Т. Г. Касьяненко
доцент Санкт-Петербургского государственного университета экономики и финансов, кандидат физико-математических наук
нститут профессиональной независимой оценки занимает важное место
в системе рыночного хозяйствования. Он представляет собой важнейшую составляющую рыночной инфраструктуры и создает основу для принятия большинства решений в частном и государственном секторах по поводу различных объектов собственности. Независимая оценка — неотъемлемый инструмент современного российского менеджмента.
Применение метода анализа иерархий в оценке объектов собственности
УДК 330.4
Нормативно-методическую основу практической деятельности в оценочной профессии составляют Федеральные стандарты оценки и, в частности, ФСО 1-3, принятые в 2007 г В них, так же как и в новом федеральном законе [1], принятом в июле 2006 г, уделяется большое внимание вопросу повышения качества оценочных услуг Так, в ФСО-3 «Требования к отчету об оценке» в п. 8 раздела III «Требования к содержанию отчета об оценке» указывается, что «вне зависимости от вида объекта оценки в отчете об оценке должен содержаться раздел „Согласование результатов"».
Для практикующего оценщика процедура обоснования выбора используемых весов при согласовании результатов, полученных при применении различных подходов к оценке, часто представляет определенные трудности, поскольку она носит явно выраженный субъективный характер. Поэтому весьма актуальным представляется исследование процедур разработки и формирования системы критериев, на основании анализа которых будут назначаться веса, а также выявление возможности снижения уровня субъективизма при принятии решения об их назначении.
Само по себе согласование является завершающим этапом работы оценщика после того, как он выбрал методы трех классических подходов и применил их в оценке стоимости конкретного бизнеса. На этой основе формируется окончательное заключение об итоговом значении стоимости бизнеса. Важность данной процедуры определяется тем обстоятельством, что данные подходы могут давать различные показатели стоимости. Действительно, на идеальном (открытом и конкурентном) рынке все три классических подхода должны привести к одной и той же величине стоимости. Однако большинство рынков являются несовершенными, когда имеет место дисбаланс предложения и спроса. Потенциальные пользователи могут быть неправильно проинформированы, а производители — неэффективны. Поэтому необходимо согласование результатов, полученных различными методами, примененных подходов в качестве завершающего этапа оценки. Эта часть отчета и называется «Согласование». В ней в повествовательной форме излагается окончательное заключение об оценочной стоимости, вид которой определяется в задании на оценку.
Ключом к получению компетентного итогового результата может послужить повторное рассмотрение, в котором подвергаются сомнению базовые предпосылки, методы, информация и расчеты каждой примененной процедуры. При проведении согласования оценщик еще раз проверяет, действительно ли используемые им рыночные данные подтверждаются в отчете ссылками на источники информации. Для этого в разделе кратко излагаются самые существенные факты, которые рассматривались и анализировались в отчете. Здесь оценщик должен взвесить приемлемость концепции стоимости (или нескольких концепций) и определить, насколько она подходит для реализации поставленной заказчиком цели оценки и типу конкретного объекта.
Как отмечается в публикациях, «в процессе оценки могут быть использованы различные методы, но решение вопроса об относительной значимости показателей стоимости, полученных на базе различных методов, должно определяться обоснованным суждением оценщика, которое оформляется путем взвешивания стоимостей, рассчитанных по всем примененным методам. Решение же вопроса, каким стоимостным
ш <
<
с
>
i-"^ оценкам придать больший вес и как каждый метод взвешивать по отношению к другим, — ключевое на ^ ^ заключительном этапе оценки» [2, с. 376].
Окончательная оценочная стоимость не может быть щ2 определена путем суммирования всех оценочных 2 стоимостей, полученных с применением различных ш подходов к оценке, а затем делением этой суммы I на количество использованных подходов. Усреднение
ш
^ результатов не гарантирует правильного заключения < об оценке, так как в этом случае предполагается, что
CL
ш при выполнении оценки каждый подход дал одинако-> во надежный результат, что на практике встречается крайне редко. Оценка должна быть результатом профессионального суждения оценщика о величине оценочной стоимости, основанным на применении различных оценочных концепций.
Наиболее предпочтительным вариантом проведения процедуры согласования полученных результатов с целью получения итогового значения стоимости объекта оценки в соответствии с поставленной перед оценщиком задачей считается средневзвешенное усреднение. В материалах Мирового банка реконструкции и развития (МБРР), подготовленных компанией «Deloitte&Touche», отмечается:
«Существуют два базовых метода взвешивания:
• метод математического взвешивания;
• метод субъективного взвешивания.
