тмтлшввштттт
Быстрое Г.Е.
ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ СДЕЛОК С ЗЕМЕЛЬНЫМИ УЧАСТКАМИ И КУПЛИ-ПРОДАЖИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ИЗ ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ
В статье рассматривается общие положения гражданского законодательства, определяющие правовое положение участников рыночного хозяйства и гражданского оборота земельных участков, специальные положения земельного законодательства, регулирующего договоры купли-продажи земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения.
Ключевые слова: гражданско-правовые сделки, земельные участки, продавец, покупатель, права и обязанности сторон, цена, кадастровая стоимость, исполнение договора.
Bystrov G.E.
LEGAL REGULATION OF THE DEALS IN LAND PLOTS AND PURCHASE-SELLING OF THE LAND PLOTS FROM AGRICULTURAL LANDS
Быстрое Г.Е.
The article considers general statements in the civil legislation, which determine the legal status of the participants of the market economy and the civil circulation of land plots, as well as special provisions of land legislation, regulating the agreements about purchase-selling of the land plots from agricultural lands.
Key words: civil and legal deals, land plots, seller, buyer, rights and duties of the parties, price, cadastre value, fulfillment of an agreement.
Понятие и общие положения о сделках с земельными участками сельскохозяйственного назначения. Роль и значение гражданско-правовых сделок с земельными участками особенно возрастает в связи с введением частной собственности на землю и дальнейшим развитием института вещных прав, в том числе в сфере земельных отношений, расширением круга имущественных отношений и оборотоспособности земельных участков, регулируемых ГК РФ и нормативными правовыми актами земельного законодательства.
Наиболее полное регулирование отношений по использованию земли осуществляется на основе норм общего характера главы 17 ГК РФ «Право собственности и другие вещные права», мораторий на применение которой был отменен 16-го апреля 2001 года. В п. 1 ст. 260 ГК дается легальное определение права собственности на земельный участок как наиболее обширного вещного права, включающего в себя правомочия владения, пользования и распоряжения земельным участком. Далее в п. 1 рассматриваемой статьи говорится об оборото-способности земельного участка, т.е. о возможности передачи собственником земельного участка другому лицу на основе договоров купли-продажи, дарения, залога, аренды, других сделок с земельными участками, порядок совершения которых определяется законодательством, выделившим объекты земельных прав (земельные участки), изъятые из оборота и ограниченные в обороте.
Для регулирования рыночного оборота земель особую значимость представляют общие положения ст. 129 ГК РФ, в которой дано понятие оборотоспособности объектов гражданских прав, т.е. способности вещей служить объектом сделок, в результате которых возможен переход на вещи от одного лица к другому. Классифицируя вещи по их оборотоспособности, законодатель особо выделяет понятие ограниченного оборота как принадлежности объекта лишь определенным участникам оборота либо нахождения в обороте по специальному разрешению. В особую группу в ст. 129 ГК выделены вещи, изъятые из оборота: они могут быть объектом сделок, в результате которых возможен переход вещей от одного лица к другому.
Проблема правового регулирования гражданско-правовых сделок с земельными участками имеет три аспекта. В одном из них оно базируется на общих положениях об оборото-способности гражданских прав, сформулированных в ст. 129 ГК РФ, и связано с выделением разрешенных к обороту земельных участков. В другом случае объектом правового регулиро-
вания являются ограниченные в обороте гражданско-правовые сделки с земельными участками, которые совершаются лишь определенными участниками или находятся в обороте по специальному разрешению публичных властей. Но есть и иной аспект этой проблемы. Земельным законодательством может быть запрещено совершение отдельных гражданско-правовых сделок с земельными участками, которые не могут быть приобретаемы гражданами и юридическими лицами, отчуждаемы в их пользу или вообще отчуждаемы. По общему, установленному в Кодексе положению, земельные участки, изъятые из гражданского оборота, сохраняются в государственной или муниципальной собственности и не подлежат приватизации (п. 2 ст. 15, п. 2 ст. 27 ЗК РФ)1.
К категории имущества, ограниченного в обороте (или ограниченного оборотоспособного имущества), относятся земельные участки сельскохозяйственного назначения. В соответствии с требованиями п. 2 ст. 260 ГК РФ установлены ограничения для совершения гражданско-правовых сделок с такими земельными участками, связанные с тем, что земельный оборот может совершаться только в пределах, определяемых целевым назначением.
