СТАНОВЛЕНИЕ ЗЕМЕЛЬНОГО РЫНКА В БЕЛГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ
А.В. КОЛЕСНИКОВ, руководитель Белгородского филиала ГНУ ВНИИЭСХ РАСХН, кандидат экономических наук
В 1998 году работникам и пенсионерам, работавшим в сельскохозяйственных предприятиях, были выданы свидетельства на права собственности на землю. Свидетельства соответствуют критериям, предъявляемым к ценной бумаге (ст. 142 ГК РФ). Свидетельство на право собственности на землю удостоверяет наличие у конкретного владельца на данный момент определённого количества земли, находящейся в его собственности. Особенностью данной ценной бумаги является отсутствие номинальной стоимости. Кроме того, по данной ценой бумаге невозможно получить доход.
Свидетельство на права собственности на землю, являясь ценной бумагой, может продаваться и покупаться. Таким образом, продаётся не сама земля как объект природопользования, а право на её использование. Практика купли свидетельств на право собственности на землю берет свое начало в 1998 г, с момента их привлечения в качестве инструмента перераспределения сельскохозяйственных угодий.
Несколько лет назад в Белгородской области практиковалось образование интегрированных формирований холдингового типа, уставные капиталы которых формировались путём обмена свидетельств на право собственности на землю на определённое количество акций. Уставный капитал формировался за счёт акций, что не является нарушением действующего законодательства, и соответствует сумме уставного капитала, равной стоимости сельскохозяйственных угодий. Безусловно, при этом стоимость сельскохозяйственных угодий формировалась в одностороннем порядке.
В дальнейшем агрохолдинги, сформировавшие уставный капитал из стоимости переданных им свидетельств на право собственности на землю, не применяли такую практику, а наоборот, использовали сельскохозяйственные угодья, переданные им на условиях аренды.
В настоящее время большинство агрохолдингов используют арендованные сельскохозяйственные угодья. Однако при аренде возникает
несколько существенных проблем: во-первых, неопределенность срока использования земель сельскохозяйственного назначения; во-вторых, отсутствие приоритетов в оплате документов, удостоверяющих право собственности на землю в органах государственной регистрации.
Неопределенность срока использования земель сельскохозяйственного назначения подразумевает срочность договора аренды. Срок аренды может быть и год, и два, и пять, и 49. Однако согласно действующему законодательству арендодатель имеет право расторгнуть договор. При этом он несет определенные риски, связанные с вложением капитала в землю и их невозвратом в форме продукции, а значит, и в форме прибыли.
К сожалению, в российское законодательство вносится много поправок и изменений. Одним из изменений законодательства стала обязательность регистрации сельскохозяйственных угодий в органах регистрации прав на недвижимое имущество. Причем для того, чтобы зарегистрировать право собственности на землю, необходимо заплатить довольно крупную сумму, в 3-4 раза превышающую пенсию простого держателя свидетельства на право собственности на землю. Следовало бы учитывать, что большинство держателей в настоящее время - это люди пенсионного возраста. Очевидно, государство рассчитывает обобрать эту категорию населения окончательно, либо с использованием института регистрации государственной собственности, либо с использованием института пенсионного обеспечения.
В Белгородской области рынок сельскохозяйственных земель начал формироваться еще в 1997 году, когда было издано Постановление Главы администрации Белгородской области №70 «О мерах по выходу сельскохозяйственного производства из кризиса». Данный нормативный акт рекомендовал при ценообразовании на земли сельскохозяйственного назначения руководствоваться федеральными нормативно-правовыми
актами и устанавливал нормативную стоимость 1 га земли, кратную трем тоннам продовольственного зерна пшеницы с дифференциацией по области в зависимости от кадастровой оценки земли. Был также утвержден временный порядок ценообразования и купли-продажи земли. Расчет стоимости земельной доли (или ее части) и сельскохозяйственных угодий, находящихся в собственности крестьянских (фермер-ских)хозяйств, производился исходя из установленной нормативной стоимости гектара пашни, равной трем тоннам продовольственного зерна пшеницы, и дифференциацией в зависимости от кадастровой оценки земли в размере 62 кг зерна за один балло-гектар. Сделки с земельными долями и купля-продажа земель, находящихся в собственности крестьянских (фермерских) хозяйств, осуществлялись собственниками в соответствии с нормами, определенными ГК РФ (статьи 549559).
Следует отметить, что данный нормативно-правовой документ регламентирует только оценку сельскохозяйственных земель, находящихся в собственности фермеров, земли же, находящиеся в собственности физических лиц, на тот момент не продавались, соответственно в начале 1997 года в Белгородской области земельный рынок только начал развиваться.
