научная статья по теме ОСОБЕННОСТИ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ СДЕЛОК С ЗЕМЕЛЬНЫМИ УЧАСТКАМИ Сельское и лесное хозяйство

Текст научной статьи на тему «ОСОБЕННОСТИ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ СДЕЛОК С ЗЕМЕЛЬНЫМИ УЧАСТКАМИ»

УДК 332

особенности правового регулирования сделок с земельными участками

Т.В. рыБАКОВА, аспирант кафедры гражданского права и процесса

(Современная гуманитарная академия)

Общий правовой статус всех сделок, в том числе и сделок по поводу земельного участка, выражается в том, что любые сделки представляют собой:

а) действие граждан и юридических лиц (ст. 153 ГК), то есть не может считаться сделкой бездействие. Например, молчание считается согласием на совершение сделки только в случаях, предусмотренным законом (ст. 158 п. 3 ГК), а такового не предусмотрено в отношении сделок с земельными участками;

б) целевое, то есть направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (ст. 153 ГК). Поэтому является ничтожной мнимая сделка с земельным участком, то есть совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия (ст. 170 п. 1 ГК);

в) волевое, то есть совершаемое добровольно и с полным пониманием совершаемых действий. Поэтому являются недействительными сделки, совершенные под влиянием существенного заблуждения (ст. 178 ГК), обмана, угрозы или неблагоприятных обстоятельств (ст. 179 ГК);

г) законное, то есть либо соответствующее закону, либо не противоречащее ему. Поэтому несоблюдение данных требований влечет за собой недействительность сделок в установленном порядке (ст. 166-168 ГК).

По своим видам сделки подразделяются на две группы:

а) сделки - действия, то есть внедоговор-ные сделки. Например, завещание о передаче земельного участка наследнику является односторонней сделкой, которая создает права и обязанности после открытия наследства (ст. 1118 п. 5 ГК).

Односторонняя сделка создает обязанности для лица, совершившего сделку. Она же может создавать обязанности для других лиц лишь в случаях, установленных законом либо соглашением с этими лицами (ст. 155 ГК). Например, зе-

мельный участок, находящийся в пожизненном наследуемом владении, может передаваться по наследству (ст. 267 ГК), но при условии, что наследник осуществит принятие этого наследства (ст. 1152 п. 1 ГК);

б) сделки-соглашения, то есть договоры (ст. 154 ГК), которыми признаются соглашения двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (ст. 420 п. 1 ГК).

Сделки-соглашения, в отличие от сделок-действий, представляют собой усложненную структуру поведения сторон, подразделяясь на два вида:

-на консенсуальные сделки, для совершения которых достаточно достижения соглашения (консенсунса). Например, купля-продажа земельного участка(ст. 454 ГК); обмен земельными участками или обмен участка на иное имущество (ст. 567 ГК); аренда земельного участка (ст. 606 ГК) и подряд на выполнение определенных работ на земельном участке (ст. 702 ГК);

-на реальные сделки, для совершения которых дополнительно к соглашению необходима передача земельного участка. Например, по договору ренты (ст. 583 ГК), пожизненного содержания с иждивением (ст. 601 ГК), доверительного управления земельным участком (ст. 101 2 ГК).

Договоры (сделки-соглашения) преобладают в сфере отношений по сделкам с земельными участками, и их можно классифицировать по следующим основаниям:

1. Предусматривающие смену титула собственности на земельный участок при совершении сделок, среди которых выделяются два вида:

а) необратимая смена собственника в совершенной сделке. Например, является недействительным условие договора купли-продажи земельного участка, устанавливающее право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию (ст. 37 п. 2 ЗК);

б) обратимая смена титула собственника. Например, при невыполнении плательщиком ренты (покупателем) обязанностей по уплате ренты получатель ренты (продавец) вправе расторгнуть договор ренты (ст. 587 п. 3 ГК), то есть вновь стать собственником земельного участка, право которого было передано при заключении данного договора;

2. Предусматривающие сохранение титула собственности на земельный участок при совершении сделок с ним, среди которых также выделяются два вида:

а) договоры по осуществлению пользования земельным участком:

- возмездно. Например, договор аренды участка (ст. 606 ГК, ст. 22 ЗК),

- безвозмездно. Например, договор безвозмездного пользования земельным участком договор (ссуды) (ст. 689 ГК);

б) договоры по осуществлению определенных видов деятельности с земельными участками:

- работ по почвенной обработке сельхозугодий, проведению на них мелиоративных, строительных и иных работ. Например, по договору подряда подрядчик обязуется по заданиям заказчика осуществлять распашку земельного участка (ст. 702 ГК),

- возмездного оказания услуг (ст. 779 ГК). Например, проведение почвенных, агрохимических, фитосанитарных и эколого-токсикологических обследований и мониторинга плодородия земель сельскохозяйственного назначения (ст. 20 Федерального закона «О государственном регулировании обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения»),

- доверительного управления земельным участком (ст. 1012 ГК).