Ограничения оборота земель и других природных ресурсов, связанных с отчуждением или переходом их от одного лица к другому, могут устанавливаться специальными федеральными законами о земле и других природных ресурсах. К числу таковых относится Земельный кодекс РФ, принятый 28-го сентября 2001 г. и введенный в действие 30 октября 2001 г.2, создавший условия для продолжения земельной реформы, связанной с демократизацией земельного строя, укреплением поземельных прав и свобод человека и гражданина, разрешивший использование земли в качестве товара и предмета торговли с учетом требований ч. 2 ст. 9 и ч. 2 ст. 36 Конституции РФ, п. 3 ст. 129 и п. 3 ст. 209 ГК РФ.
В системе специальных актов земельного законодательства особое место занимает Федеральный закон от 24-го июля 2002 г. «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»
Быстров Г.Е. Сделки с земельными участками. Земельное право. Учебник /Отв. ред. д.ю.н., проф. Быстров Г.Е. к.ю.н., проф. Гусев Р.К. Допущено Министерством образования и науки Российской Федерации в качествен учебника для студентов вузов, обучающихся по специальности «Юриспруденция». - М.: ТК Велби, Изд-во Проспект, 2006. - С. 252. СЗ РФ. 2001. - № 44. - Ст. 4148.
1
(в ред. от 29 декабря 2010 г.)1, который, с одной стороны, гарантирует свободу действий собственника на совершение сделок с земельными участками (земельными долями) сельскохозяйственного назначения, с другой - закрепляет императивные нормы, регулирующие оборот земельных участков (земельных долей) в определенных установленных законом рамках и при соблюдении определенных правил, которые вытекают из действующего законодательства, не допускающего или ограничивающего использование для других целей земельного участка сельскохозяйственного назначения.
В данном Законе определен круг земельных правоотношений, которые: 1) связаны с владением, пользованием и распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения; 2) возникают, изменяются и прекращаются при предоставлении гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящимися в государственной или муниципальной собственности, а также изъятии их в государственную или муниципальную собственность, при совершении гражданско-правовых сделок с земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения и доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения. Из сферы действия данного Закона в соответствии исключается купля-продажа земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, предоставленными гражданам для индивидуального жилищного, гаражного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, а также сделки с участками, занятыми зданиями, строениями, сооружениями. Поскольку такого рода земельные участки приобретаются для личного и семейного потребления, т.е. в целях, не связанных с производственной, торговой или иной коммерческой профессиональной деятельностью, к обороту указанных земельных участков применяются общие правила Земельного кодекса РФ, признающие земельный участок в качестве товара, предмета торговли в свободной рыночной системе.
В сферу действия специальных нормативных правовых актов подпадают также сделки с садовыми, огородными и дачными земельными участками. Речь идет о Федеральном законе от 15-го апреля 1998 г. «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан», в котором выделена гл. VI «Об особенностях приватизации и оборота садовых, огородных и дачных земельных участках».
Многие субъекты РФ приняли свои законы, предусматривающие особое регулирование оборота земель сельскохозяйственного назначения с учетом специфики землепользования в различных регионах страны и региональных особенностей территорий. Это касается, прежде всего, момента приватизации земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предельных размеров земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения2.
Общие положения, которые распространяются на любые сделки с земельными участками, в том числе и на не предусмотренные специальными законами, общие правила, которые определяют правовое положение любых участников рыночного хозяйства и гражданского оборота земельных участков, содержатся в ГК РФ (ст. ст. 128-131, 153-181, 209, 260, 334-356, 454491, 549-670, 1012-1026, 1179, 1181-1182), в ЗК РФ (статьи 25-39).
В п. 1 ст. 25 ЗК РФ перечень гражданско-правовых сделок с земельными участками отсутствует. Однако из содержания дальнейших статей главы V Кодекса, а также положений Части второй ГК РФ, нормативно-правовых актов земельного законодательства следует, что правовыми основаниями возникновения прав на землю могут быть следующие граждан-
1 СЗ РФ. 2002. - № 30. - Ст. 3018.
2 Сырых Е.В. Законы субъектов Российской Федерации, содержа-
щие нормы земельного права. М., 2011.
ско-правовые сделки с земельными участками: купля-продажа, дарение, залог (ипотека), аренда, обмен земельными участками, передача земельного участка или его части в качестве вклада в уставный (составной) капитал хозяйственного товарищества и общества или паевого взноса в
Для дальнейшего прочтения статьи необходимо приобрести полный текст. Статьи высылаются в формате PDF на указанную при оплате почту. Время доставки составляет менее 10 минут. Стоимость одной статьи — 150 рублей.