Оценка, обоснование и выбор инвестиционных и инновационных решений для объектов жилищного строительства
С.С. Абашев,
аспирант, Саратовский государственный технический университет имени Ю.А. Гагарина (410054, г. Саратов, ул. Политехническая, 77; e-mail: sewachka@bk.ru)
Аннотация. В связи с кризисом в условиях директивной плановой экономики выбор целесообразной строительной системы в жилищном строительстве осуществлялся с ориентацией на типовые проектные решения, относительную стабильность цен на продукцию и экономичность затрат. В статье с помощью критериев экономической оценки строительных систем проанализированы различные варианты жилищной застройки. Сделан вывод, что при реализации объектов классов большей престижности существуют большие возможности для сокрытия реальных доходов и эффективности. В условиях финансового кризиса для элитных (наиболее престижных) объектов отмечены меньшие потери уровня спроса и обеспечивается реально большая эффективность.
Abstract. Due to the crisis in the conditions of a directive planned economy the choice of expedient construction system in housing construction was carried out with orientation to standard design decisions, relative stability of the prices to production and profitability of expenses. In article by means of criteria of an economic assessment of construction systems various options of housing building are analyzed. The conclusion is drawn that at realization of objects of classes of bigger prestigiousness there are great opportunities for concealment of the real income and efficiency. In the conditions of financial crisis for elite (most prestigious) objects smaller losses of a level of demand aren't and really big efficiency is provided.
Ключевые слова: инновационный проект, инновационное проектирование, рекуррентная модель, общая эффективность, инновационный передел.
Keywords: innovative project, innovative design, recurrent model, overall effectiveness, innovative repartition.
В условиях директивной плановой экономики выбор целесообразной строительной системы в жилищном строительстве осуществлялся с ориентацией на типовые проектные решения, относительную стабильность цен на продукцию и экономичность затрат. Критериями оценки и выбора являлись минимальные приведённые затраты (на период строительства) или полные приведенные затраты (на периоды строительства и эксплуатации). Рассматривались две основные строительные системы: кирпичное и крупнопанельное домостроение. Одни учёные и специалисты - практики доказывали с помощью расчётов эффективность крупнопанельного домостроения, акцентируя в обосновании на малых стоимостных затратах в строительстве и времени возведения зданий. Другие специалисты убеждали в эффективности кирпичного домостроения, акцентируя на меньшей капиталоёмкости и экономичности их в период эксплуатации.
В настоящих условиях развития экономики страны выдвигаются новые требования к домостроению: индивидуальность жилищной застройки, рыночные цены на жилищную продук-
цию и условия, требования удовлетворения конечного пользователя (покупателя). При выборе критериев оценки строительных систем экономичность решений уходит на второй план, а главным критерием становится - достижение ожидаемой выгоды за счёт обеспечения наибольшего удовлетворения запросов пользователя продукции. Повышение потребительской и рыночной стоимости объектов за счёт научно-технических нововведений обеспечивает увеличение чистой экономической выгоды проекта.
Для сравнения и выбора вариантов строительных систем существует ряд критериев экономической оценки. К ним относится достижение экстремума показателей: удельных затрат себестоимости СМР и сметной стоимости строительства квадратного метра площади жилых домов, цены на единицу продажи недвижимости, приведённых затрат на строительство и эксплуатацию объектов, общепринятых показателей экономической эффективности инвестиционных (инновационных) проектов.
По данным Теличенко В.И. [1] ориентировочная себестоимость строительства панельного
П Р Е Д П Р И Н И М А Т Е Л Ь С Т В О
домостроения составляет 1245 $. за квадратный метр полезной площади (в т.ч. СМР 541 $), для монолитных домов 1357 $ (в т.ч. СМР 647 $), для кирпичных домов 1624 $ (в т.ч. СМР 776 $). При условии минимального уровня рентабельности наименьшая экономически выгодная цена жилья для застройщика составляет в панельном типовом доме 1552 $, в монолитном - 1690 $ за 1 кв. м, а в кирпичном - 2315,8 $ за 1 кв.м. Но экономичность решений в строительстве, в частности для панельного домостроения, ещё не свидетельствует об эффективности проектов и целесообразности выбора строительных систем, инновационных решений.
Средняя стоимость одного квадратного метра общей площади квартир на первичном рынке жилья Саратовской области в IV квартале 2010 года составила 31679 рублей. В том числе квартиры среднего качества (типовые) продавались по цене 31271 рубль, квартиры улучшенного качества - 31751 рубль, элитные квартиры -39123 рубля за один квадратный метр. Для анализа строительных систем по критериям сметной стоимости и приведенных затрат использованы материалы технико-экономического анализа Москомархитектуры правительства Москвы представлены по данным фактической отчётности. Сделана выборочная оценка по объектам-представителям для типов жилых домов. По результатам анализа полные приведенные затраты даны в ценах 1984 г. Для монолитных и кирпичных жилых домов были в пределах 410-490 руб/м.кв полезной площади, а для каркасно-панельного дома - 690 руб/м.
