научная статья по теме ПРОБЛЕМЫ РАЗВИТИЯ МОДЕЛЕЙ РЕФИНАНСИРОВАНИЯ ИПОТЕЧНЫХ КРЕДИТОВ В РОССИИ Экономика и экономические науки

Текст научной статьи на тему «ПРОБЛЕМЫ РАЗВИТИЯ МОДЕЛЕЙ РЕФИНАНСИРОВАНИЯ ИПОТЕЧНЫХ КРЕДИТОВ В РОССИИ»

Проблемы развития моделей рефинансирования ипотечных кредитов в России

Статья посвящена перспективам и условиям дальнейшего развития системы рефинансирования ипотечных кредитов, направленной на решение жилищной проблемы -одной из самых важных и острых в России. Произведен сравнительный анализ достоинств и недостатков четырех моделей рефинансирования ипотечных кредитов.

В.В. КИЯТКИНА, аспирант Финансовой академии при Правительстве РФ

Актуальность развития моделей рефинансирования ипотечных кредитов обусловлена особой социально-экономической ролью жилищного кредитования в России. По оценкам экспертов, возможность приобретения жилья за собственные средства в России имеют 4-5% населения, а потребность в улучшении жилищных условий существует у 42%\ Для большинства ипотека является единственным реальным выходом, поскольку государственное финансирование и бюджетные дотации не могут решить проблему обеспечения населения доступным жильем. Здесь необходимо развивать коммерческий подход.

Исходя из данных АИЖК, типовое жилье с помощью ипотеки смогла бы приобрести половина российских семей (при цене 30 тыс. руб. за 1 кв. метр и из расчета 18 кв. метров на человека под 12% годовых). Однако рынок ипотеки в стране сегодня развит еще недостаточно: по оценкам специалистов, он составляет около 2% ВВП против 53 - в США и 38% в странах Евросоюза. Количество сделок с ипотекой в общей массе операций по покупке жилья также невелико: в 2005 г. их доля составляла 3,5%, в 2006 г. - 8,6, в 2007 г. - 14, в 2008 г. - около 15%. В 2009 г. таких сделок стало еще меньше, так как многие российские банки не выдают ипотечных кредитов из-за отсутствия ресурсов и просрочки по уже имеющимся ссудам.

Неразвитость рынка ипотечного кредитования в России объясняется целым рядом причин: низким уровнем жизни населения, особенностью ресурсной базы отечественных банков, сравнительной неразвитостью законодательства и институтов рынка ипотеч-

ного кредитования, отсутствием опыта использования многих финансовых инструментов, влиянием глобального кризиса. При отсутствии у банков долгосрочных ресурсов для предоставления ипотечных ссуд важное значение сегодня приобретает развитие механизма рефинансирования ипотечных кредитов, позволяющего восстанавливать объем ликвидных средств, уже вложенных в кредиты.

В зарубежной практике известен ряд моделей рефинансирования, которые отличаются друг от друга по составу участников, по источникам и используемым инструментам. В качестве основных можно назвать:

■ модель, основанную на обновлении ресурсной

базы за счет внутренних возможностей банка;

■ модель контрактных сбережений;

■ модель специализированного ипотечного банка;

■ модель секьюритизации.

Сравнительный анализ показывает, что каждая модель имеет свои достоинства и недостатки, и все они при определенных условиях могут быть использованы в России.

Рассмотрим эти условия.

Первая модель рефинансирования

Первая модель рефинансирования основана на возобновлении ресурсов для фондирования ипотечных ссуд за счет традиционных источников формирования пассивов. Она может быть реализована в рамках деятельности универсального коммерческого банка, у которого на счетах «до востребования» в ходе рас-

1 Резванова Л.М. Потенциал региональных рынков ипотечного кредитования// Банковский ритейл. 2008 20 февр.

№5 2010 I БАНКОВСКОЕ ДЕЛО I 71 I

четного обслуживания накапливаются значительные неснижаемые остатки денежных средств.

Основная проблема данной модели - нестабильность ресурсной базы кредитных организаций, а также процентные риски. В случае возникновения паники или резкого оттока депозитов по иным причинам банк может потерять ликвидность, а при росте процентных ставок стоимость приобретения новых ресурсов снизит процентную маржу по ипотечным ссудам. Поэтому Банк России препятствует трансформации краткосрочных ресурсов в долгосрочные, устанавливая обязательные экономические нормативы мгновенной, текущей и долгосрочной ликвидности, что не позволяет кредитным организациям в большом объеме использовать краткосрочные источники фондирования ипотечных ссуд.

В современной экономике, к сожалению, практически нет источников длинных ресурсов. Ранее они формировались в секторе домашних хозяйств, которые делали накопления для покупки товаров длительного пользования и недвижимости. При сегодняшнем уровне развития кредитования физических лиц их поведение все меньше похоже на поведение нетто-кредиторов и только банковская система может увеличить срочность имеющихся ресурсов за счет эффекта диверсификации денежных потоков по депозитам «до востребования» и иным привлеченным средствам. Из-за того что клиенты держат в банках денежные средства для расчетов, которые используются несинхронно, в кредитных организациях образуются неснижаемые остатки на этих счетах.

