Д.Б. Пашов
ПРАВОВЫЕ ПРОБЛЕМЫ ОБРАЩЕНИЯ ВЗЫСКАНИЯ НА ЗАЛОЖЕННОЕ ЖИЛИЩЕ
Вопрос обращения взыскания на заложенное имущество имеет большое практическое и научное значение, именно поэтому ему посвящено значительное число исследований1.
По общему правилу за неисполнение или ненадлежащее исполнение основного и обеспечивающего обязательства действующим законодательством РФ предусмотрена ответственность залогодателя (заемщика). В частности, залоговое право предусматривает обращение взыскания на имущество и реализацию заложенного имущества. Основанием для обращения является неуплата или несвоевременная уплата суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное. При расхождении условий договора об ипотеке и условий обеспеченного ипотекой обязательства предпочтение отдается условиям договора об ипотеке. Главный момент в порядке обращения взыскания на заложенное имущество в случае несвоев-
1 Гражданское право: Учебник. Т. 2. М.: БЕК, 1994 // Отв. ред. д.ю.н, проф. Е.А. Суханов. С. 33; Свириденко О. Правовое регулирование залога и его реализация в банковском кредитовании // Хозяйство и право. 1998. № 7. С. 77; Фадеева Т.А. Гражданское право: Учебник. 5-е изд. Т. 1 // Под ред. д.ю.н., проф. А.П. Сергеева, д.ю.н., проф., член-корр. РАН Ю.К. Толстого. М.: Проспект, 2001. С. 584; Олейник О. Залог в банковском кредитовании // Законность. 1995. № 7; Быстров Г.Е. Постатейные комментарии к Земельному кодексу Российской Федерации и Федеральному закону «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». М.: КОНТРАКТ, ИНФРА-М, 2002. С. 589-590; Валуйский А. Залог: обеспеченное существование // Бизнес-адвокат. 2001. № 4; Исаев Д.Б. Федеральный закон «О банках и банковской деятельности»: Текст. Комментарии // Под ред. К.Д. Лу-бенченко. М.: Банковское дело, 2000. С. 264; Гришаев С.П. Гражданское право: Учебник. Ч. 1. 1999 / Под ред. проф. А.Г. Калпина, проф. А.И. Масляева. С. 426; Цыбуленко З. Залог отдельных видов недвижимого имущества. Гарант; Аюшеева С.Д. Обращение взыскания на жилые помещения. ЭЖ-Юрист, 2004 и др.
ременного погашения долга это возможность использования дозволенных правовых форм для удовлетворения интересов кредитора (банка) без ущемления прав заемщика в случае невозврата обеспеченного залогом дол-га2.
Правовое регулирование обращения взыскания на заложенное имущество основано, наряду с ГК РФ, ст. 348-349 ГК РФ, на нормах ст. 28, 31 Закона «О залоге» (в ред. от 16 июля 1998 г.), ст. 55, 60, 78 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (в ред. от 30 декабря 2004 г. № 216-ФЗ) и др.
Факт неисполнения обязательства, обеспеченного залогом недвижимого имущества, устанавливает суд. По ГК РФ (п. 1 ст. 349) требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного недвижимого имущества по решению суда. Обращение взыскания на заложенное имущество, гласит ст. 28 Закона «О залоге», производится по решению суда, арбитражного суда или третейского суда, если иное не предусмотрено законом. Из этого правила есть исключение, позволяющее залогодателю и залогодержателю после возникновения основания для обращения взыскания на предмет залога не обращаться в суд, а заключить нотариально удостоверенное соглашение, которым стороны в присутствии нотариуса признают факт неисполнения обязательства, обеспеченного залогом недвижимого имущества (ст. 51 Закона «Об ипотеке»). Обращение взыскания на заложенные жилой дом или квартиру во внесудебном порядке
2 Олейник О. Указ. соч. С. 12-13.
осуществляется при соблюдении правил, закрепленных в гл. 9 Закона об ипотеке. То есть в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, обращение взыскания на заложенное имущество может осуществляться в бесспорном порядке на основании исполнительной надписи нотариуса. Соглашение будет являться основанием для реализации заложенного имуще-ства1.
Некоторые авторы предлагают широко применять данную норму, поскольку действующее законодательство РФ, по их мнению, предусматривает весьма обременительную процедуру обращения взыскания и реализации заложенного имущества2.
Так, по мнению В.М. Будилова, «императивное требование закона о судебном порядке обращения взыскания является достаточно неудобной конструкцией, которая явно не соответствует требованиям сегодняшнего дня. В этой связи, необходимы существенные законодательные изменения. Представляется целесообразным ввести в действие и предусмотреть отдельной нормой институт обеспечительного права собственности, который известен праву ряда стран и используется в качестве одного из способов обеспечения обязательств. Суть его состоит в том, что право собственности на определенное имущество должника временно передается кредитору в обеспечение исполнения обязательства. При условии исполнения обязательства заложенное имущество подлежит возврату. В случае неисполнения обязательств или банкротства должника кредитор сохраняет право собственности на заложенное имущество и имеет возможность использовать данное
1 В.В. Попков предлагает дополнить перечень исполнительных документов, установленных Законом «Об исполнительном производстве», таким видом документа как «Нотариально удостоверенные соглашения залогодержателя с залогодателем о внесудебном обращении взыскания на предмет залога» для того, чтобы норма ГК РФ работала (Попков В.В. Банки на переходе. Изд. «ДеКА», 2001. С. 301).
