научная статья по теме УЧЕТ ЗЕМЕЛЬНОЙ РЕНТЫ ПРИ ОЦЕНКЕ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ Сельское и лесное хозяйство

Текст научной статьи на тему «УЧЕТ ЗЕМЕЛЬНОЙ РЕНТЫ ПРИ ОЦЕНКЕ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ»

учет земельной ренты при оценке земельных участков

формирование земельно-имущественного

комплекса россии

В России, вступившей на путь административной, земельной и муниципальной реформ, происходит формирование рыночного земельно-имущественного комплекса. Не секрет, что земельные ресурсы стали активно вовлекаться в экономический оборот, в стране появились новые земельные отношения, на селе все заметнее стал зарождаться агробизнес, особенно в пригородных зонах.

Этим актуальным проблемам была посвящена научно-практическая конференция, которая прошла в ноябре прошлого года в Государственном университете по землеустройству. Редакция журнала публикует ряд статей по совершенствованию земельных отношений в стране, подготовленных редакцией на основе выступлений докладчиков на данной конференции.

инфраструктур связи, здравоохранения, образования и др.).

Сторонники классической школы рассматривали землю в рамках производственных возможностей и преимуществ расположения конкретных участков земли, считая, что предложение земли неэластично, так как даже при самой высокой цене земельной ренты количество земли строго ограничено. Ограниченность предложения земли является важным условием возникновения дифференциальной ренты и является основной причиной особенностей распределения расходов и формирования цен в сельском и лесном хозяйствах.

Таким образом, размер ренты определяется за счет плодородия земли, цены продукта, предельного уровня производства, который представляет собой превышение стоимости фактической общей отдачи от приложения капитала и труда к земле, и того дохода, который может быть получен при неблагоприятных условиях. Кроме того, нехватка земли при отсутствии неравномерности ее плодородия также порождает ренту. При этом рента выступает как избыток по мере увеличения спроса на продукт и увеличения предложения труда, которая способствует дополнительному накоплению стоимости и развитию воспроизводства с более быстрыми темпами, тем на тех сельскохозяйственных угодьях, где такого вида ренты нет.

Выгода, обусловленная местоположением, выражается через стоимость излишка транспортных затрат, включая близость к рынку рабочей силы, а добавочный продукт, который может быть получен от благоприятного расположения участка, порождает особую ренту по местоположению.

Экономической причиной образования дифференциальной ренты является превышение прибавочной стоимости над средней прибылью, которая создается благодаря более высокой производительности труда работников сельского хозяйства и дополнительно вложенному капиталу на относительно лучших и средних по плодородию и местоположе-

А.А.ВАРЛАМОВ,

проректор ГУЗа по научной работе, член-корреспондент РАСХН, доктор экономических наук, профессор

Мировой опыт рыночных отношений наглядно показывает, что земля во многих странах вовлечена в сферу экономических отношений, в первую очередь, как надежный, неиссякаемый, количественно увеличивающийся источник финансовых средств, пополняющий бюджеты всех уровней, способствующий обеспечению развития территорий. Эта задача решается реализацией одного из принципиальных положений системы управления земельными ресурсами - обеспечением платности землепользования.

Рыночная экономика перенесла центр тяжести управления с методов прямого регулирования, то есть централизованного в плане распределения и перераспределения материальных и финансовых ресурсов, на методы косвенного воздействия на экономику землепользования через систему земельных платежей, в том числе через налоги.

Экономическая природа земельной ренты

Экономический механизм управления земельными ресурсами должен был основан на использовании земельной ренты в качестве основы для формирования системы экономических регуляторов (цены, ссудный процент, подоходный налог и т.д.).

Рента (от лат. ге^На - возвращенная или отданная назад) - устойчивый доход, прямо не связанный с

предпринимательской деятельностью. Известно несколько видов рент, в том числе государственная, земельная и банковская, связанных с займами, по которым выплачиваются рентные доходы в виде процента.

Представление о ренте прошло эволюцию от отработочной, продуктовой, денежной (при феодализме) до современного понимания, при котором под рентой понимается регулярно получаемый доход на капитал, облигации государственных займов, имущество или землю, не требующий от получателя предпринимательской деятельности.