Но ведь каркасные дома во всём мире признаны как наиболее эффективные. Результаты анализа свидетельствуют о большом разбросе результатов оценки по типам строительных систем, отражают конкретную ситуацию условий создания производственной базы и строительства для объектов в районах г. Москвы на период 1990 г и не могут служить объективным критерием эффективности строительных систем. Среднеотраслевые же данные и нормативы текущих и единовременных затрат быстро морально устаревают и не являются объективной информационной базой для обоснования проектов. Оценку экономической эффективности инвестиционных проектов рекомендуется осуществлять на основе действующей методики дисконтирования [2] в рамках бизнес-планов для отдельных обьектов-представителей по типам жилых домов. Следует использовать условно применяемую классификацию по типам жилых домов: эконом-класса (крупнопанельные и др.), бизнес-класса (монолитные, кирпичные, каркасно-панельные и др.), элитные (кирпичные улучшенной планировки и
конфигурации и др.), типа-люкс (наивысшей комфортности). Рассматривая и сравнивая показатели экономической эффективности следует отметить малое различие показателей доходности, окупаемости для разных проектов. Размеры 1\1РУ различаются чаще из-за масштабов проектов. Предлагается рассчитывать удельные показатели чистой экономической выгоды ЫРУ на м2 общей площади жилых зданий. По результатам расчётов для объектов исследования для кирпичного дома ЫРУ= 16.42 т.р./кв. м, для монолитного дома бизнес-класса ЫРУ= 37.93 т.р./кв. м, для крупнопанельного дома эконом-класса ЫРУ=3.32 т.р./кв. м.
По анализу исследования наибольший уровень доходности планируется для монолитных жилых домов. Уровни рентабельности проектов задаются заранее инвесторами как предельные нормативы. Наименьший срок окупаемости проекта и в то же время низкий уровень доходности по расчётам зафиксирован для крупнопанельных домов. Фактические же значения эффективности проектов существенно отличаются от планируемых. По мнению автора при реализации объектов классов большей престижности существуют большие возможности для сокрытия реальных доходов и эффективности. В условиях финансового кризиса для элитных (наиболее престижных) объектов отмечены меньшие потери уровня спроса и обеспечивается реально большая эффективность. Все объекты указанных классов являются эффективными и целесообразными в рамках ограничений спроса на указанную строительную продукцию.
В качестве инновационного проекта предлагается дом каркасного типа. По данным практического применения монолитно-сборных каркасных домов такая технология домостроения позволяет сократить время строительства на 30% и снизить себестоимость жилья на 15%. Повышенный уровень теплозащиты наружных стен каркасных домов в 1,5 раза уменьшает расход тепла на квадратный метр площади по сравнению с крупнопанельными домами. Более теплые стены обеспечивают снижение эксплуатационных затрат на отопление жилого дома до 35%, а экономия тепла достигает 475 Гкал в год (или 80 тонн условного топлива в год). По данным БЕЛНИИС (Белорусский научно исследовательский институт) увеличение стоимости строительства каркасных объектов в сравнении с крупнопанельными домами (без учёта компенсации городу) составляет 3%. Улучшаются характеристики надёжности, экологичности, звуконепроницаемости, сейсмостойкости.
Для базовых инвестиционных проектов, т.е. строительства крупнопанельных или моно-
Journal «Economy and Entrepreneurship», Vol. 6, Nom. 4 (July-August 2012)
литных жилых домов их рыночная цена реализации регламентирована показателями экономической эффективности создания и использования строительной продукции. Инкрементные затраты (уменьшение добавочных оттоков денежных средств) в процессе использования строительной продукции за счёт снижения средств на отопление по цене 2.53 т.р. за ед. измерения составят в год 0.101 т.р. За расчётный период 50 лет эксплуатации при установленной инвесторами норме дисконта Е=0.2 и среднем коэффициенте а = 0.011 усреднённые дисконтированные инкрементные затраты (экономия средств) за расчётный период эксплуатации составят 1.41 т.р. Разница дисконтированных притоков и оттоков за расчётный период составит +0.47 т.р. на 1кв. м общей площади жилого дома. Таким образом, проекты экономичны по затратам в период всего жизненного цикла. Потребительская стоимость каркасного жилого дома потенциально высокая за счёт сокращения эксплуатационных расходов (кроме отопления), лучшей эксплуатационной технологичности, большей надёжности и долговечности, а
Для дальнейшего прочтения статьи необходимо приобрести полный текст. Статьи высылаются в формате PDF на указанную при оплате почту. Время доставки составляет менее 10 минут. Стоимость одной статьи — 150 рублей.