2 Кастальский В. Реализация предмета залога на торгах // Право и экономика. 2003. № 8. С. 51; Комментарий судеб-
но-арбитражной практики // О. Садиков, Е. Павлодский, А. Рахмилович, Ф. Богатырев, Е. Оболонкова, Д. Гришин. Вып. 10. Юрид. лит., 2003.
имущество для удовлетворения своих требований, возникающих из основного обязательства должника. То есть кредитор вправе реализовывать заложенное имущество без каких-либо ограничений и покрыть в полном объеме задолженность должника, а остаток от реализованного возвратить последнему»3.
К сожалению, российское залоговое законодательство, заключает В.М. Будилов, не содержит аналогичного института.
Анализируя ст. 28 Закона РФ «О залоге» и ст. 349 ГК РФ, О.М. Свириденко также приходит к выводу, что «Законом о залоге более жестко регламентирован порядок обращения взыскания на заложенное имущество, в результате чего взыскание возможно было только по решению суда, либо в предусмотренных законодательством случаях, на основании исполнительной надписи нотариуса. Указанная норма Закона РФ «О залоге» не давала сторонам возможности предусмотреть иной порядок обращения взыскания на имущество. В этой связи, ГК РФ гораздо шире освещает данный вопрос и допускает два варианта обращения взыскания на заложенное имущество. Кроме этого, Гражданским кодексом РФ предусмотрены различные способы обращения взыскания на заложенное имущество в зависимости от его характе-
3 Жилье. Комплексный подход / Под общ. ред. В.М. Агап-кина. М.: АВЧ, 2001. С. 501; Будилов В.М. Залоговое право России и ФРГ. СПб., 1993; Малышев К. Гражданские законы Калифорнии в сравнительном изложении с законами Нью-Йорка и других восточных штатов с общим правом Англии и Северной Америки. Т. 2. СПб.: К.Л. Риккера, 1906. С. 405; Свириденко О.М. Материально-правовые и процессуальные проблемы при обеспечении кредитных обязательств договорами залога, поручительства и банковской гарантией: Дисс. ... к.ю.н. М., 1997. С. 44. В решениях ряда дел английских судов интересы кредиторов были признаны судом равными и даже превосходящими интересы большинства акционеров, причем, чем ближе компания к состоянию неплатежеспособности, тем выше интересы кредиторов, совпадающие в данном случае с интересами компании. При осуществлении своих прав на голосование члены компании обязаны принимать во внимание и интересы, отличные от своих собственных. Эта тенденция проявляется, например, при рассмотрении вопросов, связанных с повышением роли кредиторов (Полковников Г.М. Актуальные проблемы современного корпоративного права Англии. Современное право. 2001. № 10. С. 40).
ра и вида (движимое, недвижимое)»1.
Иного взгляда придерживается С.Г. Замотаев: «После принятия ГК РФ, а также вступления в силу Семейного кодекса РФ вопросы и порядок обращения взыскания на предметы залога, к сожалению, не упростились, а существенно усложнились и создают дополнительные трудности для залогодержателя. Это сдерживает и осложняет кредитование банками субъектов предпринимательской деятельности»2.
Более предпочтительным, на наш взгляд, является позиция Г.Е. Быстрова: «Гражданский кодекс РФ не воспринял позицию закона «О залоге» об исключительной подведомственности судам дел об обращении взыскания на заложенное имущество и сформулировал как диспозитивное правило об обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество по решению суда» ( п. 1 ст. 349 ГК РФ). В вопросе о порядке обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество ГК РФ дополнил ст. 28 Закона «О залоге» следующим правилом. Теперь залогодержатель и залогодатель сами могут договориться о реализации заложенного недвижимого имущества без обращения в суд. Такое соглашение о внесудебной реализации предмета залога действительно, как было сказано выше, если оно заключено после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет залога и нотариально удостоверено (ч. 2 п. 1 ст. 349 ГК РФ)3.
Соглашение об удовлетворении требований залогодержателя по последующему договору об ипотеке действительно, если оно заключено с участием залогодержателей по предшествующим договорам об ипотеке. Удовлетворение требований залогодержателя по предшествующему договору об ипотеке на основании соглашения с залогодателем допускается без согласия залогодержателя по последующему договору об ипотеке. Однако,
1 Свириденко О.М. Указ. соч. С. 47; Любимцев М. Ипотека: тест на непротиворечивость // Бизнес адвокат. 2003. № 23.
2 Замотаев С. Г. Правовой аспект возвратности ссуд // Банковское дело. 1997. № 6. С. 32.
3 Быстров Г.Е. Указ. соч. С. 589-590.
если в соответствии с таким соглашением залогодержатель по предшествующему договору об ипотеке реализует заложенное имущество каким-либо другим спосо
Для дальнейшего прочтения статьи необходимо приобрести полный текст. Статьи высылаются в формате PDF на указанную при оплате почту. Время доставки составляет менее 10 минут. Стоимость одной статьи — 150 рублей.