Д.Б. Пашов
РЕАЛИЗАЦИЯ ЗАЛОЖЕННОГО ЖИЛИЩА
В отличие от порядка обращения взыскания на заложенное имущество, который имеет существенные изменения в новом законодательстве РФ, правила, регламентирующие порядок реализации заложенного имущества, изменились незначительно. Между тем тенденция развития законодательства РФ по этому важному этапу ипотеки, трагическому для залогодателей, нуждающихся в жилище граждан, сохранена.
К числу основных нормативных правовых актов, регулирующих реализацию заложенного имущества, следует отнести ГК РФ и Закон об ипотеке. Однако такая позиция законодателя подвергается критике. Так, в письме Президента РФ от 28 июля 1997 г. содержится следующее положение: «В ст. 5759 Закона определен порядок проведения публичных торгов по продаже заложенного имущества, хотя данный вид торгов достаточно подробно изложен в ст. 447-449 Гражданского кодекса РФ. В связи с этим, дублирование положений Гражданского кодекса РФ в Законе представляется нецелесообразным»1.
В соответствии со ст. 350 ГК РФ, п. 1 ст. 56 Закона об ипотеке, реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии со ст. 349 ГК РФ обращено взыскание, производится путем продажи с публичных торгов2 в порядке, установленном
1 Письмо Президента РФ от 28 июля 1997 г. «О Федеральном законе «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // Росс. газ. 1997. 13 августа. № 155.
2 В случаях, предусмотренных земельным законодательством РФ, ст. 68 Закона об ипотеке, реализация заложенных земельных участков также может осуществляться путем продажи на публичных торгах, аукционе, по конкурсу. На приобретенный земельный участок распространяются требования о разрешенном использовании. Лицо, которое приобрело земельный участок при продаже на публичных торгах, аукционе или по конкурсу, вправе менять назначение участка лишь в случаях, пре-
процессуальным законодательством РФ, за исключением случаев, предусмотренных данным Законом3. То есть в части, не противоречащей Закону об ипотеке, публичные торги по продаже имущества, заложенного по договору об ипотеке, проводятся в порядке, определяемом процессуальным законодательством РФ.
Порядок проведения публичных торгов регламентирован ст. 447-449 ГК РФ. Более того, нормы Закона об ипотеке содержат прямые ссылки на эти статьи. Торги могут проводиться в форме аукционов и конкурсов, т.к. согласно п. 6 ст. 447 Гражданского кодекса РФ, правила, предусмотренные ст. 448 и 449 Кодекса РФ, применяются к публичным торгам, проводимым в порядке исполнения решения суда, если иное не предусмотрено процессуальным законодательством РФ.
«Независимо от того, в каком порядке происходит обращение взыскания на заложенное имущество, его реализация, отмечает А. Валуйский, может производиться только с публичных торгов (правда, закон может устанавливать исключения из этого прави-ла)»4.
«По мнению А.А. Шичанина и О.Д. Гривкова, с момента вступления в силу ныне действующего ГК РФ стало ясно: уста-
дусмотренных земельным законодательством Российской Федерации, или в установленном этим законодательством РФ порядке. Продажа и приобретение на публичных торгах, аукционе или по конкурсу заложенных земельных участков осуще-
ствляются с соблюдением установленных федеральным законом ограничений в отношении круга лиц, которые могут приобретать такие участки.
3 Жилой дом или квартира, которые заложены по договору об ипотеке и на которые обращено взыскание, реализуются путем продажи с торгов, проводимых в форме открытого аукциона или конкурса (п. 2 в ред. Федерального закона от 11 января 2002 г. № 18-ФЗ).
4 Валуйский А. Залог: обеспеченное существование // Бизнес-адвокат. 2001. № 4.
новленные им правила реализации любого предмета залога исключительно с публичных торгов неоправданно сужают использование залога в качестве обеспечения обязательств участниками гражданских правоотношений. Иногда судебные инстанции оказываются в неловком положении, будучи вынуждены принимать парадоксальные, с правовой точки зрения, решения1.
Если торги проводятся по решению суда, то их, в соответствии со ст. 57 Закона об ипотеке (в ред. Федерального закона от 11 февраля 2002 г. № 18-ФЗ), организуют и проводят органы, на которые в соответствии с процессуальным законодательством Российской Федерации возлагается исполнение судебных решений, если иное не установлено федеральным законом2.