Пределы договорных отношений по поводу земельных участков обусловлены статусом их оборотоспособности, которая подразделена на три вида:

- свободная оборотоспособность, при которой объекты могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица) либо иным способом, если они не ограничены в обороте (ст. 129 п. 1 ГК);

- ограниченная оборотоспособность, при которой предусмотрены виды объектов гражданских прав, которые могут принадлежать лишь определенным участникам оборота либо совершение сделок с которыми допускается по специальному разрешению (ст. 129 п. 2 ГК). Например, ограничиваются в обороте земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности; входящие в состав земель лесного фонда; занятые особо ценными объектами культурного наследия народов России; занятые объектами гидротехнических сооружений; расположенные в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд, и другие (ст. 27 п. 5 ЗК). Земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах (ст. 129 п. 3 ГК);

- запрещенная оборотоспособность. Например, из оборота изъяты земельные участки, занятые находящимися в федеральной собственности природными заповедниками; объектами, в соответствии с видами деятельности которых созданы ЗАТО (закрытые административно-территориальные образования); воинскими и гражданскими захоронениями и др. (ст. 27 п. 4 ЗК).

Если по основаниям,допускаемым законом, в собственности лица оказался земельный участок, который в силу закона не может ему принадлежать, этот участок должен быть отчужден собственником в течение года с момента возникновения права собственности на имущество, если законом не установлен иной срок (ст. 235 п. 2, ст. 238 п. 1 ГК).

Следующим правовым обстоятельством, устанавливающим пределы договорных отношений по поводу земельных участков, являются особенности правосубъектности сторон договорных отношений, которые можно подразделить на два вида:

1. Общий статус правосубъектности, то есть наличие у физических лиц правоспособности и дееспособности на участие в гражданском обороте (ст. 17, 18, 21 ГК) и правоспособности у юридических лиц (ст.49 ГК). Признаются недействительными сделки с земельными участками, совершенные физическими лицами, являющимися несовершеннолетними (ст. 175 ГК), ограниченно дееспособными (ст. 176 ГК) и недееспособными (ст. 177 ГК), а также совершенные юридическими лицами в противоречие с целями деятельности, определенно ограниченными в его учредительных документах (ст. 173 ГК), а также в противоречие с ограничениями, предусмотренными договором или иным нормативным актом (ст. 174 ГК);

2. Особый статус правосубъектности, который обусловлен двумя обстоятельствами:

а) особенностями субъекта земельных правоотношений. Например,запрет иностранцам покупать земельные участки в приграничных территориях (ст. 15 п. 3 ЗК);

б) состоянием субъекта в определенных отношениях с другими субъектами. Например, состоянием в совместной собственности на земельный участок, что обязывает его при продаже своей земельной доли в земельном участке, находящемся в общей долевой собственности, соблюдать права остальных совместных собственников на преимущественную покупку этой доли (ст. 250 ГК); состоянием в браке, что обязывает его при продаже земельного участка, приобретенного супругами в браке, получать согласие другого супруга на осуществление данной сделки (ст. 256 ГК) и др.

Договорные отношения по поводу земельных участков находятся под особым контролем государства, которое, не нарушая основополагающих принципов гражданского права - свободы договорных отношений и запрета произвольного вмешательства кого-либо в частные дела (ст. 1, 421 ГК) - принимает меры к обеспечению законности и добросовестности в данной сфере. Обеспечение этой контрольной функции государства реализуется через совокупность правовых требований,установленных для договорного процесса по поводу земельных участков, позволяющих государству своевременно выявлять потенциально возможные нарушения и предотвращать их.

К числу этих мер относятся:

1 .Требования к форме договоров по поводу земельных участков, которая обязательно должна быть письменной,то есть совершенной путем составления документа, отражающего ее содержание и подписанного правомочными сторонами данного договора (ст. 160 ГК). Несоблюдение данной формы влечет за собой недействительность договора (ст. 162 ГК);

2. Требования к содержанию договоров по поводу земельных участков, которые выражаются в обязанности сторон договора соблюдать:

а) полноту отражения всех существенных условий договора: о предмете договора; об условиях, которые предусмотрены законодательством в качестве существенных или необходимых для договоров данного вида; об условиях, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быт

Для дальнейшего прочтения статьи необходимо приобрести полный текст. Статьи высылаются в формате PDF на указанную при оплате почту. Время доставки составляет менее 10 минут. Стоимость одной статьи — 150 рублей.

Показать целиком

Пoхожие научные работыпо теме «Сельское и лесное хозяйство»