УДК 332.28:338.432
ОПРЕДЕЛЕНИЕ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ ПРИ СДАЧЕ В АРЕНДУ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ СЕЛЬСКОХОЗЯЙ СТВЕННЫХ УГОДИЙ В УСЛОВИЯХ ЗОНИРОВАНИЯ СЕЛЬСКИХ ТЕРРИТОРИЙ
А.М. БЕЛЯКОВА, научный сотрудник
(ВИАПИ имени А.А. Никонова, г Москва)
В последние годы усилился общественный интерес к земельной собственности. Он вызван тем, что земля в России превратилась в ресурс, использование которого приносит большие доходы. В связи с этим обострились проблемы, связанные с возможностью перераспределять землю, извлекать высокую ренту и земельные налоги, получать сверхдоходы. Доходность становится основным критерием выбора вариантов развития земельных отношений и земельного оборота. В этом направлении и совершенствуется земельное законодательство.
В настоящее время возникли противоречия между новой редакцией Градостроительного кодекса РФ, точнее, внесенными в него изменениями и дополнениями (введены в действие 24.07.2013 г), между Земельным кодексом РФ и Федеральным законом «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую». Эти противоречия должны быть разрешены с принятием подготовленного Министерством экономического развития РФ проекта Федерального закона «О внесении изменений в Земельный кодекс и отдельные законодательные акты РФ в части отмены категорий земель и признании утратившим силу Федерального закона от 21.12.2004 №172-ФЗ «О переводе
земель или земельных участков из одной категории в другую».
Из земельного и смежного законодательства намечается исключить понятие «категория земель». В Земельном кодексе РФ предлагается новая редакция главы XIV «Разрешенное использование земельных участков, виды и состав территориальных зон». Виды деятельности будут определяться регламентами использования территории в зависимости от ее функционального назначения и в соответствии с классификацией видов разрешенного использования.
Однако некоторые ученые и исследователи (В.В. Устюкова, Н.Н. Мельников, О.А. Самончик, Г.Л. Зем-лякова, Д.Ф. Климов, О.Б. Леппке и др.) считают, что отмена деления земель на категории и замена его институтом зонирования территорий преждевременна и не отвечает современному уровню развития земельного и градостроительного законодательства. Особенно опасным такой подход им представляется в отношении земель сельскохозяйственного назначения, земель лесного фонда и земель особо охраняемых территорий и объектов, так как это может повлечь неконтролируемый перевод сельскохозяйственных и лесных угодий, земель природоохранного назначения в земли иного назначения, что отрицательно скажется на производственном потенциале аграрного производства [6, 4].
Другая группа ученых (С.Н. Волков, Н.В. Комов, В.Н. Хлыстун и др.) придерживаются той точки зрения, что отмена категорий земель является возможной. Но для этого необходимо разработать сельскохозяйственный регламент, который будет определять использование территорий в территориальных зонах сельскохозяйственного назначения. Сельскохозяйственный регламент
должен устанавливать виды разрешенного использования земельных участков, предельные (минимальные и / или максимальные) размеры земельных участков и степень застроенности земель сельскохозяйственного назначения. По мнению С.Н. Волкова, для проведения землеустроительных работ по зонированию сельских территорий по всем муниципальным образованиям потребуется 54 млрд руб. и примерно 4-5 лет, разумеется, при бесперебойном финансировании [2,3].
В.Н. Хлыстун считает, что исключение деления земель по целевому значению на категории в связи с переходом на классификацию по видам разрешенного использования, как предлагает это сделать Минэкономразвития России, может быть оправданно лишь в случае, если новый классификатор будет более объективным и реалистичным. Более того, исходя из мировой практики, это можно признать разумным [7]. Мы разделяем эту точку зрения ученого.
В порядке эксперимента группа ученых Государственного университета по землеустройству во главе с академиком РАСХН С.Н. Волковым отработали методические подходы к разработке проектов комплексного землеустройства сельскохозяйственных организаций на основе землеустроительного зонирования сельских территорий на примере Озерского муниципального округа Московской области [5]. Предлагаемая методика предусматривает перераспределение земель сельскохозяйственных угодий на основе способов и методов землеустройства, обеспечивающих установление регламентов земельных участков в сельском хозяйстве. В зоны сельскохозяйственного назначения были включены земельные участки, предназначенные для выращивания сельскохозяйственной продукции, выпаса животных, размещения внутрихозяйственных дорог, коммуникаций, лесных насаждений для обеспечения защиты земель сельскохозяйственного назначения от воздействия вредных явлений, земли под водными объектами, а также зданиями и сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.
Составной частью этой методики является классификатор земель по их пригодности для использования в сельском хозяйстве. Предложенные классы земель (9 классов) тес-
Таблица 1
сбор урожая сельскохозяйственных культур в зерновом эквиваленте по арендованному земельному участку
№ поля севоо-борота Наименование сельхозкультур Площадь посева (в), га Урожайность, ц/га Коэффициент Томме к основной продукции Сбор основной продукции, ц корм. ед.
