УДК 347.45/47:347.44
Реализация прав граждан при обеспечении и исполнении обязательств в долевом строительстве
Р.Р. Шайдуллин,
аспирант юридического факультета Университета управления «ТИСБИ» Россия, Казань
ieml@yandex.ru
Рассматриваются вопросы, связанные с реализацией прав граждан в сфере долевого строительства жилья, и проблемы обеспечения исполнения обязательств в долевом строительстве в виде залога, поручительства и страхования гражданской ответственности застройщика. Предлагается внести изменения в некоторые положения Федерального закона о долевом строительстве, упрощающие процедуру реализации прав граждан, участвующих в долевом строительстве.
Ключевые слова: долевое строительство, обязательство, права потребителей, банковская гарантия, залог, поручительство, страхование ответственности.
Долевое участие в строительстве является одним из видов гражданско-правовых обязательств, что позволяет использовать предусмотренные законом способы защиты в реализации прав граждан при обеспечении и исполнении обязательств по договорам долевого участия в строительстве.
Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» [17] (далее — Закон о долевом строительстве) предусматривает несколько возможных способов обеспечения исполнения обязательств по договору долевого участия. Рассмотрим их более подробно.
Первый способ — залог. Его правовое регулирование охватывается тремя федеральными законами: Гражданским кодексом РФ, Законом о долевом строительстве и Федеральным законом от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» [16]. При этом ГК РФ предусматривает, что общие правила о залоге, содержащиеся в ГК РФ, применяются к ипотеке в случаях, когда ГК РФ или законодательством об ипотеке не установлены иные правила (п. 2 ст. 334 ГК). Из содержания ч. 9 ст. 13 Закона о долевом строительстве следует, что нормы данного закона, регулирующие залоговые правоотношения, пользуются приоритетом над нормами ГК РФ и законодательства об ипотеке.
В иностранной юридической литературе высказывается мнение о том, что «идея возникновения залога недвижимости проста и легка для понимания. Он существовал во все времена и у всех цивилизаций, и мы его можем
обнаружить в любой системе права, которую мы знаем» [29]. Сама идея залога действительно не вызывает особых вопросов, однако при обращении к отдельным институтам залога, в частности при долевом строительстве, возникают серьезные проблемы.
В литературе обозначены несколько таких проблем. В частности, залог в силу закона в отношении земельного участка под строительство недвижимого имущества возникает без согласия его собственника, и получается так, что последний, сдавая земельный участок в аренду, дает согласие на заключение договоров долевого строительства [11, ^ 21; 26, с. 166]. Мы согласны с мнением М.В. Петрухина, считающего, что собственник земельного участка, предоставляя его под строительство многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, осознает, что застройщик будет привлекать участников долевого строительства, у которых сначала возникнет право залога, а затем право общей долевой собственности на данный земельный участок [22, с. 98].
О.Ю. Тархова предлагает накладывать взыскание на заложенное имущество, предварительно проведя собрание всех залогодержателей (дольщиков), на котором будет приниматься решение о дальнейшей судьбе предмета ипотеки (обратить на него взыскание или же дождаться завершения строительства) [26, с. 174—176]. Считаем, что закрепление указанного требования в Законе о долевом строительстве, по аналогии с общим собранием собственников, порядок организации и проведения которого урегулирован Жилищным кодексом РФ, позволило бы учесть мнение и интересы большинства созалогодержателей. С другой стороны, такие собрания помогли бы решить
другую проблему, а именно обращения взыскания на предмет ипотеки в тех жилых домах, строительство которых идет секциями и которые вводятся в эксплуатацию поочередно, с разными сроками передачи собственникам. Для закрепления данной позиции можно было бы дополнить ст. 14 Закона о долевом строительстве новыми частями, которые бы предусматривали возможность удовлетворения требования участников долевого строительства по обеспечиваемому залогом обязательству застройщика путем передачи в судебном порядке в общую долевую собственность участников долевого строительства земельного участка, принадлежащего застройщику на праве собственности или праве аренды (субаренды), и строящегося (создаваемого) на этом земельном участке многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
В то же время нужно согласиться с экспертами, считающими эту инициативу применимой только в случаях высокой степени готовности объекта незавершенного строительства, отсутствия задолженности по платежам по договорам участия в долевом строительстве, которых в реальной жизни, как можно предположить, почти не бывает [5]. Кроме того, как верно отмечается в экспертном заключении, сама идея предоставления дополнительных мер правовой защиты требует для своей реализации более разнообразных форм и методов, не сводящихся только к императиву о передаче незавершенного строительством объекта в общую собственность дольщиков, учредивших жилищно-строительный кооператив, поскольку речь идет о средствах гражданского права.