1 Например, в Постановлении Президиума Высшего арбитражного суда РФ от 2 июля 1996 г. № 7965/95 сделан вывод, что денежные средства не могут быть предметом залога ввиду невозможности их реализации с публичных торгов, как того требует ст. 350 ГК РФ // Вестник ВАС РФ. 1996. № 10. С. 68. Подобная позиция прослеживается и в «Обзоре практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге», являющемся приложением к Информационному письму Высшего арбитражного суда РФ от 15 января 1998 г. № 26 // Вестник ВАС РФ. 1998. № 3. Так, в п. З этого Обзора рассматривается следующая ситуация. Сбербанк России обратился в арбитражный суд с иском о признании недействительным договора о залоге, заключенного в обеспечение кредитного договора, поскольку предметом залога являлось имущество, определенное в договоре как денежные средства, хранящиеся на корреспондентском счете. Первая и апелляционная инстанция арбитражного суда в удовлетворении исковых требований отказали, ссылаясь на то, что договор о залоге заключен в соответствии с действующим законодательством РФ. На состоявшиеся судебные акты был принесен протест, в котором предлагалось их отменить, договор о залоге признать недействительным. Президиум Высшего арбитражного суда РФ удовлетворил протест, ссылаясь на то, что в соответствии со ст. 334 ГК РФ в силу залога, кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества. При этом, согласно ст. 349 и 350 ГК РФ, удовлетворение требований осуществляется путем продажи заложенного имущества с публичных торгов с направлением вырученной суммы в погашение долга. Далее сделан, на наш взгляд, совершенно необоснованный вывод: «...одним из существенных признаков договора о залоге имущества является возможность реализации предмета залога. Исходя из природы «безналичных денег», они не могут быть переданы в залог по правилам, регулирующим залог вещей».
2 По мнению В. Кастальского: «Отличие публичных торгов от аукциона заключается в том, что организатором пуб-
По ст. 62 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 119-ФЗ (в ред. от 22 августа 2004 г.) «Об исполнительном производстве»3 торги недвижимым имуществом организуются и проводятся специализированными организациями, имеющими право совершать операции с недвижимостью, с которыми заключен соответствующий договор. Полномочия судебного пристава-исполнителя регулируются Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 118-ФЗ «О судебных приставах» (в ред. от 22 августа 2004 г.)4.
Введенный в действие институт судебных приставов, по мнению В.В. Витрянс-кого, в значительной мере может улучшить и ускорить процесс реализации заложенного имущества. Однако, поскольку данный институт не имеет достаточного практического применения, постольку сделать вывод о его процессуальных особенностях не представляется возможным»5.
Закон об ипотеке допускает также продажу заложенного имущества на открытом аукционе и в ст. 59 в качестве организатора аукциона по продаже заложенного имущества предусматривает уже избранную для этого залогодержателем специализированную организацию, которая действует на основании договора с залогодержателем и выступает от его или от своего имени, естественно, защищая его интересы.
Другими словами, судьбу жилища, на которое обращено взыскание, решает не собственник имущества, а другое лицо, в лучшем случае, уполномоченное процессуальным законодательством РФ. Завершение самого болезненного этапа в ипотеке жилища законодательство РФ отдает на откуп стороне, заинтересованной лишь погасить свои затраты, а не в реализации жилища должника по максимально возможной цене.
личных торгов выступает пристав-исполнитель, а органи-
затором аукциона - специализированная организация». (Кастальский В. Реализация предмета залога на торгах // Право и экономика. 2003. № 8. С. 51; Скловский К. И. Некоторые проблемы оспаривания в суде реализации имущества на торгах // Вестник ВАС РФ. 2001. № 9).
3 СЗ РФ. 1997. № 30. Ст. 3591.
4 СЗ РФ. 1997. № 30. Ст. 3590.
5 Витрянский В.В. Комментарий к ч. 1 ГК РФ для предпринимателей. Обеспечение исполнения обязательств. М., 1995.
Кроме того, закон регламентирует правила поведения данного лица. Например, по ст. 58 закона «организатор публичных торгов объявляет их несостоявшимися в случаях, когда:
- «на публичные торги явилось менее двух покупателей;
- на публичных торгах не сделана надбавка против начальной продажной цены заложенного имущества;
- лицо, выигравшее публичные торги, не внесло покупную цену в установленный срок».
Ни в одном из трех перечисленных случаев, по которым публичные торги объявляются несостоявшимися, нет вины залогодателя (заемщика). Данная норма применяется даже тогда, когда собственника жилища устраивает начальная цена, по которой покупатель готов приобрести квартиру.
Однако торги объявляют несостоявшимися с дальнейшими нежелательными последствиями для залогодателя.
По Закону об ипотеке проводятся повторные публичные торги, где начальная продажная цена заложенного имущества снижается уже на 15 процентов. В случае объявления повторных публичных торгов несостоявшимися залогодержатель вправе приобрести (оставить за собой) заложенное имущество по цене не более чем на 25 процентов ниже его начальной продажной цены на первых публичных торгах и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные ипотекой имущества. Следует отметить, что по ГК РФ, по сей день действует ч. 2 п. 4 ст. 350 ГК РФ, по которой залогодержатель имеет право оставить предмет залога за собой с оценкой его в сумме не более чем на 10% ниж
Для дальнейшего прочтения статьи необходимо приобрести полный текст. Статьи высылаются в формате PDF на указанную при оплате почту. Время доставки составляет менее 10 минут. Стоимость одной статьи — 150 рублей.