Правовое регулирование социального развития села
Л.В. Мась
ПРОБЛЕМЫ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ ИПОТЕКИ КАК СПОСОБА ОБЕСПЕЧЕНИЯ ИСПОЛНЕНИЯ ОБЯЗАТЕЛЬСТВ
Ипотечное кредитование уходит корнями в своём развитии в дореволюционную Россию и заслуживает особого внимания, так как может служить опытом для наращивания организационной и законодательной базы на современном этапе экономического развития.
В Своде Гражданских законов, разработанных М.М. Сперанским и введённых с 1 января 1835 г., содержалась подробная регламентация залогового права: понятие «залог» относилось только к недвижимому имуществу, в связи с чем, ипотека (залог) существовали в следующих видах:
- с государством (казенная ипотека);
- между частными лицами (частная ипотека);
- по займам в кредитных учреждениях (банковская ипотека).
Проведённая реорганизация кредитных учреждений в связи с подготовкой реформы по отмене крепостного права в России способствовала открытию первых сберкасс (1842 г.), в Санкт-Петербурге и образованию городского кредитного общества (1861 г.) - первая частная организация долгосрочного кредита, а в 1866 г. - создано Общество взаимного поземельного кредита всероссийского масштаба.
За короткий период 1860-1880-е гг. сложилась национальная система ипотечных учреждений государственных, частных, кооперативных, которая функционировала при участии и под контролем государства, так называемой Особенной канцелярии по кредитной части Министерства финансов. 1880-е гг. - открыты в Санкт-Петербурге и Москве сохранные кассы при воспитательных домах. Приказам общественного презрения сделана попытка предоставления права кредитных операций по приёму
вкладов и выдаче ссуд под залог недвижимости.
В 1885 г. был открыт Дворянский (чисто ипотечный) банк для помощи дворянам на началах благотворительного кредита (на 48 лет, 36 лет; всего под 5% годовых).
Московский земельный банк в поддержку ипотеки организует в 1891 г. Московское домовладельческое общество, на которое возлагаются специальные функции контроля за операциями по недвижимости. Согласно Уставу, в случае «неисправности» должника его владения переходили в собственность этого общества.
В то же время Московский земельный банк имел функции залогодержателя при приёме закладного свидетельства, выдавал ссуды под залог недвижимого имущества реализовы-вал заложенное имущество путём проведения аукциона и других видов деятельности.
К 1889 г. в России действовало 11 акционерных ипотечных (земельных) банков, которые проводили масштабные операции с землёй и недвижимостью.
К 1913 г. ипотечный рынок имел разветвлённую сеть крупных финансовых учреждений, как Московские и Санкт-Петербургские кредитные общества, выдавшие за 50 лет своей деятельности более одного миллиарда рублей кредита.
Дореволюционная российская ипотечная система сложилась раньше, во многом опережала современную американскую систему ипотеки, но развивалась она без современных технических средств и в этом её высокая заслуга.
Правовое регулирование залога (ипотеки) обеспечивалось Сводом Законов Российской империи (том 10, ч. 1), нормы ипотеки содержались в множестве других законодательных и подзаконных актах.
В России постреволюционного периода залоговое право продолжало существовать, но в условиях, когда не было экономической почвы сколько-нибудь толкового применения института залога из-за не обеспечения действительной оборотоспособности вещей и, прежде всего, недвижимого имущества.
В советском «Словаре-справочнике» (1927 г.) ипотека определена как понятие, независимое от исторического времени и географического пространства, как «залог, обязательство, налагаемое на недвижимое имущество должника, по которому, в случае неуплаты долга, связанное ипотекой имущество при посредстве суда отходит в распоряжение кредитора. Ипотека раз наложенная на какое-либо имущество остаётся на нем независимо от перемены собственника».
В «Энциклопедическом словаре» (1953 г.) ипотека - это «ссуда под залог городской или сельской недвижимости, главным образом земли, а также домов». При этом, в духе времени объявляется, что «ипотека уничтожается в результате установления диктатуры пролетариата, на основе ликвидации частной собственности на землю и недвижимое имущество, как в СССР, или после осуществления революционных аграрных преобразований, так и в странах народной демократии. Во всех капиталистических странах ипотечная задолженность лежит тяжелым бременем на трудовом крестьянстве».
