Быстров Г.Е.
правовое регулирование сделок граждан с правами на земельную долю из земель сельскохозяйственного назначения
В статье рассматриваются проблемы реализации гражданами права на земельную долю в составе земель сельскохозяйственного назначения, определяются виды гражданско-правовых сделок с земельными долями, правовой режим невостребованных земельных долей, образование земельных участков, выделяемых в счет земельной доли или земельных долей, находящихся в муниципальной собственности, государственная регистрация прав на земельный участок при выделе его в счет доли в праве общей собственности на земельный участок.
Ключевые слова: сделки, земельные участки, земельные доли, общая собственность, межевание, государственная регистрация.
Bystrov G.E.
LEGAL REGULATION OF TRANSACTIONS OF CITIZENS WITH RIGHTS TO A LAND SHARE OF AGRICULTURAL LANDS
The article considers problems of realization by citizens of their rights to a land share from agricultural lands, kinds of civil-law transactions with land shares, a legal regime of unclaimed land shares, formation of land areas allocated on account of a land share or land shares, being in the municipal property, the state registration of the rights to the land area allotted on account of a share in the right of the common property to the land area.
Keywords: transactions, land areas, land shares, common property, land survey, the state registration.
Быстрое Г.Е.
Источники правового регулирования прав граждан на земельную долю в составе земель сельскохозяйственного назначения. Роль и значение гражданско-правовых сделок с земельными участками особенно возрастает в связи с введением частной собственности на землю и дальнейшим развитием института вещных прав, в том числе в сфере земельных отношений, расширением круга имущественных отношений и оборотоспособности земельных участков, регулируемых Гражданским кодексом Российской Федерации (далее - ГКРФ) и нормативными правовыми актами земельного законодательства.
Общие положения, которые распространяются на любые сделки с земельными участками, в том числе и на не предусмотренные специальными законами, общие правила, которые определяют правовое положение любых участников рыночного хозяйства и гражданского оборота земельных участков, содержатся в Гражданском кодексе РФ (статьи 128-131, 153-181, 209, 260, 334-356, 454-491, 5439-670, 1012-1026, 1179, 1181-1182)1 и Земельном кодексе (далее - ЗК) РФ (ст. 25-39)2.
Приватизации земель сельскохозяйственного назначения в сфере аграрного предпринимательства посвящен Федеральный закон № 101-ФЗ от 22 июля 2002 г. «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»3 (далее - Закон об обороте земель), в котором выделена специальная глава 111 «Особенности оборота долей в праве общей собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения». С введением в действие этого специального закона утратили юридическую силу нормативные правовые акты, устанавливающие порядок возникновения общей (совместной и долевой) собствен-
1 Собрание законодательства Российской Федерации. - 1994. - № 32. -Ст. 3301; Собрание законодательства Российской Федерации. - 1996. -№ 5. - Ст. 410.
2 Собрание законодательства Российской Федерации. - 2001. - № 44. -Ст. 4147.
3 Собрание законодательства Российской Федерации. - 2002. -№ 30. -
Ст. 3018.
ности участников (членов) сельскохозяйственных коммерческих организаций. Законодатель определил комплекс мер, направленных на совершенствование аграрной структуры, ориентированной на концентрацию сельскохозяйственного землевладения, передачу земельных долей в праве общей собственности на земельные участки эффективно работающим сельскохозяйственным товаропроизводителям.
Серьезным препятствием для повышения эффективности гражданского оборота земельных участков, в т. ч. и сделок с правами на земельную долю в составе земель сельскохозяйственного назначения, является неопределенность земельных прав подавляющего большинства сельскохозяйственных товаропроизводителей, которые до настоящего времени должным образом не оформлены. Большинство сельских жителей, получивших в начале 90-х годов XX в. свидетельства о праве собственности на земельные доли с указанием площади земельной доли без выдела ее в натуре, до сих пор не поставили земельные доли на учет в кадастровых палатах и не зарегистрировали в государственных регистрационных службах. Из всех земель России, находящихся в частной собственности, на долю земель сельскохозяйственного назначения приходится 96,8 % (129,1 млн. га), из них 78,1 % составляют земельные доли граждан в общей собственности на землю4.
Из 11, 8 млн. собственников земельных долей всего лишь 12 % имеют государственную регистрацию прав5. Земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения передавались бывшим работникам колхозов и совхозов в общую долевую собственность «полями» и без определения на местности границ не только земельных долей, но и земельных массивов, в которых они находятся.
4 Доклад о состоянии и использовании земель сельскохозяйственного назначения - 2012 год [Электронный ресурс]. - Режим доступа: URL: http//www.mcx.ru/.