основной продукции соломы с 1 га всего
1 Ячмень озимый 10 30 20 1,15 34,5 345
2 Кукуруза на силос и зеленый корм 10 250 - 0,18 45,0 450
3 Ячмень яровой 10 30 20 1,15 34,5 345
4 Многолетние травы на сено 1 года посева 10 40 - 0,40 16,0 160
5 Многолетние травы на сено 2 года посева 10 40 - 0,40 16,0 160
6 Ячмень озимый 10 30 20 1,15 34,5 345
7 Сидеральный пар 10 - - - - -
Итого 60 - - - - 1805
Площадь севооборота 70 - - - - -
Источник: разработано автором.
но увязаны с продуктивностью почвы в зерновых эквивалентах и баллами бонитета почвы, характеризующими ее плодородие. С учетом указанных показателей определены 4 степени пригодности земельных участков для использования в сельском хозяйстве:
1) пригодные для использования под пашню и другие сельскохозяйственные угодья от 1 до 5 класса земель включительно;
2) малопригодные для использования под пашню многолетние насаждения, но пригодные под естественные кормовые угодья (естественные сенокосы и пастбища), включающие 6 и 7 классы земель;
3) непригодные или малопригодные под сельскохозяйственные угодья в естественном состоянии - 8 класс земель;
4) уникальные земли, которые пригодны для выращивания некоторых видов технических культур, винограда и т.д. - 9 класс.
Методические подходы содержат характеристику территориальных зон сельхозугодий Озерско-го муниципального округа Московской области. Выделены 4 зоны: 1) «особо ценные» с содержанием гумуса в пахотном горизонте 3,7% и выше с продуктивностью 38-52 зерновых эквивалентов; 2) «средние и выше среднего» с содержанием гумуса в пахотном горизонте 2-2,5% и с продуктивностью 22-38 зерновых эквивалентов; 3) «малопродуктивные» с содержанием гумуса в пахотном горизонте менее 2% и продуктивностью 10-22 зерновыхэквивалентов, они малопригодны для использования в сельском хозяйстве в естественном состоянии; 4) «пойменные» представлены почвами, относящимися к 4-7 классам земель.
Для указанных сельскохозяйственных зон установлены основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков, а также предельные параметры земельных участков и показатели максимальных удельных весов допустимой площади застройки земель.
Нам представляется, что указанные методические подходы могут быть использованы при проведении массового зонирования сельских территорий. Однако указанную работу следовало бы дополнить методикой определения рентного дохода и арендной платы, что и предлагается в нашем исследовании.
Пользуясь технологией классификации и характеристикой территориальных сельскохозяйственных зон Озерского муниципального округа Московской области, мы разработали методические подходы к определению арендной платы для земельных участков в условиях зонирования сельских территорий. Следует отметить, что рентообразу-ющие земельные угодья при прочих равных условиях появляются только при содержании 2,5% гумуса в почве. Соотношение арендной платы и предпринимательского дохода между собственником земельного участка и арендатором должно представлять оптимальную величину, позволяющую последнему вести расширенное воспроизводство.
Учитывая, что в указанном классификаторе продуктивность почв определяется в зерновых эквивалентах, для решения поставленной задачи и упрощения расчетов земельной ренты и арендной платы на арендованном участке мы использовали урожайность и себестоимость зерновых, а также фактические цены
продажи зерна на рынке на момент составления расчетов. При этом мы исходили из того, что в зерновом хозяйстве внедрена самая передовая технология возделывания и уборки зерновых культур, практически на нет сведен малопроизводительный ручной труд, наиболее эффективно используется пашня, что отвечает требованиям при оценке земель по рентообразующим факторам.
Объем произведенной продукции по всем культурам севооборота нами был пересчитан в зерновом эквиваленте, а затраты и стоимость по видам произведенной сельскохозяйственной продукции были скорректированы с учетом этих показателей по зерновым культурам. Таким образом, предлагаемая нами методика предусматривает определение земельной ренты и арендной платы на арендованном земельном участке по фактическим данным зерновых культур.
Исходные данные. Площадь арендованного земельного участка 60 га, дерново-подзолистые почвы с содержанием гумуса в пахотном горизонте до 2,5% . Они относятся к 4 классу земель с бонитетом почвы 24 балла. На участке освоен семипольный полевой севооборот. Поля севооборота имеют прямоугольную форму с небольшой крутизной склонов, не превышающей 1°. В 2 километрах от участка проходит автомобильная дорога, ведущая на центральную усадьбу хозяйства и в райцентр. Участок находится в общей долевой соб
Для дальнейшего прочтения статьи необходимо приобрести полный текст. Статьи высылаются в формате PDF на указанную при оплате почту. Время доставки составляет менее 10 минут. Стоимость одной статьи — 150 рублей.