Всемирный банк называет неснижаемые остатки на счетах коммерческих банков стержневыми депозитами и рассматривает их как основу фондирования кредитов, рекомендуя банкам формировать 70-75% привлеченных ресурсов именно из этих источников. Но в кризисные моменты из-за паники может наблюдаться сокращение неснижаемых остатков за счет их перетока в более спокойные секторы финансового рынка, а также в иные виды нефинансовых активов (недвижимость и иное имущество). При этом в массе своей средства остаются в финансовой системе либо быстро возвращаются в нее.

Стержневые депозиты имеют прекрасные ценовые характеристики: в большинстве они представлены ресурсами «до востребования», по которым устанавливается очень невысокая и в основном постоянная процентная ставка. Поэтому банкам следует пользоваться данным источником для ипотечного кредитования в максимальном объеме. Для мотивации клиентов к размещению средств на депозитных счетах, целесообразно активно применять следующие инструменты:

■ назначать дополнительную плату за неснижаемые остатки;

■ создавать аналоги нау-счетов, позволяющих комбинировать срочный депозит и расчетный счет. При условии поддержания значительного неснижаемого остатка на таком счете клиент может использовать остальные средства для

текущих расчетов. Единая процентная ставка в отношении всех средств, размещенных на счете, будет сохранена; ■ обеспечивать доступ клиентов, имеющих значительные и постоянные обороты по счету, к овердрафтному кредитованию и т.д. Эффективному использованию стержневых депозитов в банковской системе обязан способствовать и ЦБ РФ. В частности, ввести корректировки в нормативы ликвидности, признавая данные депозиты в качестве источников длинных ресурсов и не требуя сохранения значительной их части в виде ликвидных активов. Признание неснижаемых остатков должно коррелировать со степенью стабильности и финансовой устойчивости кредитной организации.

Неснижаемые остатки могут образовываться не только на счетах депозитов «до востребования», но также и в хорошо диверсифицированных портфелях срочных депозитов. Считается, что они более нестабильны из-за конкуренции фондового и срочного денежного рынков, которая делает ставки денежного рынка сильно волатильными на длительных отрезках времени, и в процессе рефинансирования ипотечных ссуд может возникнуть процентный риск. Поэтому имеет смысл уделить внимание развитию депозитных продуктов, ставки по которым привязаны к доходности ипотечных ссуд. Данные продукты будут выполнять роль ипотечных бумаг для мелких инвесторов, которые не формируют финансовые портфели, а размещают свои сбережения в банках. Среди россиян таких - большинство.

Первая модель рефинансирования не приносит банку дополнительных затрат. Однако развитие ипотечного кредитования по этой модели будет зависеть от существующей конкуренции и ресурсного потенциала региона, в котором действует банк.

Вторая модель рефинансирования

Вторая модель рефинансирования ипотечных ссуд - модель контрактных сбережений - предполагает привлечение в специализированные организации на долгосрочной контрактной основе сбережений населения с предоставлением в дальнейшем ипотечного кредита. В этом случае образуется некая пирамида: долевые взносы будущих заемщиков рефинансируют иммобилизацию ресурсов банка в ипотечные ссуды.

Данная модель представлена в зарубежной практике различными видами сберегательных банков: в США - ссудно-сберегательными ассоциациями, в Германии - строительными сберегательными кассами, в Великобритании - строительными обществами.

Привлекательность этой модели для банка-кредитора заключается в долгосрочном характере накапливаемых сбережений, что снижает риски ликвидности, а для инвестора - будущего заемщика - в относительно низкой процентной ставке по ипотечной ссуде. Основной недостаток модели связан с риском инвесторов. Степень риска зависит от кредитоспособности должников по ипотечным ссудам, финансовой устой-

I 72 I БАНКОВСКОЕ ДЕЛО I №5 2010

чивости строительной компании, степени поддержки государством проектов, спроса на жилье и т.д.

Применение такой модели предполагает наличие дополнительной государственной поддержки. В зарубежной практике система долгосрочных жилищных накоплений, как правило, предусматривает ежегодное выделение из бюджетных средств премий для вкладчиков, а также дотаций для заемщиков по процентным платежам, которые снижают риски инвестора. По мнению российских экспертов, «создание системы ссудно-сберегательных институтов (ССИ) - строительно-сберегательных касс (ССК) и строительно-сберегательных (жилищно-накопительных) кооперативов - необходимый этап в становлении массового рынка ипотечного кредитования. Попытки перескочить через этот институциональный этап сопряжены с большими издержками и почти наверняка обречены на неудачу»2. Анализируя историю жилищного финансирования в развитых странах, опыт стран Восточной Европы (Чехии и Словакии), специфику российского ипотечного кредитования и опираясь на расчеты, ученые показали, что большинство стран в процессе развития ипотеки сталкивалось с высоким соотношением между стоимостью жилья и доходами населения, отсутствием доверия между населением, банками и государством, низким качеством судебной системы, отсутствием у бол

Для дальнейшего прочтения статьи необходимо приобрести полный текст. Статьи высылаются в формате PDF на указанную при оплате почту. Время доставки составляет менее 10 минут. Стоимость одной статьи — 150 рублей.

Показать целиком