ражданское право
Щербаков М.С., асприант Современной Гуманитарной академии
особенности правового регулирования ипотеки земельных участков
\емельный участок, занимая центральное место в систе-.ме объектов недвижимого имущества, является одним из 'важнейших объектов гражданских правоотношений. Регулированию отношений, объектом которых выступает земельный участок, должно быть уделено повышенное внимание, так как ошибки в данном вопросе очень дорого обходятся публичным (общественным) интересам
Проблема включения земельных участков в оборот по ипотеке зависит от «оборотоспособности земли». Вопрос включения земель сельскохозяйственного назначения в гражданский оборот носит ярко выраженный политический характер. Земельный кодекс РФ запретил ипотеку земель сельскохозяйственного назначения прямо и безоговорочно. Конституционность такого запрета вызывает споры, однако с точки зрения гражданского права обо-ротоспособность земли, в принципе, должна определяться именно земельным законодательством (п. 3 ст. 129 ГК). Здесь сфера действия отраслевых законов разграничена достаточно четко, и противоречий теоретически возникать не должно.
Изъятие объектов гражданских прав из оборота либо ограничение их в обороте - явление в частном праве достаточно традиционное, направленное на защиту публичных интересов. Как отмечал известный российский цивилист К.П. Победоносцев, «великое множество вещей по русским законам изъято из частного произвола, не подлежит вовсе частному праву, не может быть предметом частного имущества».2 В дореволюционном российском праве насчитывалось 5 классов изъятых из оборота объектов (дороги, межи, водные пути сообщения и др.), также существовали и ограничения в обороте. Вопрос об изъятии объектов из гражданского оборота носит публичный и нередко политический характер, но находит свое выражение в том числе и в частно - правовых нормах.
Норма ст. 129 ГК носит отсылочный характер и определяет, что изъятые из оборота объекты «должны быть прямо указаны в законе», а виды ограниченно оборотоспособных объектов «определяются в порядке, установленном законом». Таким образом, ГК допускает различные ограничения оборотоспособности объектов гражданских прав как потенциальную возможность, реализовать которую можно в самых различных законах. Из общего правила есть исключение: вопросы оборотоспособности земли и других природных ресурсов регулируются законами о земле (п. 3 ст. 129 ГК). Закон об ипотеке (п. 4 ст. 1) устанавливает, что «залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества может возникать лишь постольку, поскольку их оборот допускается федеральными законами».
Законодательное определение земельного участка дано в ст. 11.1 Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ), согласно чему им является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами. Таким образом, данная норма права является бланкетной, или отсылочной, направляет нас к действующему законодательству.
Закон предусматривает четыре варианта образования земельных участков: 1) раздел земельного участка; 2) объединение земельных участков; 3) перераспределение земельных участков; 4) выдел из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
По договору об ипотеке может быть заложено недвижимое
1 Митягин К.С. Понятие "земельный участок" // "Законодательство", N 5, май 2007 г.
2 Победоносцев К.П. Курс гражданского права. СПб., 1883. С. 20.
имущество, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе земельные участки. Отсутствие государственной регистрации права собственности на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, не является препятствием для ипотеки таких земельных участков. Правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды). В силу ст. 19 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в порядке, установленном Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Государственная регистрация ипотеки осуществляется по месту нахождения имущества, являющегося предметом ипотеки.
Среди двусторонних сделок, совершаемых с земельными участками, следует назвать: куплю-продажу; мену; аренду; залог (ипотеку).
Ипотека может быть установлена на земельные участки, которые принадлежат залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения. Если предметом ипотеки является участок, на отчуждение которого требуется согласие или разрешение другого лица или органа, такое же согласие или разрешение необходимо для ипотеки этого имущества.
Решения о залоге недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности и не закрепленного на праве хозяйственного ведения, принимаются Правительством РФ или правительством (администрацией) субъекта РФ. Право аренды может быть предметом ипотеки с согласия арендодателя. Залог недвижимого имущества не является основанием для освобождения лица, выступившего залогодателем по договору об ипотеке, от выполнения им условий, на которых оно участвовало в инвестиционном (коммерческом) конкурсе, аукционе или иным образом в процессе приватизации имущества, являющегося предметом данного залога. Ипотека распространяется на все неотделимые улучшения предмета ипотеки. На имущество, находящееся в общей совместной собственности (без определения доли каждого из собственников в праве собственности), ипотека может быть установлена при наличии согласия на это всех собственников. Согласие должно быть дано в письменной форме, если федеральным законом не установлено иное. Участник общей долевой собственности может заложить свою долю в праве на общее имущество без согласия других собственников.
В соответствии со ст. 29 и ст. 33-36 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодатель сохраняет право пользования имуществом, заложенным по договору об ипотеке. Залогодатель вправе использовать это имущество в соответствии с его назначением. Условия договора об ипотеке, ограничивающие это право залогодателя, ничтожны. При пользовании заложенным имуществом залогодатель не должен допускать ухудшения имущества и уменьшения его стоимости сверх того, что вызывается нормальным износом.
По договору об ипотеке могут быть заложены земельные участки постольку, поскольку соответствующие земли на основании федерального закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте. Если земельный участок передан по договору
аренды гражданину или юридическому лицу, арендатор земельного участка вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия собственника земельного участка. Залог прав аренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, арендатором такого земельного участка допускается в пределах срока договора аренды с согласия собственника земельного участка. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет залог права аренды допускается без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. При общей долевой или совместной собственности на земельные участки, ипотека может быть установлена только на принадлежащий гражданину или юридическому лицу земельный участок, выделенный в натуре из земель, находящихся в общей долевой или совместной собственности.
Предметом залога по договору об ипотеке могут быть земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена,если такие земельные участки предназначены для жилищного строительства или для комплексного освоения в целях жилищного строительства и передаются в обеспечение возврата кредита, предоставленного кредитной организацией на обустройство данных земельных участков посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры.
При ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя. При наличии в договоре условия, предусматривающего, что находящиеся или строящиеся на земельном участке и принадлежащие залогодателю здание или сооружение не заложены тому же залогодержателю, залогодатель при обращении взыскания на земельный участок сохраняет право на такие здание или сооружение и приобретает право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая необходима для использования таких здания или сооружения в соответствии с их назначением.
Земельный участок, приобретенный с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение этого земельного участка, считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на этот земельный участок. Если соответствующий земельный участок взят в аренду, возникает ипотека в силу закона на право аренды, если иное не установлено федеральным законом или договором аренды.
Залогодержателем по данному залогу является банк или иная кредитная организация либо другое юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на приобретение земельного участка или права аренды земельного участка. К возникающему залогу земельного участка или права аренды земельного участка соответственно применяются правила о возникающем в силу договора залоге недвижимого имущества и права аренды недвижимого имущества.
Возведение зданий или сооружений на заложенном земельном участке, если права залогодержателя удостоверены закладной, д
Для дальнейшего прочтения статьи необходимо приобрести полный текст. Статьи высылаются в формате PDF на указанную при оплате почту. Время доставки составляет менее 10 минут. Стоимость одной статьи — 150 рублей.