Земельно-ипотечное кредитование в России
Система земельно-ипотечного кредитования в сельском хозяйстве России зависит от форм и механизма реализации кредитных отношений. Эти отношения определяются субъектами и объектами данного рынка, в том числе и кредитной деятельностью банков.
Н.Э. СОКОЛИНСКАЯ,
профессор
Финансовой
академии
при Правительстве РФ
Два этапа, две схемы, три модели
Как показывает анализ различных систем земельно-ипотечного кредитования, основой их нормального функционирования является достаточный объем долгосрочных ресурсов. Это определяет необходимость создания устойчивого и эффективного механизма, позволяющего мобилизовать свободные ресурсы на рынке долгосрочных заимствований, трансформировать их в инвестиционные ресурсы и направить в земельно-ипотечные ссуды.
Развитие земельно-ипотечного кредитования во многом определяется способами рефинансирования земельных ипотечных кредитов, посредством которых обеспечивается долгосрочный характер кредита и его погашения. По способу рефинансирования система земельно-ипотечного кредитования делится на два этапа -первичный и вторичный.
На первичном этапе выдаются земельно-ипотечные кредиты. На вторичном осуществляется продажа прав на получение процентного дохода по земельно-ипотечным кредитам путем выпуска специальных ценных бумаг. Либо сами банки выпускают земельно-ипотечные облигации, либо это делает специальное финансовое учреждение, предварительно выкупившее у кредитных организаций пул (набор)кредитов.
Первичный и вторичный этапы развития системы земельно-ипотечного кредитования взаимосвязаны. На первичном образуется имущество, необходимое для обеспечения прав кредиторов по ценным бумагам. На вторичном этапе происходит привлечение средств, необходимых для выдачи земельно-ипотечных кредитов на первом этапе.
Организация вторичного этапа системы земельно-ипотечного кредитования -сложная и многоплановая задача, имеющая большую специфику. Экономические отношения субъектов регулируются правовыми нормами, закрепляющими особенности их положения, режима земли и ее залога, оборота ценных бумаг и т.д. В мировой практике земельная ипотека развивается по следующим организационно-финансовым схемам:
• одноуровневая схема (немецкая, или европейская, континентальная) - когда привлечение средств в систему происходит через земельно-ипотечные банки;
• двухуровневая (американская, англоамериканская) - когда привлечение необходимых ресурсов осуществляется посредством земельно-ипотечных кредитов через небанковские кредитные организации (земельно-ипотечные агентства).
Система земельно-ипотечного кредитования в мировой банковской практике, в свою очередь, основывается на трех моделях:
• усеченно-открытая модель (одноуровневая схема);
• сбалансированная автономная модель (одноуровневая схема);
• расширенно-открытая модель (двухуровневая схема).
Одноуровневая организационно-финансовая схема
Одноуровневая организационно-финансовая схема земельно-ипотечного кредитования исторически сложилась в европейских странах, где кредитование под залог сельскохозяйственных земель традиционно осуществляется через систему специальных земельных ипотек и банков. Помимо банков такое земельно-ипотечное кредитование могут осуществлять
ссудо-сберегательные ассоциации, кооперативы взаимного кредитования, страховые компании и т.д.
Таким образом, суть одноуровневой схемы заключается в создании замкнутого земельно-ипотечного финансового рынка, формируемого специализированными кредитными организациями (земельно-ипотечными банками). Такие схемы развиты в Германии, Австрии, Нидерландах, Великобритании и Финляндии, доминируют в Дании, Швеции и Канаде. Во Франции и Испании одноуровневая схема реализована через монопольные государственные земельно-ипотечные банки.
Ресурсы земельно-ипотечных банков складываются из собственных накоплений и средств, полученных от реализации инвесторам ценных бумаг (земельно-ипотечных облигаций), выпускаемых под обеспечение земли и приносящих инвестору фиксированный процентный доход. Обеспечением исполнения обязательств по таким ценным бумагам служат активы в виде имущественных прав требования по земельно-ипотечным кредитам. Эти облигации благодаря жестко установленным законодательством требованиям к банкам-эмитентам, качеству покрытия и т.п. являются одним из самых надежных финансовых инструментов. Надежность их достигается за счет специализированного надзора,гарантированности земельно-ипотечного покрытия за счет дополнительного покрытия в виде государственных обязательств, ограничения объемов эмиссии 60-кратным объемом капитала банка и т.д. Через выпуск ипотечных облигаций на европейский рынок долгосрочных ипотечных кредитов привлекается в среднем до 30% объема кредитных ресурсов.
Одноуровневая организационно-финансовая схема земельно-ипотечного кредитования может строиться по двум моделям. Основные черты усеченно-открытой модели: простота организации, доступность для пользователей, одноуровневый характер, отсутствие специальных рыночных институтов, зависимость от ставки процента, отсутствие жестких стандартов кредитования, ограниченное количество привлекаемых ресурсов. Основные черты сбалансированной автономной модели: простота организации, независимость ставок от их рыночного уровня, доступность, одноуровневый характер, наличие жестких условий кредитования, ограниченное количество привлекаемых ресурсов, малое количество участников, участие государства.