В «Советском энциклопедическом словаре» (1979 г.) заявлено: «в социалистических странах ипотеки нет», в «Словаре» 1984 г. (3-е изд.) по-прежнему отмечается, что ипотеки в соцстранах нет.
Принятый в 1964 г. новый ГК РСФСР содержал несколько статей о залоге.
Из определения видно, что предметом залога может быть всякое имущество, за исключением того, на которое не может быть обращено взыскание: здания, сооружения, оборудование и другое имущество, относящееся к основным средствам государственных организаций; на принадлежащие колхозам, иным кооперативным организациям, их объединениям здания, сооружения, тракторы, комбайны, другие машины, транспортные средства и иное имущество, носящееся к их основным средст-
вам, а также на семенные и фуражные фонды; на принадлежащие профсоюзным и другим общественным организациям здания, сооружения, оборудование и иное имущество, относящееся к основным средствам предприятий, санаториев, домов отдыха, дворцов культуры, клубов, стадионов и пионерских лагерей, а также на культурно-просветительные фонды.
Таким образом, в период более чем 70-летнего советского развития страны «залог превратился в малозначимый механизм, крайне редко использовавшийся в операциях по распоряжению имуществом» (ипотеки), имеющий многовековую историю,
Институт залога (ипотеки), имеющий многовековую историю, после известного перерыва начал возрождаться в России только в 1990-е гг., точнее - в 1992 г., когда был принят Закон РФ «О залоге». Своё правовое очертание ипотека получила в виде Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
Последнее десятилетие XX в. ознаменовалось принятием более 30 Законов и подзаконных актов, сопутствующих Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
Действующее законодательство не содержит «прямого» определения ипотеки, между тем, анализ Гражданского кодекса РФ позволяет сделать вывод, что ипотека - залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества. Таким образом, ипотека - залог недвижимого имущества. Базисом дефиниции «ипотеки» выступает «залог». В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.
Таким образом, сущность залога заключается в предоставлении кредитору-залогодержателю права на приоритетное (за некоторым исключением, установленным законом) удовлетворение своего требования за счет заложенного имущества.
Анализ специальных нормативных ак-
тов, направленных на регулирование ипотеки, показывает, что с принятием Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», Закона РФ «О залоге», Федеральным законом «Об ипотечных ценных бумагах» способствовали упорядочению гражданско-правовых отношений возникающих при залоге имущества.
Приоритетное отношение к Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)» оправдано, так как последующие нормы права по залогу, по ценным бумагам подлежат применению лишь постольку, поскольку они не противоречат Закону об ипотеке. Законом выделяются два вида отношений:
- ипотека, возникающая в силу закона;
- ипотека, вытекающая из договора.
Под ипотекой в силу закона понимается
залог недвижимого имущества, возникающий на основании федерального закона. К ипотеке в силу закона при наступлении указанных в федеральном законе обстоятельств соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное.
По действующему гражданскому законодательству РФ ипотека в силу закона всегда возникает при передаче недвижимого имущества по договору ренты, а также по договору пожизненного содержания с иждивением. Кроме того, ипотека в силу закона может возникать в следующих случаях:
- при покупке недвижимого имущества в кредит, в том числе с условием рассрочки платежа ;
- при приобретении жилого дома или квартиры за счет кредита банка. Ипотека в силу закона возникает также в том случае, когда имущество, являющееся предметом ипотеки (как по договору, так и в силу закона), принудительно изымается государством у собственника и последнему предоставляется равноценное имущество.
Ипотека по договору предполагает залог недвижимого имущества, возникающий на основании договора, заключённого между сторонами с соблюдением общих правил Гражданского кодекса РФ о заключении договоров, а также положений Закона об ипотеке.
По договору об ипотеке одна сторона -
залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом. Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо). Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.
Указанные изъятия установлены Федеральным законом «Об исполнительном производстве». В соответствии со ст. 49 названного закона, на заложенное имущество может быть обращено взыскание при недостаточности у должника иного имущества для полного удовлетворения предъявленных ему требований, не обеспеченных залогом, с соблюдением установленных гражданским законодательст
Для дальнейшего прочтения статьи необходимо приобрести полный текст. Статьи высылаются в формате PDF на указанную при оплате почту. Время доставки составляет менее 10 минут. Стоимость одной статьи — 150 рублей.