Таким образом, в 1997 году появились субъекты рынка земли - продавцы и покупатели, и объект рынка - земли сельскохозяйственного назначения, находящиеся в собственности фермерских хозяйств. В процессе интеграции перерабатывающих и промышленных предприятий с сельскохозяйственными осуществлялся по сути и передел земель сельскохозяйственного назначения. Часть земель сельскохозяйственного назначения стала использоваться интегрированными формированиями, а точнее, предприятиями, вошедшими в них в качестве арендуемого ресурса. В других предприятиях земля была передана от собственника (работника предприятия, пенсионера и т.д.) в уставный капитал вновь образованного предприятия.
В соответствии с действующим законодательством реализация имущественных прав от одного лица к другому характеризует процесс перехода права собственности. Таким образом, начиная с 2000 года в Белгородской области наблюдался второй этап реализации прав собствен-
Эмиссия и движение свидетельств на право собственности на землю
Показатели Годы
1996 1997 1998 1999 2000 2001 2004
Всего собственников земельных долей, чел. 290 486 295 331 297 146 299 000 299 400 299 600 296 764
Площадь, тыс. га 1 566 1 581 1 591 1 595 1 592 1 591 1507
Число свидетельств, переданных в аренду с оформлением договора _ 199 637 230 754 240 000 231 000 231 200 223 324
Площадь, тыс. га - 1 079 1 232 1 290 1 246 1 243 1162
Число свидетельств, переданных в уставный (складочный) капитал или паевой фонд _ 1 930 1 930 2 800 2 200 2 200 32 760
Площадь, тыс. га - 8 8 12 9,2 9,2 148,9
ности на землю. Но если первый этап (1997 год) был относительно спокойным и легитимным, то второй этап сопровождался по сути обиратель-ством крестьян. Такая политика была обусловлена отсутствием четко очерченного правового поля, в том числе связанного с оценкой недвижимости, передаваемой в уставный капитал. В таблице 1 приведены данные о передаче земли в аренду и в уставный капитал.
Несмотря на проводимую некоторыми агрохолдингами недальновидную политику, в аренде остается 77,11% всех земель сельскохозяйственного назначения, и только 9,89% передано в уставный капитал организаций.
Следует заметить, что и в настоящее время продается не сама земля, а свидетельство на право собственности на землю. Следовательно, продается право на ее использование, а свидетельство на право собственности на землю является ценной бумагой.
Из правового анализа статьи 143 ГК РФ и действующего закона «О рынке ценных бумаг» можно сделать вывод, что свидетельства на право собственности на землю не являются ценными бумагами по двум причинам:
1) данный вид ценных бумаг не оговорен в статье 143 ГК РФ;
2) данный вид ценных бумаг не оговорен в законе «О рынке ценных бумаг».
В опровержение этих двух причин можно сказать, что свидетельства на право собственности на землю согласно ст. 2 п. 1 закона «О рынке ценных бумаг» являются эмиссионными ценными бумагами, так как характеризуются следующими признаками:
- закрепляют совокупность имущественных прав, подлежащих удостоверению. Имущественным правом является право на земельный пай;
- размещаются выпусками;
- имеют равный объём и сроки
осуществления прав внутри одного выпуска.
Следует отметить и недостатки, присущие эмиссионным ценным бумагам. Этот вид ценной бумаги не определяется в учредительных документах акционерных обществ или решении о выпуске ценных бумаг и проспекте эмиссии ценных бумаг. Основанием эмиссии свидетельств на право собственности на землю является постановление главы района, разработанное в соответствии с положениями указа Президента РФ от 27 октября 1993 г. №1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы России». Эмитентом данной ценной бумаги являются муниципальные органы власти. Эмитент передаёт свидетельство на право собственности на землю владельцу, который имеет все вещные права на неё, установленные ГК РФ. Таким образом, при передаче другому лицу права, удостоверенного данной ценной бумагой, передаются и вещные права как на эту ценную бумагу, так и на использование земельных ресурсов. Передача такого права осуществляется в порядке, установленном для уступки требования (цессии). Так как данная ценная бумага подтверждает право собственности на землю, то отпадает необходимость в купле-продаже земельных ресурсов.
По нашему мнению, полемичным является вопрос, что же нужно оценивать - землю или ценную бумагу.
В настоящее время конкретные критерии и методы определения рыночной стоимости свидетельств и земель сельскохозяйственного назначения отсутствуют. Это не исключает возможности использования кадастровой оценки земли, цена которой варьирует в пределах от 14 070 руб./га до 26 711 руб./га. При этом кадастровая цена может считаться стартовой. Исходя из этой цены в среднем по площади акционерном обществе стоимость земельных ресурсов должна составлять от 76,3 млн до 144,8 млн руб.
Но так ли это хорошо? Ведь земля является неамортизируемым активом и не может уменьшать прибыль, да и в случае обложения предприятий налогом на имуществ
Для дальнейшего прочтения статьи необходимо приобрести полный текст. Статьи высылаются в формате PDF на указанную при оплате почту. Время доставки составляет менее 10 минут. Стоимость одной статьи — 150 рублей.