Наин мнсдиыпщм
В.И. Бутенев, В.В. Романова
ПРАВОВЫЕ ОСОБЕННОСТИ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ
Жилые помещения являются разновидностью недвижимости. Недвижимость - это одна из основных составляющих, обеспечивающих нормальное существование человека. Права иметь движимое и недвижимое имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами1 соотносятся и с такой категорией рыночной экономики, как рынок недвижимости. По мнению Гегеля, все правовое поле государства производно от правового регулирования оборота недвижимости.
С переходом к рыночной экономике установилось множество форм собственности на недвижимое имущество: частная, государственная, муниципальная и иные. Недвижимость включена в систему рыночного оборота путем совершения с ней таких сделок, как купля-продажа, залог, наследование, доверительное управление, аренда и др. Кроме того, возникают новые формы отношений по поводу недвижимости, например, долевое участие в строительстве, ипотека. Отношения по купле-продаже недвижимости еще во многом не урегулированы законодательно, так как формы их настолько разнообразны, что изначально предусмотреть все возможные их трансформации не представлялось возможным. В связи с этим, законодатель, опираясь на практику применения Гражданского кодекса Российской Федерации2 по поводу отношений
1 Статья 35 и 36 Конституции РФ.
2 Далее - ГК РФ (ч. 1 от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ, ч. 2 от 26 января 1996 г. № 14-ФЗ и ч. 3 от 26 ноября 2001 г. № 146-ФЗ (с измен. от 26 января, 20 февраля, 12 августа 1996 г., 24 октября 1997 г., 8 июля, 17 декабря 1999 г., 16 апреля, 15 мая, 26 ноября 2001 г., 21 марта, 14, 26 ноября 2002 г., 10 января, 26 марта, 11 ноября, 23 декабря 2003 г., 29 июня, 29 июля, 2, 29, 30 декабря 2004 г., 21 марта, 9 мая, 2, 18, 21 июля 2005
г.).
по купле-продаже недвижимости, иных нормативных правовых актов, постепенно формирует законодательную базу, детально регламентирующую куплю-продажу жилья.
Новый Жилищный кодекс РФ, вступивший в силу 1 марта 2005 г., имеет важнейшее значение практически для всех граждан. Однако этот основополагающий в области жилищных отношений документ, безусловно, интересен и для представителей бизнеса. Более того, у них есть повод взглянуть на некоторые его положения с позиции здоровой критики3.
В связи с приватизацией жилищного фонда в начале 90-х гг. многие из граждан стали собственниками жилья. Сделки граждан с принадлежащим им жильем (купля-продажа, аренда, обмен, мена, найм, дарение и другие формы использования прав собственника жилья) никогда еще не получали такого размаха, как сейчас. Ни для кого ни секрет, что стоимость жилой площади в Москве очень высокая, сумма заключаемых сделок оценивается, как правило, во многие миллионы рублей. А связано это с тем, что квартира - это не только место проживания, но и вполне ликвидный инвестиционный инструмент. Недвижимость можно покупать и для того, чтобы сохранить средства, и для того, чтобы сдавать ее в аренду и получать стабильный ежемесячный доход. Однако гораздо эффективнее использовать квадратные метры в качестве перспективного объекта для инвестиций с целью дальнейшей перепродажи. Доходность вложений в недвижимость хорошо прослеживается на фоне ста-
3 Семенова Е. Жилье и бизнес - не пара? // Росс. правовая газета. ЭЖ-Юрист. 2005. № 21. С. 2.
бильной политической и экономической ситуации в стране, в условиях активного подъема на рынке недвижимости.
Если оценить сложившуюся на рынке ситуацию, очевидно, что вложения в недвижимость по степени доходности гораздо выгоднее многих других.
Снижение процентных ставок в отечественных банках по депозитным рублевым (до 14-15% годовых) и долларовым (до 8%) вкладам не позволяет надеяться на получение солидной прибыли. Особенно это заметно на примере финансовой политики, проводимой Сбербанком. (Процентная ставка по вкладу в рублях составляет порядка 8%, а в долларах - 5%.) Что касается коммерческих банков с более привлекательными процентами, то после кризиса 1998 г. кредит доверия к ним у большинства частных вкладчиков только восстанавливается. Словом, на сегодняшний день банковские вклады не являются оптимальным инструментом приумножения капиталов для мелких инвесторов.
В поисках подходящего способа получения прибыли большинство потенциальных инвесторов пришло к выводу о том, что инвестиции в недвижимость - доходный и безопасный инструмент. При положительной динамике, характерной для растущего рынка, вложения в недвижимость приносят большую прибыль, чем проценты по депозитам.