Двухуровневая организационно-финансовая схема
Двухуровневая организационно-финансовая схема базируется на трех составляющих:
• ипотечное страхование, гарантирующее земельно-ипотечные кредиты от риска невозврата, что делает выдачу кредитов и покупку обеспеченных ими ценных бумаг более привлекательными для банков и инвесторов, а сами кредиты - более доступными для заемщика;
• рефинансирование - покупка земельных ипотечных ценных бумаг, выпущенных банками;
• секьюритизация - выпуск на базе банковских земельных ипотечных ценных бумаг других, более ценных и, соответственно, более ликвидных на рынке бумаг.
Хотя первоначально кредиты выдаются коммерческими банками, ссудо-сберегательными ассоциациями или кредитными союзами, фактическими держателями основной части земельно-ипотечного портфеля являются специальные агентства, которым предоставляются государственные гарантии, обеспечивающие снижение рисков и стандартизацию займов.
Так, в США в разные годы по решению конгресса были учреждены специальные агентства: Федеральная национальная ипотечная ассоциация (Fannie Мау), Корпорация жилищного кредитования (Freddie Mac) и Правительственная национальная ипотечная ассоциация (Ginnie Мау), которые являются крупнейшими операторами вторичного рынка земельно-ипотечных кредитов. На начальном этапе формирования национальной земельно-ипотечной системы все они были государственными. Сегодня такой является только Ginnie Мау. Fannie Мау и Freddie Mac - формально независимые частные акционерные общества, поскольку их деятельность регулируется правительством. Бюджетное субсидирование агентств достигает 3,5-4,0 млрд долл. в год.
Агентства комплектуют купленные у банков кредиты в пулы и продают их инвесторам в виде обеспеченных земельной ипотекой ценных бумаг. В сравнении с другими финансовыми инструментами эмиссия земельных ипотечных ценных бумаг является достаточно надежным инструментом, позволяющим привлекать средства институциональных и частных инвесторов (инвестиционных и пенсионных фондов, страховых компаний, корпораций и частных лиц) по низким ценам и с минимальными операционными издержками.
Особая привлекательность и надежность выпускаемых агентствами ценных бумаг заключается в том, что обеспечением по ним выступают не только обязательства заемщиков, обеспеченные залогом земли (порой малоликвидной), но и обязательства самого агентства, обеспеченные гарантиями государства.
Основные черты расширенно-открытой модели (двухуровневая схема): сложность организации, многоуровневый характер, обязательность вторичного рынка земельно-ипотечных ценных бумаг, доступность кредитов, зависимость от рыночной ставки процента, большое количество участников, длительный срок кредитования.
Общее и различное
Общей чертой для всех зарубежных моделей системы земельно-ипотечного кредитования является доступность для заемщиков. Это означает, что условия предоставления ипотечных кредитов (сумма, срок, процентная ставка и т.д.) должны удовлетворять потребностям широкого круга сельскохозяйственных товаропроизводителей и их возможностям погасить кредиты.
Земельно-ипотечный кредит в России во многом недоступен для мелкого сельскохозяйственного производителя. Основные причины - его малограмотность, отсутствие исторического опыта, отсутствие достаточных источников для возврата. Поэтому самым важным при построении системы земельно-ипотечного кредитования в России (независимо от выбранной модели) является создание условий доступности кредитов для сельскохозяйственных производителей.
Основное различие между рассмотренными моделями земельно-ипотечного кредитования заключается в особенностях формирования ресурсной базы и соответствующих механизмов привлечения долгосрочных финансовых ресурсов. Одноуровневая (европейская) схема основывается на правовом регулировании кредитно-финансовой деятельности специализированных земельно-ипотечных банков, жестких требованиях к ипотечному пулу, привлечении средств посредством ипотечных облигаций. Двухуровневая (американская) схема характеризуется отсутствием обязательной специализации банков, переуступкой земельных ипотечных активов специализированным операторам вторичного рынка, секьюритизацией.
Системообразующий элемент земельно-ипотечного кредитования в рамках одноуровневой схемы -специализированные кредитные организации, осуществляющие как активные операции по размещению средств в земельно-ипотечные кредиты, так и пассивные операции по привлечению средств с целью рефинансирования вложений в данные кредиты путем выпуска земельно-ипотечных облигаций. Условия выпуска и обращения земельно-ипотечных облигаций разл
Для дальнейшего прочтения статьи необходимо приобрести полный текст. Статьи высылаются в формате PDF на указанную при оплате почту. Время доставки составляет менее 10 минут. Стоимость одной статьи — 150 рублей.