ГОСУДАРСТВО И ПРАВО, 2008, № 9, с. 91-93
ТРИБУНА ^^^^^^^^^^^^
МОЛОДЫХ УЧЕНЫХ
ПРЕКРАЩЕНИЕ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА КВАРТИРУ, ОБРЕМЕНЁННУЮ ИПОТЕКОЙ, В СВЯЗИ СО СНОСОМ МНОГОКВАРТИРНОГО ЖИЛОГО ДОМА
© 2008 г. В. В. Мартемьянов1
Не секрет, что степень износа большинства жилых домов в нашей стране очень велика, причем тенденция состояния жилого фонда крайне неблагоприятна. Количество ветхого жилья возрастает, износ домов увеличивается. Анализ состояния жилого фонда показывает, что более 300 млн. кв. м жилья нуждается в неотложном капитальном ремонте, еще 250 млн. кв. м - в реконструкции. Сегодня в России в ветхих и аварийных домах проживают несколько миллионов человек2.
Нередко возникает вопрос: как быть в случае, если квартира, приобретенная гражданами по ипотеке, находится в жилом доме, подлежащем сносу? Конечно, такая ситуация вряд ли может возникнуть. Ведь, выдавая кредиты под залог квартир, банк тщательно анализирует предмет залога: год постройки жилого дома, его техническое состояние, степень износа и пр. Кроме того, для покупателей такого рода жилья ограничивается срок кредитования и получение кредита сроком на 20 лет проблематично. Однако на практике все же возникают такие жизненные обстоятельства, когда квартиры, приобретенные на основании ипотеки, предоставляют в домах, подлежащих сносу.
В этом свете необходимо рассмотреть правовой аспект указанной проблемы.
Согласно положениям ст. 354 Гражданского кодек-
3
са РФ от 30 ноября 1994 г. (в ред. от 6 декабря 2007 г.) (далее - ГК РФ) и ст. 41 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16 июля 1998 г.4 (в ред. от 4 декабря 2007 г.) (далее - Закон об ипотеке) в случае, если право собственности залогодателя на имущество, являющееся предметом ипотеки, прекращается по основаниям и в порядке, которые установлены Федеральным законом, вследствие изъятия (выкупа) имущества для государственных или муниципальных нужд, его реквизиции или национализации, то залогодателю предоставляется другое имущество или соответствующее возмещение.
Прежде всего обращает на себя внимание несоответствие указанных норм ст. 35 Конституции РФ, в которой говорится только о принудительном отчуждении имущества для государственных нужд. Муници-
1 Ведущий юрисконсульт ОАО "ЛУКОЙЛ", аспирант кафедры российского предпринимательского (хозяйственного) права Московской государственной юридической академии.
2 См.: Когда залог идет под снос // [http://bn.ru/arti-еЬ;/2007/10/05/19899.Мш1] (2008. 29 февр.).
3 См.: Собрание законодательства РФ. 1994. < 32. Ст. 3301.
4 См.: Собрание законодательства РФ. 1998. < 29. Ст. 3400.
пальные нужды в Основном Законе страны не закреплены.
По мнению М.П. Авдеенковой, Конституцией РФ установлено, что "изъятие имущества производится именно для государственных нужд, а не для публичных или общественных. Эти термины не тождественны, несмотря на то что главная цель государства - реализация публичного или общественного интереса. Понятие государственных нужд более узкое, но и более конкретное"5. Согласно позиции, высказанной Т.В. Дамбиевой6, в аналогичных случаях изъятия в зарубежном законодательстве, как правило, используется понятие "общественные нужды и цели". По мнению автора, отождествлять эти понятия нельзя. В правовом государстве возможно совпадение содержания данных понятий, но нельзя исключать возможность злоупотребления правом со стороны государства, так как интересы общества могут не совпадать с интересами аппарата государственной власти.
Исходя из вышеизложенного, необходимо отметить, что закрепление в ст. 35 Конституции РФ только государственных нужд означает, что нормы ГК РФ и Закона об ипотеке противоречат положениям Основного Закона страны. Более того, закрепление в ГК РФ и Законе об ипотеке норм, позволяющих изъять недвижимое имущество для муниципальных нужд, не соответствует конституционному принципу о защите прав человека и гражданина как высшей ценности (ст. 2 Конституции РФ).
Совершенно резонно возникает вопрос: в чьих интересах признается аварийным и сносится жилой дом? Является ли необходимость сноса государственными или муниципальными нуждами? Необходимо согласиться с мнением О.Г. Алексеевой, считающей, что в случае сноса жилого дома "о государственных или муниципальных нуждах ни на земельный участок, ни на многоквартирный дом речь здесь не идет. Очевидно, что главный интерес муниципального образования будет состоять в том, чтобы на его территории не было аварийного дома"'. Иными словами, главной целью муниципального образования или государственного органа, действующего в рамках публичных интересов,
5 Авдеенкова М.П. Конституция РФ. Научно-практический комментарий (Постатейный) / Под ред. Ю.А. Дмитриева. М., 2007.
