Опыт банка «Кубань Кредит» в развитии ипотечного кредитования
Елена Простякова,
председатель правления банка «Кубань Кредит»
Российская ипотека -один из самых перспективных секторов рынка банковских услуг. Особое внимание его развитию уделяет и государство, для которого решение жилищной проблемы является одним из приоритетных направлений. Повышению темпов ипотечного кредитования должна способствовать принятая Правительством РФ Концепция унифицированной системы рефинансирования кредитов. Однако проблемы, с которыми сталкиваются участники ипотечного рынка, сдерживают темпы ипотечного кредитования.
Сегодня практика ипотечного кредитования у всех банков в общем-то одинаковая: оно развивается по единым правилам, а ипотечный рынок - по американской модели, имеющей двухуровневое строение: выданные ипотечные кредиты банки - операторы первичного рынка переуступают специализированным агентствам - операторам вторичного рынка. Выкупив у банка кредиты, агентства объединяют их в пулы и выпускают свои долговые обязательства в виде ценных бумаг. Заемщики вносят деньги в банки, которые перечисляют эти средства, за вычетом комиссионных, оператору вторичного рынка. Тот, в свою очередь, выплачивает из них доходы владельцам ипотечных облигаций. Так действует американская система рефинансирования ипотечных кредитов.
Существующая на данный момент в стране проблема длинных денег и определила направление, по которому стала развиваться российская ипотека.
Комбинированная ипотечная программа банка
Банк «Кубань Кредит» приступил к реализации программы ипотечного кредитования в рамках приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» в июне 2005 г.
1 справка
На рынке финансовых услуг края банк «Кубань Кредит» работает 13 лет, а региональным оператором в развитии ипотеки является немногим более года. Банк изначально позиционируется как универсальный и ориентирован на обслуживание главным образом предприятий малого и среднего бизнеса, предпринимателей и широких слоев населения.
Ипотечный портфель пока еще невелик и составляет 30 млн руб., но резервов для его наращивания у банка достаточно. В настоящее время банк через свои подразделения реализуют ипотечную программу в 10 районах края.
Тогда же было подписано соглашение с ОАО «Кубанское ипотечное агентство». Однако в процессе кредитования банк столкнулся с определенными трудностями: прежде всего часто меняющимися стандартными формами договоров АИЖК.
Существенно сдерживали развитие ипотечного кредитования и действовавшие до 2006 г. жесткие стандарты АИЖК. В настоящее время стандарты несколько ослаблены: снижен первоначальный взнос заемщиков с 30 до 10% от стоимости жилья, процентная ставка стала дифференцированной (зависит от суммы первоначального взноса собственными средствами и срока кредитования) и ее минимальный размер составляет 11,5% годовых, увеличился срок кредитования до 30 лет, а срок окончания выплат по возрасту - до 75 лет.
Эти изменения позволили банку в 4 раза увеличить объемы ипотечного кредитования по стандартам АИЖК. Если за 7 месяцев 2005 г. по программе АИЖК было выдано лишь 5 кредитов на сумму 4 млн руб., то за этот же период 2006 г. - 28 кредитов на 16 млн руб. Однако было рефинансировано только 4,5 млн руб., или 16% от объема выданных кредитов.
Испытывая определенные трудности кредитования и рефинансирования во взаимодействии с Агентством ипотечного жилищного кредитования, но учитывая перспективу развития данного сектора, банк в рамках программы развития розничного бизнеса разработал собственную комбинированную ипотечную программу для приобретения физическими лицами квартир в строящихся жилых домах, инвесторами которых являются партнеры банка.
Кредит выдается по условиям стандартов АИЖК. До регистрации права собственности заемщика на жилье и получения закладной банк устанавливает процентную ставку по кредиту в размере 19% годовых. После получения закладной процентная ставка в соответствии со стандартами АИЖК изменяется - от 11,5 до 14,5%, а закладная передается банком ОАО «Кубанское ипотечное агентство» для продажи. Кредитование по комбинированной программе применяется для приобретения квартир в многоквартир-
L 14
Банковское дело №92006
ных домах, строительство которых ведется в соответствии с законом № 214-ФЗ. Выдача кредита заемщику осуществляется после регистрации договора уступки в органах Федеральной регистрационной службы. По этой программе в текущем году заключены несколько кредитных договоров, и есть еще заявки на этот вид кредитования.
Для упрощения процедуры подбора квартир в банке внедрена автоматизированная система,содержащая базу данных о квартирах, на приобретение которых банк предоставляет ипотечные кредиты. Эта система растиражирована и на подразделения банка. В любом допофисе в режиме реального времени можно получить информацию об объекте жилого домостроения (адрес, кто застройщик и инвестор, дата сдачи в эксплуатацию, фотография, схема проезда и другие сведения) и по конкретной квартире (ее планировка - площадь, стоимость кв. метра и др.) Клиент, выбрав подходящий вариант квартиры и приняв окончательное решение, может зарезервировать его за собой (при наличии паспорта) и приступить к дальнейшему оформлению документов (что занимает при покупке квартиры через оформление ипотеки до 20 дней, при покупке без оформления ипотеки - до двух дней). От клиентов поступают замечания на недостаточность предложений жилья. Замечания справедливы, так как из-за отсутствия разрешений на продажу квартир перечень объектов действительно пока невелик.
