научная статья по теме СТОИМОСТНАЯ ОЦЕНКА СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННЫХ ЗЕМЕЛЬ С УЧЕТОМ ИХ МЕСТОПОЛОЖЕНИЯ Сельское и лесное хозяйство

Текст научной статьи на тему «СТОИМОСТНАЯ ОЦЕНКА СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННЫХ ЗЕМЕЛЬ С УЧЕТОМ ИХ МЕСТОПОЛОЖЕНИЯ»

территории Российской Федерации.

Сведения единого кадастра объектов недвижимости образуют общую информационную систему и могут войти в систему государственных информационных ресурсов.

Информационные ресурсы и документы единого кадастра объектов недвижимости предположительно будут находиться в федеральной собственности. Владельцем и ответственным за формирование и использование информационных ресурсов государственного кадастра недвижимости будет являться федеральный орган исполнительной власти в сфере ведения государствен-

ного кадастра недвижимости. Федеральный орган исполнительной власти в сфере ведения государственного кадастра недвижимости в рамках своей компетенции может принимать необходимые меры по дальнейшему развитию информационной системы государственного кадастра недвижимости.

На современном этапе невозможно сразу создание такой системы, поэтому необходим промежуточный этап, в котором каждая из земельно-кадастровых организаций будет заполнять один из разделов или подразделов необходимыми сведениями, а уже на следующем этапе воз-

можно введение автоматизированной системы Единого кадастра объектов недвижимости современными техническими средствами, посредством которых будет формироваться единая база данных, отражающая характеристики объектов недвижимости в реальном времени. На муниципальном уровне схема ЕКОН показана на рисунке 4.

Таким образом, решится задача повышения качества оказываемых услуг и развития экономики Российской Федерации за счет исключения дублирования сведений и сокращения временных затрат на производство работ.

К 75-летию Мичуринского ГАУ

стоимостная оценка

сельскохозяйственных земель

с учетом их местоположения

А.Н. КВОЧКИН, проректор по научной работе Мичуринского государственного аграрного университета

И.А. САДЫКОВ, старший научный сотрудник ФГУП «Госкадастроценка»

В условиях практического отсутствия рынка сельскохозяйственных земель определение их стоимости представляется возможным лишь доходным методом. В этой связи требует уточнения применяемая методика стоимостной оценки земли, так как она не учитывает ряд существенных факторов их ценности, а именно их местоположения, или учитывает лишь в незначительной части прямого влияния местоположения на величину транспортных издержек, связанных с перевозками грузов (товарная продукция) за пределы территории хозяйства. Исследования показали, что влияние местоположения на стоимостную оценку сельскохозяйственных земель гораздо шире и проявляется через множество факторов, его характеризующих, в частности, через:

- специализацию хозяйств;

- уровень обеспеченности производственными ресурсами (средствами производства и рабочей силой) и интенсивности ведения сельскохозяйственного производства;

- состав работников по квалификации и возрасту;

- уровень обустроенности инженерной и социальной инфраструктуры территории, экологического состояния местности, влияющих на

привлекательность труда и жизни на селе;

-транспортные расходы, связанные с реализацией сельскохозяйственной продукции и приобретением материально-технических средств для ведения сельскохозяйственного производства, а также связанные с внутрихозяйственными перевозками;

- потери количества и качества реализуемой продукции при ее транспортировке до места продажи.

Все вышеуказанные различия, вытекающие из местоположения сельскохозяйственных земель, влияют в той или иной мере на составляющие доходности сельскохозяйственного производства через объем производимой продукции и затраты на ее производство. Так, на сельскохозяйственных землях лучшего местоположения по сравнению с худшим транспортные расходы в расчете на единицу производимой и реализуемой продукции ниже. В пригородных хозяйствах сельскохозяйственные земли используются более интенсивно, чем в отдаленных хозяйствах, здесь более высокий уровень обеспеченности средствами производства и рабочей силой, возделы-ваются более интенсивные сельскохозяйственные культуры: картофель,

овощи, особенно зеленные. Кроме того, эти хозяйства специализируются на производстве цельного молока, диетического мяса и яиц, при котором дешевые отходы продукции растениеводства и корма перерабатываются в более дорогие виды продукции животноводства. В хозяйствах, расположенных ближе к крупным административным и хозяйственным центрам, лучше обустроен быт работников.

В проводившемся исследовании решались две неразрывно связанные между собой задачи:

количественно измерить местоположение сельскохозяйственных земель одним обобщающим (генеральным, интегральным) показателем, то есть от множества характеристик местоположения, отражающих различные его стороны, перейти к единственному показателю;

определить количественное влияние обобщающего показателя местоположения сельскохозяйственных земель на их стоимостную оценку.

