АГРАРНОЕ И ЗЕМЕЛЬНОЕ ПРАВО. 2006. № 9(21)
М.Н. Гаврилюк
СПОСОБЫ ИНДИВИДУАЛИЗАЦИИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ В КАЧЕСТВЕ ОБЪЕКТОВ ИМУЩЕСТВЕННЫХ ПРАВ И ПРЕДМЕТОВ НАЛОГООБЛОЖЕНИЯ
В настоящее время российское законодательство содержит три отраслевых дефиниции земельного участка: как объекта права собственности, земельных отношений и земельного кадастра. Имеющиеся законодательные определения земельного участка даются посредством указания на основной его индивидуализирующий признак - территориальную определенность, которая подразумевает существование земельного участка как объекта земельно-правовых отношений и, прежде всего, как объекта права собственности в отсутствие спорности границ.
Из указанных определений очевидно, что федеральным законодательством не устанавливается порядок описания и удостоверения границ земельного участка. Здесь следует отметить, что границы земельного участка независимо от принадлежности целевого назначения и разрешенного использования описываются либо посредством внесения записей в Единый государственный реестр земель в процессе государственного кадастрового учета, либо путем утверждения землеустроительной документации (карты (плана) земельного участка). Только после этого участок получает такие характеристики, которые позволяют однозначно его индивидуализировать в качестве объекта вещного или обязательственного права. При этом, удостоверение границ земельного участка есть элемент деятельности органов, осуществляющих деятельность по ведению государственного земельного кадастра.
Индивидуализация земельного участ-
ка признана обязательным условием его оборотоспособности. Поскольку по общему правилу в договорах, предметом которых выступает недвижимое имущество, должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимость, включая ее расположение на земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. В противном случае условие об объекте сделки считается не согласованным, а договор не считается заключенным (ст. 554, 567, 585, 607 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Однако в рамках проблемы описания границ земельного участка законодатель не говорит о том, какой объем сведений является необходимым для его идентификации как предмета сделки. Ряд авторов связывает решение вопроса с обязательностью государственного кадастрового учета и наличием кадастрового номера земельного участка, полагая, что так устанавливаются характеристики земельного участка для целей его оборота. Как представляется, в этом случае кадастровый учет обязателен постольку, поскольку идентификация земельного участка при государственной регистрации прав и сделок с ним осуществляется по кадастровому номеру. При этом, гарантировать права приобретателя земельного участка можно только при наличии в государственном земельном кадастре сведений, позволяющих однозначно понимать положение границ участка на местности с точностью, не ниже требуемой при межевании земель.
Правовой режим земель
Несмотря на законодательно установленную обязанность приложения кадастрового плана земельного участка к документам, необходимым для государственной регистрации прав, при совершении отдельных сделок, например, ипотеки, по-прежнему достаточно оформления плана (чертежа) границ земельного участка. Соглашаясь с тем, что индивидуализация земельного участка, как объекта сделки, может производиться как в процессе территориального землеустройства, путем составления его карты (плана), так и в документах государственного земельного кадастра, отмечаем, императивность нормы регистрационного законодательства об идентификации объекта права (или сделки) только посредством оформления кадастрового плана.
В федеральном законодательстве отсутствуют конкретные способы описания границ земельного участка. Поскольку собственник участка несет бремя его содержания, то именно он выбирает вариант описания границ, позволяющий выяснить их прохождение в натуре. Так, в ряде случаев высказывается, что только межевание земельного участка может являться необходимым условием проведения государственного кадастрового учета земельного участка.
Конечно, если обладатель земельного участка пожелает описать границы с наибольшей точностью, скорее всего, он выпол-
нит межевание, сопровождающееся установлением границ участка в натуре, закреплением границ межевыми знаками и вычислением их координат. Но в то же время ничего не препятствует собственнику использовать другие землеустроительные действия, в результате которых могут быть получены сведения о границах участка: инвентаризация земель, сравнение картографических материалов, дистанционное зондирование и т.п. Разница лишь в степени надежности описания границ, позволяющей собственнику использовать земельный участок без нарушения прав и законных интересов других лиц.
Для описания и удостоверения границ собственник участка либо заказывает дорогостоящее межевание с закреплением границ межевыми знаками и их координированием, либо описание границ с меньшими затратами по иным картографическим материалам. При этом, сам заказчик принимает на себя ответственность за точность идентификации границ, в рамках которой осуществляется описание земельного участка, как предмета сделки.
Таким образом, земельный участок, как объект земельно-имущественных отношений, может формироваться двумя способами: путем территориального землеустройства либо посредством государственного кадастрового учета.
Для дальнейшего прочтения статьи необходимо приобрести полный текст. Статьи высылаются в формате PDF на указанную при оплате почту. Время доставки составляет менее 10 минут. Стоимость одной статьи — 150 рублей.