6 См.: Дамбиева Т.В. Изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд // Адвокат. 2006. < 10.
7 Алексеева О.Г. Прекращение права собственности на жилое помещение в связи с изъятием земельного участка // Закон. 2006. < 8.
92
МАРТЕМЬЯНОВ
будет не само изъятие земельного участка под сносимым многоквартирным домом или жилого дома, а ликвидация помещений, ставших не пригодными для проживания.
Представляется, что снос дома в связи с его непригодностью для проживания не должен регулироваться в рамках норм об изъятии для государственных или муниципальных нужд. Необходимо признать, что аварийное состояние жилых помещений является объективным основанием для прекращения права собственности на них, не обусловленное нуждами государственных органов либо муниципальных образований.
В этой связи обращает на себя внимание тот факт, что в ГК РФ не закреплено такое основание прекращения права собственности на жилое помещение, как признание его аварийным и подлежащим сносу. В ст. 235 ГК РФ такие основания не рассматриваются. При этом перечень данной статьи закрытый.
На наш взгляд, данная статья и гл. 15 данного нормативного акта нуждаются в дополнении. Необходимо закрепить такое основание для прекращения права собственности, как признание жилого помещения аварийным и подлежащим сносу. Соответствующие изменения необходимо внести и в иные нормы ГК РФ, регулирующие порядок изъятия имущества в результате прекращения права собственности, а также в нормы Закона об ипотеке. При этом представляется правильным урегулировать порядок признания жилого дома аварийным специальным федеральным законом.
В настоящее время согласно п. 3 ст. 15 Жилищного
о
кодекса РФ от 29 декабря 2004 г.8 (в ред. от 18 октября 2007 г.) жилое помещение может быть признано непригодным для проживания по основаниям и в порядке, которые установлены Правительством РФ. В соответствии со ст. 32 Жилищного кодекса РФ признание многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу осуществляется в порядке, предусмотренном Постановлением Правительства РФ "Об утверждении положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу и реконструкции" от 28 января2006 г.9 (в ред. от 2 августа 2007 г.).
Право на жилище и невозможность произвольного лишения жилища установлены ст. 40 Конституции РФ. Обеспечение защиты прав и интересов граждан в жилищной сфере является задачей государства. На наш взгляд, ввиду особой остроты жилищной проблемы и возможных злоупотреблений принятие специального федерального закона в этой сфере, который смог бы заменить собой подзаконные акты, необходимо.
Соответствующий федеральный закон должен установить правовые основы для признания жилых помещений непригодными для проживания, аварийными и подлежащими сносу; регулировать порядок отнесения жилых домов к категории аварийных или непригодных для проживания; установить порядок формирования комиссий для признания жилых домов аварийными и подлежащими сносу, а также механизм определения соответствующих компенсаций выселяемым жильцам и другие вопросы.
8 См.: Собрание законодательства РФ. 2005. < 1. (Ч. 1). Ст. 14.
9 См.: Собрание законодательства РФ. 2006. < 6. Ст. 702.
А пока соответствующий закон не принят, порядок сноса многоквартирных домов регулируется подзаконными нормативными актами. В настоящий момент в результате признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу в соответствии с установленным порядком для лиц, проживающих в таких домах, наступают соответствующие правовые последствия.
Признав жилой дом аварийным или непригодным для проживания, соответствующий орган автоматически возлагает на себя обязанность по предоставлению иного жилого помещения. Жилищным законодательством РФ предусмотрено переселение граждан, занимавших квартиры по договору социального найма. Согласно ст. 86 Жилищного кодекса РФ в случае сноса дома таким лицам предоставляются другие благоустроенные жилые помещения по договорам социального найма.
Однако как быть с собственниками квартир, к тому же приобретшими квартиру по ипотеке? Несмотря на то что согласно ст. 1 Закона об ипотеке имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании, а распоряжение таким имуществом может осуществляться только с согласия залогодержателя, можно говорить о том, что залогодатель имеет право собственности на квартиру, хотя и ограниченное.
В Жилищном кодексе РФ нет нормы, которая закрепляла бы предоставление собственнику квартиры другого жилого помещения. Н.А. Петров отмечает трудности, которые возникают в случаях, когда, например, в многоквартирном жилом доме расположены жилые помещения, занимаемые по договору социального найма, и приватизированные жилые помещения (т.е. собственность граждан). "В последнем случае предоставить бывшему собственнику квартиру по договору социального найма не позволяет закон. Предоставление ему аналогичного жилого помещения в собственность также не допускается, а при предоставлении социального жилья собственник фактически
лишается своего имущества"10.
Важно отметить, что жилое помещение, в котором проживает собственник, является как имущественным, так и личным неимущественным благом. Личное неимущественное благо - объект жилищных отношений (отношений соц
Для дальнейшего прочтения статьи необходимо приобрести полный текст. Статьи высылаются в формате PDF на указанную при оплате почту. Время доставки составляет менее 10 минут. Стоимость одной статьи — 150 рублей.