Недвижимость всегда являлась гарантированным средством сбережения денег. А на фоне общего подъема рынка и продолжающегося уже в течение более трех лет ценового роста вложения в недвижимость превратились в достаточно доходный бизнес. Так, по данным РАН «САВА», общий ценовой рост с июня 2000 г. до июня 2003 г. составил 82,5%. Понятно, что постоянное удорожание квадратных метров усиливает привлекательность столичной недвижимости как объекта надежных инвестиций1. Эта тенденция сохранилась и в 2004 г. В 2005 г. специалисты ожидают, что инвестирование в строительство жилья обеспечит реальный при-
1 Хохлов Р. Доходные метры столицы // Квадратный метр. 2003. № 41. С. 3.
рост капитала. В государстве не существует других финансовых механизмов и институтов, обеспечивающих сохранение средств рядовых вкладчиков.
Основной причиной высоких цен на рынке московского жилья является его исторически сложившаяся монополизация «стратегическими частными собственниками» субфедерального уровня, которые контролируют основные финансовые потоки и частично составляют основу строительного комплекса.
Относительно низкие объемы нового строительства, скорее всего, являются оптимальными для созданной системы для этого бизнеса - получения земельного участка, всей исходно-разрешительной и проектной документации, осуществления строительства объекта и его реализации.
С большой степенью вероятности эти низкие объемы строительства позволяют поддерживать оптимальный баланс получаемой прибыли, т.е. превышением между доходами и затратами в инвестиционно-строительных процессах на территории города. При этом, учитываются ограничения по земельным ресурсам, которые находятся в распоряжении столичной власти и являются необходимым исходным ресурсом для жилищного и других видов строительства.
Вопросы, которые возникают в связи с правовым оформлением сделок с жилыми помещениями, на сегодняшний день остаются очень важными. С одной стороны, мы являемся свидетелями постоянного расширения рынка недвижимости, участниками которого являются как рядовые граждане, так и юридические лица. С другой стороны, по ряду вопросов законодательное регулирование сделок с недвижимостью носит неполный либо нечеткий характер. Недостатки законодательства РФ зачастую восполняются судебной практикой и разъяснениями высших судебных инстанций. Тем более, что на смену всеохватывающему нормативизму, господствовавшему в советской юридической доктрине, пришел широкий разброс концепции и точек зрения, общим для которых стала несводимость права к одному закону. К праву, как таковому, все чаще стали относить и су-
дебную практику1. Наконец, особой ценностью объектов недвижимого имущества объясняется появление и распространение на рынке недвижимости различных видов мошенничества, особенно при продаже жилых помещений.
Все эти обстоятельства в совокупности свидетельствуют о том, что нередкое заключение сделки купли-продажи жилых помещений с риском возникновения убытков могут оказаться весьма значительными. Неправильное оформление документов, незнание порядка и правовых последствий регистрации сделки с недвижимостью либо прав на нее, а также отсутствие должной осмотрительности при заключении сделки, - все это вполне может привести к тому, что сторона не получит должного по сделке, объектом которой является жилье.
Чтобы избежать ряда неприятностей, при оформлении сделки с недвижимостью целесообразно прибегать к помощи профессионалов - юристов и адвокатов.
Однако не менее важно самому разбираться в основных правовых вопросах, которые возникают в связи с заключением подобных сделок. Исследование и освещение этих вопросов и является основной целью серии статей, запланированных к опубликованию в 2006 г. Приглашаем к диалогу всех заинтересованных лиц.
Жилищное законодательство РФ основывается на необходимости обеспечения органами государственной власти и органами местного самоуправления условий для осуществления гражданами права на жилище, его безопасности, на неприкосновенности и недопустимости произвольного лишения жилища, на необходимости беспрепятственного осуществления вытекающих из отношений, регулируемых жилищным законодательством РФ, прав, а также на признании равенства участников регулируемых жилищным законодательством РФ отношений по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями2.
1 Лившиц Р.З. К вопросу об источниках права // Судебная практика как источник права: Сб. стат. М., 1995. С. 27.
2 Пункт 1 ст. 1 Жилищного кодекса Российской Федерации.
№ 188-ФЗ // Росс. газ. 2005. № 1.
Граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права, в том числе распоряжаются ими. Граждане свободны в установлении и реализации своих жилищных прав в силу договора и (или) иных, предусмотренных жилищным законодательством РФ оснований. Граждане, осуществляя жилищные права и исполняя вытекающие из жилищных отношений обязанности, не должны нарушать права, свободы и законные интересы других граждан3.
Одним из оснований возникновения жилищных прав и обязанностей по правилам п. 4 ст. 10 Жилищного кодекса РФ является приобретение в собственность жилых помещений по основаниям, допускаемым федеральным законом.
Объектами жилищных прав являются жилые помещения (п. 1 ст. 15 Жилищного кодекса РФ). Жилым помещением в силу п. 2 ст. 15 Жилищного кодекса РФ4 признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным
Для дальнейшего прочтения статьи необходимо приобрести полный текст. Статьи высылаются в формате PDF на указанную при оплате почту. Время доставки составляет менее 10 минут. Стоимость одной статьи — 150 рублей.