Понятие ренты первоначально применялось лишь к одному фактору - земле и ее недрам, так как считалось, что только земля способна приносить добавочный доход, в зависимости дифференциальной ренты. В свою очередь дифференциальная рента была разделена (в зависимости от участия экстенсивных и интенсивных факторов развития) на дифференциальную ренту I и II. В строительстве ренты возникает вследствие того, что продукция, имеющая одинаковую стоимость производства (например, стоимость жилья) реализуется по разным рыночным ценам за счет различия в качестве участков (дифрента I) и в местоположении по отношению к различным центрам притяжения (дифрента II). Кроме того, строительная рента к тому же является монопольной, так как связана с наличием монопольной цены. Поэтому при экономическом регулировании системы управления земельными ресурсами в поселениях необходимо учитывать, кроме различий местоположения и эффективности дополнительных вложений, также трудообеспечен-ность, фондообеспеченность и другие социальноемкие рентообразую-щие условия и факторы (состояние

нию земельных участках по сравнению с худшими. Это связано с тем, что ограниченность вовлекаемых в общественное производство лучших и средних по плодородию и местоположению земель заставляет использовать худшие массивы земель в связи с ростом населения и его потребностей в сельскохозяйственных продуктах, необходимостью удовлетворения промышленности в сельскохозяйственном сырье.

Земельные отношения и земельная рента

Процесс развития производственных отношений в сельском хозяйстве был тесно связан с эволюцией земельной ренты. Являясь формой реализации прав собственности на землю и на произведенный в сельском хозяйстве продукт, рента появилась с момента возникновения земельных отношений.

Как известно, земельный собственник может вести хозяйство самостоятельно, но может и передать свое право использования земли в аренду предпринимателю. По условиям арендного договора последний временно получает право монопольного хозяйствования на данном участке, за что и выплачивает землевладельцу арендную плату. Превращение части прибыли арендатора в земельную ренту обусловлено именно данной монополией.

Под рентой в неоклассической экономической теории чаще всего понимается разница между доходом и минимальной суммой, необходимой для обеспечения данного объема услуг.

Наличие ренты позволяет владельцу ресурсов искать варианты их наиболее эффективного размещения и использования, создает стимулы поиска инвестиций. Высокие положительные значения рентной части выручки привлекают ресурсы в конкретную отрасль; существенные ее падения, - наоборот, вызывают отток ресурсов из этой отрасли. Повышение рентной составляющей может быть обеспечено различными способами. Причем в зависимости от характера воздействия выбранных способов на благосостояние общества экономисты делят активность предпринимателей на "поиск прибыли" и "поиск ренты". Все многообразие подходов может быть сведено к двум основным методам, основанных на теории трудовой стоимости К.Маркса и теории факторов производства, родоначальниками которой были А.Смит и Д.Рикардо. Кроме того, в городах появляется еще третья категория дохода, пред-

ставляющая собой не прямой результат прибыли капитала и труда индивидуумами с целью получения прибыли или заработка, а являющаяся результатом общего прогресса города и общества.

Следовательно, предприниматель берется за дело, когда рассчитывает получить не только среднюю прибыль, но и добавочный доход, который будет выплачен собственнику земли в качестве земельной ренты. Поэтому земельная рента - это форма экономической реализации собственности на землю, в составе которой различают дифференциальную, абсолютную и монопольную ренту. Таким образом, рента - это цена, уплачиваемая за использование земли и других природных ресурсов, количество которых (или запасов) строго ограничено. Именно уникальные условия предложения земли - ее фиксированное количество - отличает рентные платежи от заработной платы, процента на прибыль.

Абсолютная рента получается со всех сельскохозяйственных земель независимо от их качества, местоположения и производительности дополнительных вложений и обусловлена монополией частной собственности на землю. При передаче в аренду худших земель арендатор должен обязательно обеспечить получение средней прибыли себе и сверхприбыли - собственнику (в качестве арендной платы).

Источником образования абсолютной ренты является излишек прибавочной стоимости над средней прибылью, которая образуется в сельском хозяйстве из-за более низкого процента вкладываемого капитала, трудности перелива капитала из промышленности в сельское хозяйство, межотраслевой конкуренции, уравнивания нормы прибыли капитала сельскохозяйственных товаропроизводителей с общей нормой прибыли. Кроме того, фактор наличия меньшей площади лучших и средних по качеству и местоположению земель как объекта хозяйствования по сравнению с худшими также влияет на цену производимой продукции. Получаемая разница между стоимостью и ценой производства (добавочная прибыль) должна присваиваться в форме абсолютной ренты государству и другим собственникам земли.

Монополия на землю как объект хозяйствования обусловливает особенности ценообразования на сельскохозяйственную продукцию в условиях ограниченности площадей лучших и средних по качеству земельных

массивов и вовлечении в использование худших из них. Поэтому любой землепользователь имеет индивидуальную цену производства, складывающуюся из индивидуальных издержек и средней прибыли в отрасли (иначе становится бессмысленным процесс производства на худших участках и их использование прекращает

Для дальнейшего прочтения статьи необходимо приобрести полный текст. Статьи высылаются в формате PDF на указанную при оплате почту. Время доставки составляет менее 10 минут. Стоимость одной статьи — 150 рублей.

Показать целиком