Щербаков М.С.
ПРАВОВОЕ ОБЕСПЕЧЕНИЕ ИПОТЕКИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ В СОВРЕМЕННОМ ГРАЖДАНСКОМ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВЕ
Ипотека земли имеет в нашей стране огромные перспективы, учитывая колоссальный земельный фонд и множество неразрешенных проблем земельного оборота. Правовая база развития ипотечных отношений в России начала формироваться с принятием Гражданского кодекса и Закона об ипотеке и продолжает развиваться в настоящее время. В настоящее время ипотечным отношениям уделяется пристальное внимание. Так, вопросами ипотеки земельных участков занимаются Комитет Совета Федерации по экономической политике, предпринимательству и собственности и Комитет Совета Федерации по аграрно-продовольственной политике и рыбохозяй-ственному комплексу.
В настоящей статье мы хотели уделить особое внимание некоторым проблемам правового обеспечения ипотеки в современном гражданском законодательстве. Ключевые слова: ипотека, земельные участки, гражданское право.
Shcherbakov M.S.
LEGAL ENFORCEMENT MORTGAGE OF LAND IN THE MODERN CIVIL LEGISLATION
The legal base of development of hypothecary relations in Russia has started to be formed. With acceptance of the Civil code and the Law on the mortgage it also continues to develop now. Now to hypothecary relations the steadfast attention is paid. So the Committee of the Federation Council on economic policy, business and the property and Committee of the Federation Council on the agrarian-food policy and fishing complex are engaged in questions of the mortgage of the ground areas.
In the present article we wished to give particular attention to some problems of legal maintenance of the mortgage in the modern civil legislation.
Keywords: the mortgage, the ground areas, civil law.
1. Ответственность по договору об ипотеке земельных участков
Одним из важнейших механизмов правового регулирования, в том числе отношений, связанных с ипотекой земельных участков, являются меры правовой ответственности.
Теоретическое обоснование гражданско-правовой ответственности в юридической науке носит спорный характер. Отдельные авторы понимают под ней добросовестное и предельно инициативное осуществление всех гражданских обязанностей, что фактически совпадает с надлежащим исполнением обязательств; такую ответственность называют позитивной гражданской ответственностью.1 Однако надлежащее исполнение обязательств и гражданско-правовая ответственность подчиняются различным правовым институтам и поэтому не могут воплощаться в одних и тех же действиях должника. При надлежащем исполнении обязательств отсутствует гражданско-правовая ответственность, и наоборот, наступление юридической ответственности предполагает неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств.2
Другие авторы характеризуют гражданско-правовую ответственность как правовую обязанность должника отдавать отчет в своих действиях. В то же время обязанность дать отчет в своих действиях может быть и тогда, когда нет гражданского правонарушения, а закрепленные в нормативных актах меры гражданско-правовой ответственности подразумевают вполне реальные и конкретные отрицательные последствия для правонарушителя в виде
1 Гражданское право: Учебник. - Т. I / Под ред. д-ра юрид. наук, проф. О.Н.Садикова. - М.: Контракт: ИНФРА-М, 2006. - С. 234.
2 Лихачев Г.Д. Гражданское право. Общая часть: Курс лекций. - М.: Юсти-цинформ, 2005. - С. 299.
полного возмещения убытков, уплаты неустойки или потери задатка.3
С.Н.Братусь под ответственностью понимает меры государственного или общественного принуждения, включая понуждение должника к исполнению принятой на себя обязанности в натуре, что приводит к отождествлению понятий «санкция» и «ответственность», поскольку на принудительную силу государства опирается любая санкция, предусмотренная в нормативном акте.4 Между тем необходимо различать меры гражданско-правовой ответственности и иные предусмотренные законом способы защиты гражданских прав (ст. 12 ГК РФ). В данном случае необходимо иметь в виду такие санкции, которые направлены на предупреждение или пресечение гражданского правонарушения, а при его возникновении все меры должны быть направлены на восстановление положения, существовавшего до правонарушения. К таким мерам защиты относятся: признание права; присуждение к исполнению обязательства в натуре; признание оспоримой сделки недействительной; восстановление положения, существовавшего до нарушения права, или пресечение действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения. Применение мер гражданско-правовой ответственности допускается, как правило, при наличии вины правонарушителя, а иные меры защиты могут применяться к должнику независимо от его вины. В то же время данная концепция оставляет за чертой гражданско-правовой ответственности положение, когда должник добровольно возмещает убытки кредитору или уплачивает неустойки в соответствии с принципами гражданского законодательства.