Возможным вариантом решения данной проблемы может являться конструкция отступного (ст. 409 ГК РФ), в которой застройщик (должник) в целях прекращения исполнения обязательств по договору долевого участия передавал бы участникам долевого строительства (кредиторам) земельный участок в собственность (если застройщик является собственником земельного участка) или уступал бы свои права требования из договора аренды или субаренды земельного участка, а также передавал бы участникам долевого строительства (кредиторам) не завершенный строительством многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости. На практике для этого потребуется заключение застройщиком соглашений об отступном со всеми участниками долевого строительства с возвратом застройщиком кредиторам денежных средств.
Мы считаем, что для решения этой проблемы можно проводить общее собрание участников долевого строительства, на котором ими большинством голосов будет приниматься
решение о дальнейшей судьбе многоквартирного дома или объекта недвижимости и земельного участка.
Вторым способом обеспечения исполнения обязательств застройщика по договору долевого участия является поручительство банка (§ 5 главы 23 ГК РФ, ст. 15.1 Закона о долевом строительстве). При этом общие правила о поручительстве, предусмотренные ГК РФ, применяются к правоотношениям застройщика, поручителя и участника долевого строительства в части, не противоречащей положениям Закона о долевом строительстве.
Из конструкции поручительства, закрепленной Законом о долевом строительстве (абз. 1 ч. 2 ст. 15.1), следует, что посредством поручительства обеспечиваются обязательства застройщика, которые возникнут в будущем. Следовательно, права и обязанности у сторон договора поручительства возникают не с момента его заключения, а с момента возникновения основного обязательства.
В отношении содержания обязательства поручителя — отвечать перед кредитором другого лица за исполнение его обязательства полностью или частично — в юридической литературе были высказаны различные точки зрения [1, с. 72—73; 6, с. 178; 8, с. 59; 9, с. 4—5; 12, с. 187; 14, с. 250; 21; 28, с. 487; 30; 31].
Применительно к долевому строительству поручительство проявляется в обязанности поручителя (банка) возвратить кредитору (участнику долевого строительства) денежные средства, внесенные им по договору долевого участия, в случаях, предусмотренных Законом о долевом строительстве и (или) договором, а также уплатить участнику долевого строительства денежные средства, причитающиеся ему в качестве возмещения убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пеней) (ч. 2 ст. 12.1 Закона о долевом строительстве).
Таким образом, содержание обязательства поручителя заключается в уплате поручителем кредитору (участнику долевого строительства) денежных средств, предусмотренных договором или законом, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств должником, вместе с тем предоставление поручительства банком не дает гарантии того, что банк не прекратит свое существование [25].
На наш взгляд, нормы о поручительстве не нашли и вряд ли найдут повсеместное распространение на практике ввиду следующих обстоятельств.
Во-первых, нормы закона не учитывают те отношения, которые могут возникать в связи с использованием механизма поручительства.
Так, исполнение обязательства застройщика по договору может обеспечиваться поручи-
тельством банка на основании договора, который заключается до государственной регистрации договора участия в долевом строительстве. Если исходить из того, что права и обязанности, которые образуют содержание обязательства по договору участия в долевом строительстве, возникают после государственной регистрации этого договора, то заключению договора поручительства отсутствие государственной регистрации не препятствует. В соответствии со ст. 361 ГК РФ договор поручительства может быть также заключен и для обеспечения обязательства, которое возникнет в будущем.
Во-вторых, следует обратить внимание на то, что законодатель закрепил императивную норму о том, что поручителем по обязательству застройщика может быть только банк. При этом банк рассматривается как элемент финансовой системы государства, он может обладать кредитными ресурсами или сам выступать заемщиком. Если банк как поручитель будет обеспечивать исполнение обязательства застройщика не своими, а привлеченными кредитными ресурсами, то это негативно отразится на устойчивости финансовой системы, учитывая, что и другие банки также могут выступить поручителями по обязательствам других застройщиков. Отсюда становится очевидным, что для банка предложен
Для дальнейшего прочтения статьи необходимо приобрести полный текст. Статьи высылаются в формате PDF на указанную при оплате почту. Время доставки составляет менее 10 минут. Стоимость одной статьи — 150 рублей.