Метод математического взвешивания использует процентное взвешивание... При субъективном взвешивании цель такая же, как и при методе математического взвешивания, — выйти на единую оценочную стоимость, но при этом подходе не используется процентное взвешивание» [3, с. 110-111].
По нашему мнению, выделение математического и субъективного взвешиваний, как различных, является некорректным методологически. Очевидно, что в каждом из них используется одна и та же методика проведения взвешивания, и они, по сути, ничем не отличаются друг от друга. В том, в каком виде задаются весовые коэффициенты — в процентах или долях единицы, — нет никакой разницы. Важно лишь контролировать то, чтобы сумма коэффициентов была равна 100% или единице, что понимают далеко не все оценщики.
Процедура согласования результатов оценки, полученных с применением различных подходов, может быть решена традиционным путем с применением экспертного метода, субъективного по своей сути. Однако известен и метод проведения процедуры согласования, имеющий более высокий уровень формализации, когда согласование рассматривается как многокритериальная задача принятия решения методом анализа иерархий (МАИ) (Апа1у^с Hierarchy Pmcess — АНР). Ввиду того что поставлена задача исследования возможности снижения степени субъективизма оценщика путем повышения уровня формализации процедуры согласования, мы предлагаем провести сравнение традиционного экспертного метода и метода анализа иерархий. Однако вначале определим критерии сравнения. В совокупности они позволяют достаточно хорошо оценить специфику расчетов рыночной стоимости бизнеса в рамках каждого из применяемых подходов.
В литературе встречаются различные варианты выбора критериев, применяемых для процедуры согласования, например: «Оценочное заключение базируется на анализе преимуществ и недостатков каждого
метода, а также на анализе количества и качества данных в обосновании каждого метода. Во главе угла стоят профессиональный опыт и суждения оценщика» [2, с. 377].
Надо заметить, что в данном случае речь идет не о недостатках или преимуществах (суть метода не может являться его недостатком), а о применимости подходов и методов оценки. Для определения удельного веса (в процентах или долях единицы) для каждого результата применения того или иного метода каждого из оценочных подходов необходимо проведение количественного и качественного анализа с учетом следующих факторов:
• цель оценки и предположительное использование ее результатов;
• применяемый вид (стандарт) стоимости (например, обоснованная рыночная стоимость или инвестиционная стоимость);
• характер оцениваемой доли собственности (например, если оценивается миноритарный пакет акций компании, неуместно придавать большой вес имущественному подходу);
• количество и качество данных, подкрепляющих данный метод;
• характер бизнеса и его активов;
• уровень контроля рассматриваемой доли собственности;
• уровень ее ликвидности.
Корректный учет всех факторов позволяет произвести взвешивание и получить адекватное итоговое заключение. Авторский вариант выделения системы критериев, используемых для формирования удельных весов при проведении процедуры согласования, представлен ниже.
1. Применимость подхода к оценке объекта оценки согласно утвердившимся в России и мире принципам и стандартам.
2. Соответствие применяемого подхода и выбранного метода цели и функции оценки.
3. Полнота, адекватность и достоверность информации, на основе которой проводились анализ и расчеты в рамках применения того или иного подхода.
4. Способность подхода учесть влияние рыночной ситуации, отразить мотивацию, действительные намерения типичного покупателя и продавца, прочие реалии соотношения спроса и предложения в статике и динамике.
5. Действенность подхода в отношении учета конъюнктуры и динамики рынка финансов и инвестиций (включая риски бизнеса).
6. Способность подхода учитывать структуру и иерархию ценообразующих факторов, специфических для данного типа бизнеса.
7. Характер оцениваемой доли собственности (уровень ее контроля и ликвидности).
8. Точность и обоснованность проведенных расчетов, реальность и надежность заключений, полученных при использовании данного подхода. Использование подобной системы критериев необходимо при проведении процедуры согласования как в рамках хорошо известного и традиционного экспертного метода, который упрекают в излишнем субъективизме, так и при применении МАИ.
На практике основные трудности возникают при поиске и выборе решений. Проблемы, обусловлены, прежде всего, недостаточно высоким качеством и
неполнотой имеющейся информации. Кроме данных, состоящих из числовых статистических величин, информация часто включает другие, не поддающиеся непосредственному измерению величины, например, предположения о возможных решениях и их результатах.
В связи с этим одна из главных особенностей решения сложных проблем состоит в том, что применение расче
Для дальнейшего прочтения статьи необходимо приобрести полный текст. Статьи высылаются в формате PDF на указанную при оплате почту. Время доставки составляет менее 10 минут. Стоимость одной статьи — 150 рублей.