3 Гражданское право. - Т. I / Под ред. д-ра юрид. наук, проф. Е.А.Суханова. - М.: Волтерс Клувер, 2006. - С. 345.
4 См.: Братусь С.Н. Отрасль советского права: понятие, предмет и метод. -
М., 1979. - С. 134.
Гражданско-правовая ответственность состоит в возложении на правонарушителя обязанности претерпеть неблагоприятные имущественные последствия в виде безвозмездного умаления его имущественной сферы. Под формой гражданско-правовой ответственности понимается форма выражения тех дополнительных обременений, которые возлагаются на должника, допустившего правонарушение. Гражданское законодательство предусматривает различные формы ответственности, которые могут выступать в форме возмещения убытков (ст. 15 ГК РФ), уплаты неустойки (ст. 330 ГК РФ), потери задатка (ст. 381 ГК РФ).
Ипотека по договору - залог недвижимого имущества, возникающий на основании договора, заключенного между сторонами. По договору об ипотеке одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, - имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.
Указанные изъятия установлены Федеральным законом «Об исполнительном производстве»5 в главе 8.
Статья 69 «Порядок обращения взыскания на имущество должника» Закона «Об исполнительном» производстве гласит:
«1. Обращение взыскания на имущество должника включает изъятие имущества и (или) его принудительную реализацию либо передачу взыскателю.
1.1. Взыскание на заложенное имущество на основании исполнительной надписи нотариуса может включать изъятие имущества и его передачу залогодержателю для последующей реализации этого имущества в установленном Гражданским кодексом Российской Федерации, Федеральным законом от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)») и Законом Российской Федерации от 29 мая 1992 года № 2872-1 «О залоге» (далее -Закон Российской Федерации «О залоге») порядке.
2. Взыскание на имущество должника, в том числе на денежные средства в рублях и иностранной валюте, обращается в размере задолженности, то есть в размере, необходимом для исполнения требований, содержащихся в исполнительном документе, с учетом взыскания расходов по совершению исполнительных действий, исполнительского сбора и штрафов, наложенных судебным приставом-исполнителем в процессе исполнения исполнительного документа.
3. Взыскание на имущество должника по исполнительным документам обращается в первую очередь на его денежные средства в рублях и иностранной валюте и иные ценности, в том числе находящиеся на счетах, во вкладах или на хранении в банках и иных кредитных организациях. Взыскание на денежные средства должника в иностранной валюте обращается при отсутствии или недостаточности у него денежных средств в рублях.
4. При отсутствии или недостаточности у должника денежных средств взыскание обращается на иное имущество, принадлежащее ему на праве собственности, хозяйственного ведения и (или) оперативного управления, за исключением имущества, изъятого из оборота, и имущества, на которое в соответствии с федеральным законом не
5 Федеральный закон «Об исполнительном производстве» от 02.10.2007 № 229-ФЗ (принят ГД ФС РФ 14.09.2007) // Российская газета. - 2007. - № 223 (06 октября). Начало действия документа - 01.02.2008.
может быть обращено взыскание, независимо от того, где и в чьем фактическом владении и (или) пользовании оно находится.
5. Должник вправе указать имущество, на которое он просит обратить взыскание в первую очередь. Окончательно очередность обращения взыскания на имущество должника определяется судебным приставом-исполнителем.
6. Если должник имеет имущество, принадлежащее ему на праве общей собственности, то взыскание обращается на долю должника, определяемую в соответствии с федеральным законом.
7. Должник по требованию судебного пристава-исполнителя обязан представить сведения о принадлежащих ему правах на имущество, в том числе исключительных и иных правах на результаты интеллектуальной деятельности и средства индивидуализации, правах требования по договорам об отчуждении или использовании указанных прав, в размере задолженности, определяемом в соответствии с частью 2 настоящей статьи.
8. Если сведений о наличии у должника имущества не имеется, то судебный пристав-исполнитель запрашивает эти сведения у налоговых органов, иных органов и организаций, исходя из размера задолженности, определяемого в соответствии с частью 2 настоящей статьи. При этом у органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на имущество, лиц, осуществляющих учет прав на ценные бумаги, банков и иных кредитных организаций судебный пристав-исполнитель запрашивает необходимые сведения с разрешения в письменной форме старшего судебного пристава. Взыскатель при наличии у него исполнительного листа с неистекшим сроком предъявления к исполнению вправе обратиться в налоговый орган с зая
Для дальнейшего прочтения статьи необходимо приобрести полный текст. Статьи высылаются в формате PDF на указанную при оплате почту. Время доставки составляет менее 10 минут. Стоимость одной статьи — 150 рублей.