельных участков есть единый институт земельного права, осуществляющий функцию распределения и перераспределения земель в интересах их рационального использования.
В условиях государственной монополии на землю предложенный подход к определению правового содержания предоставления, безусловно, имел право на жизнь. Но в услови-
1 Ерофеев Б.В. Земельное право России: Учебник. М., 2002; Земельное право: Учебник / Под ред. В.Х. Улюкаева. М., 2003. С. 89-91; Иконницкая И.А. Земельное право Российской Федерации: Учебник. М., 2000. С. 157-162; Краснов О.И. Земельное право России: Учебник. М., 2000. С. 173-175.
2 Волкова Т.В. Правовое регулирование управления земельным
фондом Российской Федерации (на примере Саратовской области): Дисс. ... на соиск. канд. юрид. наук. Саратов, 2001. С. 7.
ях разнообразия форм собственности на землю и свободы собственников в распоряжении своими правами, такой подход вряд ли можно назвать обоснованным, так как он не учитывает участие в правоотношениях частных собственников, наличие у них прав собственности на земельные участки и диспозитивный принцип осуществления ими своих прав.
Современная практика оборота земельных участков призывает к рассмотрению
Для дальнейшего прочтения статьи необходимо приобрести полный текст. Статьи высылаются в формате PDF на указанную при оплате почту. Время доставки составляет менее 10 минут. Стоимость одной статьи — 150 рублей.