5 Кеникстул В. , Носкова Г., Бекетова М. Земельным ресурсам России -эффективную систему управления и контроля // АПК: экономика и управление. - 2012. - № 6. - С. 26.
На наличие серьезных проблем не только с законодательным, но и информационным обеспечением земельных преобразований обращается особое внимание в решении Совета при Председателе Совета Федерации Федерального Собрания Российской Федерации по вопросам АПК и природопользования по вопросу «Земельная реформа в Российской Федерации: проблемы и перспективы», так как в стране до сих пор нет объективной информации о земельных участках, в том числе о правах на землю сельскохозяйственных коммерческих организаций и собственниках земельных долей, нет достоверных сведений о земельном фонде Российской Федерации.
«Частые смены системы учета земельных участков и иных объектов недвижимости» затрудняют работу по образованию земельных участков, уточнению их границ для последующего оформления, «не способствуют развитию и увеличению оборота недвижимости, а приводят к путанице в документах, спорам между правообладателями, бюрократической волоките и коррупции...»6. Неопределенность прав на землю снижает стимулы для инвестиций, создает непреодолимые препятствия для развития земельного и финансового рынков. По обоснованному мнению академика В.Н. Хлыстуна, это порождает бесхозность огромных площадей сельскохозяйственных земель и нелигитимность абсолютного большинства решений по их распределению.
Например, во Владимирской области в государственной и муниципальной собственности числится 395,7 тыс. га - более 40 % всех сельскохозяйственных земель, но из этой площади выделены на местности и зарегистрированы лишь 21,4 тыс. га - 5,4 %, местоположение остальных земель точно не определено, они не поставлены на кадастровый учет и по существу они бесхозны. Официально на этой площади только 8,1 тыс. га предоставлены в пользование и 6,2 тыс. га - в аренду. Статус остальных более чем 380 тыс. га по сути не определен. Также не определено местоположение невостребованных долей, массивов земель в коллективно-долевой собственности7. Подобное положение наблюдается в большинстве регионов России8.
Для повышения роли государства в формировании эффективной системы землевладения и землепользования Федеральный закон Российской Федерации от 29 декабря 2010 г. № 435-Ф3 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования оборота земель сельскохозяйственного назначения»9 предусматривает устранение неопределенности в правах на земельные участки сельскохозяйственного назначения, расширение законодательного регулирования в сфере законо-
6 Устюкова В.В., Мельников Н.Н., Самончик О.А., Землякова Г.Л., Климов Д.Ф. Современные проблемы реформирования Земельного законодательства // Совет Федерации Федерального Собрания Российской Федерации. Аналитическое управление аппарата Совета Федерации. Аналитический вестник. № 37 (480). «Земельная реформа в Российской Федерации: проблемы и перспективы». - М., 2012. - С. 34.
7 Хлыстун В.Н. Состояние и тенденции развития земельных отношений в сельском хозяйстве России // Совет Федерации Федерального Собрания Российской Федерации. Аналитическое управление аппарата Совета Федерации. Аналитический вестник. № 37 (480). «Земельная реформа в Российской Федерации: проблемы и перспективы». - М., 2012. - С. 19.
8 Варламов А.А. Нормативно-правовая база управления земельными ресурсами / Русский чернозем. Материалы третьей Всероссийской научно-практической конференции «Русский чернозем». - М., 2008. - С. 6-61.
9 Собрание законодательства Российской Федерации. - 2011. - № 1. -
Ст. 47.
дательного обеспечения рационального использования и охраны земель; усиление государственного контроля и повышение мер ответственности за земельные правонарушения; совершенствование правового режима невостребованных земельных долей; упрощение процедуры формирования земельного участка с целью осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним; расширение перечня правомочий собственника по владению, пользованию и распоряжению земельным участком, находящимся в общей долевой собственности10.
Закон об обороте земель разъясняет, что земельная доля - это доля в праве общей собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения, права на которые возникли как результат реализации законодательства о приватизации земель колхозов и совхозов (ст. 15). Это разъяснение имеет ряд теоретических и практических достоинств11.
Во-первых, в нем четко закреплено положение о том, что объектами земельных отношений являются не только земля как природный объект и природный ресурс, земельный участок, часть земельного участка, но и земельная доля как объект права в общей долевой собственности на земельный участок, выраженный количественно, но не определенный на местности в натур
Для дальнейшего прочтения статьи необходимо приобрести полный текст. Статьи высылаются в формате PDF на указанную при оплате почту. Время доставки составляет менее 10 минут. Стоимость одной статьи — 150 рублей.