Для дальнейшего развития ипотечного кредитования банк планирует разработать соглашение с оператором по рефинансированию закладных, по которому сможет продавать долгосрочные ипотечные кредиты, выданные в иностранной валюте, на этапе строительства. Минимальная ставка по таким кредитам - 11% годовых. Однако с принятием закона № 214-ФЗ возникло много трудностей как у самих застройщиков, так и у банков, готовых выдавать жилищные кредиты на стадии строительства. По стандартам АИЖК выдавать долгосрочные жилищные кредиты на этапе строительства многоквартирных жилых домов можно, только когда оформлена земля, имеются разрешение на строительство и декларация. К сожалению, таких объектов немного.
Кроме того, в АИЖК не разработана программа выкупа закладных по кредитам, выданным на стадии строительства. А такие важные документы, как «Договор уступки права требования квартиры» и «Согласие супруга (-и) на приобретение права требования квартиры и последующий залог» в стандартах АИЖК требуют доработки.
Банк планирует разработать совместно с ОАО «Кубанское ипотечное агентство» соглашение о сотрудничестве, согласно которому оно будет выкупать договоры уступки права требования квартиры (договоры на участие в долевом строительстве) физических лиц и кредитные договоры по ним на стадии строительства. В этом случае риск незавершения в срок строительства ложится на ОАО «Кубанское ипотечное агентство». Застройщик и объект строительства должны быть утверждены в ОАО «АИЖК».
Определив кредитование на покупку жилья как социально значимое направление банковских услуг для
ОФДОНЫ ИНиТчИШЛГи И]нгАИТт>ИА и А»
в КЕ Кублн:, Крслзгт'ООО
■■• ~ ~ ^
ИиТП1> 4аЯ№. 1аЯ№. 2 л.ЫЧч.
населения, банк создал дочернее предприятие, которое оказывает консультационные услуги по ипотечному кредитованию и котролирует строительство жилых домов, квартиры в которых будут продаваться в соответствии с ипотечной программой. Консультации дают кредитные работники и юрист, имеющиеся в штате предприятия. В целях информирования населения об условиях ипотечного кредитования разработана специальная брошюра с ответами на часто задаваемые гражданами вопросы при оформлении ипотечных кредитов.
Для минимизации рисков, связанных с предоставлением таких кредитов, банк через дочернее предприятие осуществляет постоянный контроль за ходом строительства жилых домов. Ежемесячно предприятие представляет в банк отчеты о ходе строительства каждого жилого дома. Предложения и продажу квартир контролирует другое предприятие -партнер банка, т.е. банком охвачены все этапы ипотечной программы - от строительства до продажи квартир. Причем если раньше предприятия-партнеры строили отдельные жилые дома, то теперь они приступили к строительству целого микрорайона.
Однако у застройщиков имеется немало проблем, связанных с длительностью (до года) оформления отвода участков земли под строительство, согласованием и получением техусловий и разрешений на строительство. Неоправданно много времени занимает процесс сдачи и регистрации документов в Главном управлении Федеральной регистрационной службы.
В рамках ипотечной программы помимо предоставления ипотечных кредитов населению банк активно кредитует производителей и поставщиков строительных материалов, инвесторов и застройщиков домов, квартиры в которых также могут быть реализованы с привлечением населением ипотечных кредитов. Сегодня объем кредитного портфеля банка составляет 3 млрд руб., в том числе в строительной отрасли - 1,2 млрд руб., или третью часть. Для сравнения - в 2004 г. строительным организациям было выдано 100 млн руб. кредитов, или 13% от совокупного кредитного портфеля банка, объем которого составлял 790 млн руб.
Банковское дело №92006
15 —'
О необходимости правовой защиты кредиторов-залогодержателей
Зачастую препятствием в развитии банковского кредитования и расширении сферы кредитных операций банков являются проблемы несовершенства законодательной базы и отсутствие должной правовой защиты кредитных организаций при кредитовании юридических и физических лиц. Остановимся на некоторых из них, возникающих в сфере залогового законодательства.
1. В практике кредитования под залог имущественных прав, в частности, кредитовании физических и юридических лиц в целях оплаты застройщику стоимости строящихся квартир под залог права требования по договорам участия в долевом строительстве, кредитные организации сталкиваются с серьезной проблемой незащищенности прав кредиторов.
Нормами Федерального
Для дальнейшего прочтения статьи необходимо приобрести полный текст. Статьи высылаются в формате PDF на указанную при оплате почту. Время доставки составляет менее 10 минут. Стоимость одной статьи — 150 рублей.