В методологическом отношении решение этих задач должно быть единым с решением задач по определению бонитета почв сельскохозяйственных земель по плодородию и установлением его влияния на стоимостную оценку. Плодородие почвы также отличается множеством характеристик (признаков и свойств почв), тем не менее, оно в конечном счете преобразуется в один интегральный показатель - балл бонитета по продуктивности сельскохозяйственных земель.

В соответствии с приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 4 июля 2005 года «Об утверждении методических рекомендаций по государственной кадастро-

вой оценке земель сельскохозяйственного назначения» критерием при определении стоимости сельскохозяйственных земель является расчетный рентный доход.

Как известно, рентный доход есть производный показатель от выхода товарной продукции сельского хозяйства и цены производства этой продукции. Цена производства, в свою очередь, есть производный показатель от затрат. В связи с этим оценку местоположения сельскохозяйственных земель сначала производили по влиянию его характеристик на величину двух базовых показателей - выход товарной продукции с 1 га и затраты на ее производство и реализацию, а затем определяли единый интегральный показатель с учетом влияния базовых показателей на величину расчетного рентного дохода.

Исследования по оценке местоположения сельскохозяйственных земель на уровне административных районов и сельскохозяйственных предприятий Тамбовской области и определению его влияния на стоимость сельскохозяйственных земель велись первоначально по 21 показателю, отражающему как прямое, так и косвенные влияния местоположения на стоимость сельскохозяйственных земель, и двум факторам, учитывающим их качество (плодородие и технологические свойства).

Наличие связи между отдельными факторами местоположения и качества сельскохозяйственных земель (х|) - с одной стороны, и зависимым признаком (величина товарной продукции, затраты на ее производство и реализацию) ( у| ) - с другой, выявляли путем расчета парных коэффициентов корреляции.

Когда в анализ зависимых переменных включается множество фак-ториальных признаков, как правило, всегда возникает проблема мульти-коллинеарности, то есть взаимосвязи и взаимообусловленности факто-риальных признаков, которые искажают чистое влияние каждого из них на зависимую переменную. В связи с этим возникает необходимость объединения первоначально включенных в анализ множества факторов в ограниченное количество факторов по признакам взаимной корреляции и при этом необходимо учитывать по возможности и социально-экономическую сущность факторов.

Одним из требований корректного многофакторного корреляционно-регрессионного анализа является соблюдение определенного соотно-

шения между количеством наблюдений и количеством факторов. Это соотношение должно быть более 3 в пользу наблюдений. В нашем примере при количестве наблюдений (районов), равном 23 количество факторов должно быть не более 7 (23:3). Поэтому после отбора существенных факторов, характеризующих местоположение сельскохозяйственных земель, и их масштабирования оставшиеся факторные показатели было объединены первоначально в 5 групп. Масштабирование осуществлялось путем деления значений факторов на их средние значения:

] X1

где: Хту _ масштабированное значение 1-го фактора местоположения сельскохозяйственных земель у -го хозяйства (адм. района);

Ху - фактическое значение I- го фактора по ]-ому хозяйству (адм. району);

Х; - среднее значение ¡- го фактора по анализируемой совокупности хозяйств (районов).

Числовые значения масштабированных величин, отрицательно влияющих на зависимый признак, преобразуются в положительно влияющие факторы. Так, в нашем примере «дальность» объектов оценки от рынков или г. Тамбова превращается в показатель «близость», то есть, чем меньше расстояние от объектов оценки до указанных центров влияния, тем больше значение масштабированного показателя, и наоборот. Этим приемом достигается однонаправленное (в положительную сторону) влияние всех анализируемых факторов на результативный (зависимый) признак.

Сведение различных факторов, характеризующих местоположение сельскохозяйственных земель, в ограниченный круг показателей производится суммированием масштабированных значений факторов с учетом их весов.

Вес (значимость в совокупной оценке) отдельного фактора определяется в ходе решения уравнения регрессии по соответствующим статистическим критериям - коэффициентам множественной корреляции, детерминации и критерию Стью-дента.

При корреляционно-регрессионном анализе в модели (производственные функции) выхода товарной продукции сельского хозяйства в расчете на 1 гектар сельскохозяйственных земель (У^ и затрат на эту продукцию (У2) факторы местополо-

жения были вначале представлены (включены) в виде 5 групп показателей, объединенных с учетом их взаимной корреляции (мультиколлине-арности), а также характера и степени их связи с зависимыми признаками. В первую группу включались факторы, характеризующие транспортные условия - хт и х3; во вторую - характеризующие плотность населения в расчете на 100 га сельскохозяйственных земель и близость к городу Тамбову - х4 и х5; в третью -факторы, характеризующие жилищные условия сельского насе

Для дальнейшего прочтения статьи необходимо приобрести полный текст. Статьи высылаются в формате PDF на указанную при оплате почту. Время доставки составляет менее 10 минут. Стоимость одной статьи — 150 рублей.

Показать целиком